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Grundstück steht unter Landschaftsschutz: Darf es neu bebaut werden?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 08.09.2017

Frage:

Ich möchte mir ein Gartengrundstück kaufen, welches sich seit Juni 1993 im Landschaftsschutzgebiet „Elster-Luppe-Aue“ in Sachsen Anhalt befindet.

Das Grundstück ist ca. 2500 m² groß. Es wurde bis vor ca. 15 Jahren als Kleingarten für den privaten Anbau von Obst und Gemüse genutzt. Aus gesundheitlichen Gründen konnte sich der jetzige Eigentümer seitdem nicht mehr um das Grundstück kümmern und es verwilderte zusehends. Früher (vor 15 Jahren) befanden sich eine möblierte Gartenlaube mit Feuerstelle und angebauten Geräteschuppen sowie Obst-, Laub- und Nadelbäume auf dem Grundstück. Einen Brunnen gibt es auch. Weiterhin ist ein naturnaher Weiher angelegt. Das Gebäude ist auf Unterlagen des jetzigen Eigentümers eingezeichnet.

In der jeweiligen Verordnung ist das Entwicklungsziel des LSG definiert, jedoch keine Verbote genannt. Da ich bisher kein Dokument finden konnte, welches überhaupt Verbote definiert, wende ich mich nun an Sie. Ich hatte bereits beim Bauamt der zuständigen Gemeinde versucht, Informationen darüber zu bekommen, inwiefern Aufräumarbeiten vorgenommen werden und eine neue Gartenlaube errichtet werden darf. Da sich das Grundstück im Außengebiet und LSG befindet wurde ich an die Untere Naturschutzbehörde des Saalekreises verwiesen. Dort trug ich vor, dass das Grundstück seit 15 Jahren nicht bewirtschaftet wurde und dementsprechend verwildert ist, bevor ich nach erlaubten Bereinigungsarbeiten fragte. Zur Antwort bekam ich, dass ich nichts dergleichen machen dürfe, da sich die Natur das Grundstück bereits wiedergeholt hat und durch die Nichtbewirtschaftung der Garten-Status erloschen sei. Nach der Frage wo dies geschrieben steht wurde mir gesagt „nirgendwo, das ist aber so“.

Diese Antwort kommt mir sehr willkürlich vor und ich bin verunsichert wie ich jetzt weiter verfahren kann und ob das Grundstück überhaupt noch von Nutzen für mich wäre.

Vom jetzigen Eigentümer wurde mir noch gesagt, dass die Gartenlaube nach und nach ausgeraubt wurde und letztendlich Brandstiftung zum Opfer fiel. Unter dem wilden Gestrüpp des Gartens konnte ich bisher auch nur einen kleinen Ziegelhaufen ausmachen.

Der Garten war eingefriedet, doch auch die mindestens 2 m hohen Zaunsfelder mit Holzlatten wurden entwendet. Die Betonpfeiler des Zaunes müssen sehr alt sein. Teilweise sieht man schon die Armierung unter dem Beton. Viele dieser Pfosten sind auch schon umgekippt oder total zerbröselt in sich zusammengefallen. An einer Stelle steht eine Eiche mit 150 cm Stammumfang in 100 cm Höhe. Diese Eiche muss zwischen 100 und 150 Jahren alt sein und hat mit ihrem Wachstum einen dieser Betonpfeiler verdrängt. Dies lässt mich auf ein über 100-jähriges Alter der ehemaligen Einfriedung schließen.

Ich würde das Grundstück gern wieder einfrieden. Darf ich das und könnte ich einen Forstzaun errichten?

Eine Gartenlaube möchte ich auch wieder bauen. Darf ich das überhaupt und wenn ja, muss sie an der gleichen Stelle errichtet werden, an der das ursprüngliche Gebäude stand? Oder kann ich sie auch an einer anderen Stelle bauen?

Darf ich wildes Buschwerk und kleine wild getriebene Bäume bis ca. 10 cm Stammdurchmesser entfernen?

Muss ich irgendetwas davon beantragen, dokumentieren oder dergleichen?

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Antwort:

Ich kann Ihnen nur die Empfehlung geben, die Planungen mit dem verwilderten Garten aufzugeben.

Erhebliche Bedenken gegen Ihre Pläne bestehen aus baurechtlicher Sicht:

Die Genehmigung eines Vorhabens (Neubau eines Gartenhauses und einer Zaunanlage) im Außenbereich ist nur unter den engen Voraussetzungen des § 35 BauGB zulässig. Um ein privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs.1 BauGB handelt es sich in Ihrem Fall schon deshalb nicht, da Sie nicht hauptberuflich einen landwirtschaftlichen Betrieb oder einen Betrieb für gartenbauliche Erzeugnisse betreiben wollen. Allen anderen Vorhaben stehen die Absätze 2 und 3 Ziff. 2 entgegen, da sich Ihre Planungen nicht mit den Zielen des LSG Elster-Luppe-Aue vereinbaren lassen. Darauf weisen Sie in Ihrer Frage selbst hin. Zielrichtung des LSG ist u.a. die Renaturierung der Landschaft. Neue bauliche Aktivitäten stehen dieser Renaturierung entgegen.

Bei bestehenden Bauten und Anlagen kann im Einzelfall auf einen bestehenden Bestandsschutz zurückgegriffen werden. Nach der Definition der Rechtsprechung kann Bestandsschutz nur dort zur Anwendung kommen, wo ein tatsächlicher Bestand noch vorhanden ist. Bei allem Streit im Einzelfall: Ein verbliebener Ziegelhaufen reicht für einen Bestandsschutz in keinem Fall aus. Zudem erlischt eine baurechtlich zulässige Nutzung nach der baurechtlichen Rechtsprechung, wenn von der genehmigten Nutzung länger als vier Jahre kein Gebrauch gemacht worden ist. Auch diese Frist ist in Ihrem Fall weit überschritten.

Baurechtlich ist also Ihr Vorhaben als Neubauvorhaben zu bewerten -  die Genehmigungschance dafür geht gleich Null.

Den von Ihnen beschriebenen „Aufräumarbeiten“ steht § 14 Bundesnaturschutzgesetz entgegen. Eingriff in Natur und Landschaft ist danach jede Veränderung der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen. Solche Eingriffe sind in ausgewiesenen Landschaftsschutzgebieten untersagt.

Bedenken könnten sich darüber hinaus aus dem Forstrecht ergeben. Die von Ihnen beschriebene Struktur des Grundstückes lässt darauf schließen, dass hier ggfs. auch im Zusammenhang mit angrenzenden Grundstücken mittlerweile Wald im Sinne des Forstrechts entstanden ist. Alle Eingriffe in den Wald bedürfen der Erlaubnis der Forstbehörden.

Fazit:  Die notwendige Genehmigung zur Errichtung der Gartenlaube werden Sie nicht erhalten; einem „Aufräumen“ des Gebietes stehen Landschaftsschutz und Forstrecht entgegen. Ich sehe daher nicht welche Nutzung Sie heute noch aus diesem Grundstück ziehen könnten. Hier hat aufgrund des langen Zeitablaufs die Natur tatsächlich neue Fakten geschaffen.




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