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Verdacht auf Diebstahl: Kann dem Mieter fristlos gekündigt werden?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 04.10.2017

Frage:

Ich bin Vermieter eines Hauses mit zwei Wohnungen. Im OG wohnt seit langem ein älteres Ehepaar. Im EG wohnt seit ein paar Jahren ein Mieter, den ich als Psychopathen einstufe. Er mobbt und drangsaliert ständig das ältere Ehepaar, stellt sich z. B. vor deren Wohnungstür und lässt den Mieter des OG nicht in seine Wohnung (keine Zeugen), mit mir sucht der Mieter des EG auch ständig Streitereien um Belanglosigkeiten usw.

Ich habe den Mieter des OG gebeten Aufzeichnungen zum Verhalten des Mieters im EG zu machen mit Datum. Im Juli 2016 habe ich den Mieter des OG besucht. Er hat mir ca. 20 Seiten handschriftliche Aufzeichnungen gegeben, die ich mir kopieren wollte. Anschließend war ich noch im Keller des Hauses und habe die Mappe mit den Aufzeichnungen dort versehentlich liegen gelassen und bin dann nach Hause gefahren. Dort ist mir aufgefallen, dass ich die Mappe nicht dabei hatte. Ich habe sofort den Mieter im OG angerufen, mit der Bitte im Keller nach den Aufzeichnungen zu sehen. Er tat dies und teilte mir mit, die Mappe lag noch im Keller, die handschriftlichen Aufzeichnungen waren aber weg. Mein Anruf an den Mieter des OG erfolgte ca. 5 Minuten nachdem ich den Keller verlassen hatte.

Außer den beiden Mietern des Hauses und mir hat kein anderer Zugang zum Haus, ich kann daher davon ausgehen, dass der Mieter des EG die Aufzeichnungen gestohlen hat. Ich habe aber keinen Zeugen, deshalb habe ich bisher nichts unternommen. Vor kurzem erzählte mir der Mieter des OG, der Mieter des EG hat ihm ganz hämisch folgendes mitgeteilt: "Ich dachte Sie haben die Aufzeichnungen für mich in den Keller gelegt." Zurückgegeben hat er die Unterlagen aber nicht an den Mieter des OG.

Ich habe den Mieter des EG daraufhin zu den Aufzeichnungen im Keller angesprochen. Er sagte nur er weiß davon nichts.

Meine Frage ist nun: Ist es sinnvoll eine Anzeige wegen Diebstahl zu stellen und den Mieter des OG als Zeugen zu benennen, d.h. erkennt das Gericht einen derartigen Zeugen wahrscheinlich an?

Falls ja, ist es möglich, den Mieter des EG (als Dieb) damit zu kündigen. Es ist ja eine Zumutung mit einem offensichtlichen Dieb zusammen zu wohnen. Der Mieter des EG soll dem Mieter des OG auch noch andere Sachen entwendet haben.

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Antwort:

Zu einer Strafanzeige gegen den Mieter kann ich nicht raten. Zum einem liegt schon nach Ihrer Darstellung kein Diebstahl sondern allenfalls eine Unterschlagung vor, da der Mieter keinen „Gewahrsamsbruch“ begangen hat – also nichts weggenommen hat. Er hat nur eine herumliegende Sache widerrechtlich an sich genommen und nicht dem Berechtigten herausgegeben.  Zudem wird die Staatsanwaltschaft ein Ermittlungsverfahren wegen des geringen materiellen Wertes der Aufzeichnungen alsbald einstellen und Sie auf das Zivilrecht verweisen.

Stattdessen würde ich den Mieter schriftlich abmahnen. Ich würde darauf hinweisen, dass durch die Ansichnahme der Unterlagen das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört ist. Zudem würde ich die Verhaltensweisen benennen, die den anderen Mieter und Sie stören bzw. belästigen. Die Abmahnung muss den Zusatz enthalten, dass im Wiederholungsfall das Mietverhältnis gekündigt wird. Von daher ist es wichtig, die Verhaltensweisen zu benennen, die besonders störend sind.

Ich glaube nicht, dass die bisherigen Verfehlungen des Mieters ohne Abmahnung zu einer (fristlosen) Kündigung ausreichen zumal er ja bereits eine Reihe von Jahren in Ihrem Haus wohnt. Das Abmahnverfahren ist ein bewährtes Mittel, um die Kündigung eines Mietverhältnisses vorzubereiten, wenn sich der Mieter trotz entsprechenden verbindlichen Hinweises nicht an die Regeln hält.



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