Kann ich dem Beschluss einer Eigentümerversammlung widersprechen?
Wir besitzen eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus (5 Parteien). Nun wurde gegen unseren Willen beschlossen, eine schöne, vermutlich mehr als 100 Jahre alte Eiche, die mehr als 20 m hoch war und am Rande unseres Gemeinschaftseigentums stand, zu fällen. Der Mehrheitsentscheid (4 Stimmen dafür, unsere Gegenstimme) wurde auf einer Eigentümerversammlung getroffen, auf der als Tagesordnungspunkt nur „Rückschnitt“ angekündigt war. Dennoch wurde am Ende über eine Fällung abgestimmt. Dementsprechend waren mein Mann und ich auch nicht vorbereitet für eine Diskussion über die Fällung und ließen uns leider einfach überrumpeln. Über den Zeitpunkt der Fällung wurde nicht entschieden. Lediglich, dass sie zwischen Oktober 17 und März 18 erfolgen darf und soll. Auch wurde kein Beschluss gefasst, was anstelle der Eiche kommen soll (Nachbepflanzung oder andere Alternativen). Angeregt wurde dorthin einen Müllcontainer hinzustellen, den wir künftig zusätzlich benötigen werden.
Auf Drängen insbesondere von zwei Eigentümerparteien war die Fällung dann schon für die erste Oktoberwoche angesetzt. Dies konnten wir noch verhindern. Zumal nur ein Kostenvoranschlag von der Verwaltung eingereicht wurde, der auch den Befürwortern der Fällung zu teuer war.
Per Email baten wir die Eigentümer die Fällung nicht zu überstürzen, sondern uns zunächst noch darüber zu einigen, was wir anstelle der Eiche haben wollen. Gegen die Müllcontainerlösung sprachen wir uns dezidiert aus und schlugen eine Nachbepflanzung (einen Laubbaum) vor. Die E-Mail haben wir am 25.10.17 versandt.
Am 27.10. (Freitag) gegen 16.00 Uhr wurden wir dann per Aushang im Treppenhaus informiert, dass die Eiche am 28.10 ab 7.30 Uhr gefällt wird. Wir haben keine Möglichkeit gesehen dies zu verhindern. Nun ist die Eiche gefällt und wir befürchten, dass wir nach der Fällung der Eiche ein weiteres Mal vor vollendete Tatsachen gestellt werden sollen. Das heißt, wir würden wieder überstimmt werden und es würde gegen unseren Willen anstelle der Eiche ein Müllcontainer gestellt.
Meine Frage: Welche Möglichkeiten haben wir, dies zu verhindern? Wann greift das Einstimmigkeitsprinzip? Können wir eine Nachbepflanzung (z.B. Feldahorn) durchsetzen? Wenn ja – wie?
Noch einige Hintergrundinformationen – die Eiche ist so günstig gestanden, dass sie keinen Schatten auf unser Dach geworfen hat und absolut keine negativen Auswirkungen auf die Bausubstanz unseres Mehrparteienhauses hatte. Die Eiche wurde letztendlich „nur“ gefällt, weil zwei Parteien vom Laubanfall genervt waren und eine Partei Angst hatte, der Baum könne umfallen. Die Zeit ein Gutachten einzuholen, war nicht da, weil wir auf der Eigentümerversammlung überrumpelt wurden. Zudem wurde moniert, dass die Dachrinne immer wieder verstopft wäre. Diesen Eindruck haben wir aber nicht.
Von der Optik her ist mit der Fällung der Eiche jedoch eine grundlegende Veränderung des Grundstücks erfolgt. Wir leben auf dem Land – unsere Wohnung ist ohne Garten – und einer der Gründe, warum wir aufs Land gezogen sind, ist dass wir möglichst viel Grün um uns haben wollen. Der Baum war von Weitem sichtbar und konnte seine sog. „Wohlfahrtwirkung“ deutlich entfalten. Ein junger Baum kann die Eiche natürlich nicht vollständig ersetzen. Insofern auch ein Kompromiss von unserer Seite, weil wesentlich weniger Laub anfallen würde über die nächsten Jahrzehnte. Die Parteien, die sich gegen den Laubanfall aussprechen, sind beide in Rente. Eine Partei hat einen Garten, die andere nicht. Zudem haben unsere Nachbarn in unmittelbarer Nähe des Eiche-Standorts ebenfalls zwei junge Walnussbäume gepflanzt, so dass das „Problem“ des Laubanfalls ohnehin nicht aus der Welt geschafft werden kann.
Zunächst zur generellen rechtlichen Problematik. Das Gesetz hat die Frage, welche Mehrheit für einen Beschluss in einer Wohnungseigentümerversammlung notwendig ist, in verschiedenen Vorschriften geregelt. Grundsatz ist, dass die Wohnungseigentümer Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG). Die Abstimmung erfolgt in einer Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Regelung des Stimmrechts vor.
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören: die Aufstellung einer Hausordnung; die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht; die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28); die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
In § 22 WEG wird geregelt, dass bei baulichen Maßnahmen zunächst ein einstimmiger Beschluss notwendig ist (§ 22 Abs.1), wenn es sich aber um Sanierungsmaßnahmen handelt, reicht eine ¾ Mehrheit aus (§ 22 Abs.2).
Zudem finden sich verteilt im WEG weitere Vorschriften. Dies gilt aber für Fälle ohne große praktische Relevanz, so dass ich mir hierzu Ausführungen erspare.
Wenn ein Beschluss falsch gefasst wurde, muss er angefochten werden. Hierzu genügt aber nicht ein Widerspruch bei der Verwaltung. Der Beschluss muss zwingend gerichtlich angefochten werden. Hierzu darf man sich auch nicht allzu lange Zeit lassen. Die Klage muss nach § 46 Abs. 1 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.
Nun zu Ihren Fragen:
Welche Möglichkeiten haben wir dies zu verhindern? Keine mehr, da die Klagefrist wohl verstrichen ist.
Wann greift das Einstimmigkeitsprinzip? Bei baulichen Maßnahmen. Dazu kann auch die Fällung eines Baumes gehören. Die Fällung eines großen, die Anlage prägenden Baumes, ist schon vom Wortlaut her schwerlich unter Instandsetzung oder Instandhaltung zu fassen. Eine solche Maßnahme sprengt den üblichen Rahmen. Wegen der Bedeutung von großen Bäumen für das Gesamtbild einer Wohnungseigentumsanlage ist es auch sinnvoll, wenn das Fällen großer Bäume von den Wohnungseigentümern in Ausübung gemeinschaftlicher Verwaltung beschlossen werden muss (LG Lüneburg, Urteil v. 30.4.2013, 5 S 111/12).
Können wir eine Nachbepflanzung (z.B. Feldahorn) durchsetzen? Wenn ja – wie? Leider nein, da das Gesetz eine einmonatige Anfechtung des Beschlusses vorschreibt.
Sie müssten in Zukunft bei solchen Beschlüssen ganz einfach schneller agieren.
