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Plötzliche Erkrankung: Kann ich vom Kaufvertrag über eine Immobilie zurücktreten?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Alexander Peter Taubitz
Stand: 15.04.2017

Frage:

Mein Mann und ich haben am 02.01.2017 einen Vertrag bei einem Maklerbüro in Puerto de la Cruz, Teneriffa/Spanien zum Erwerb eines Hauses auf der Insel Teneriffa unterschrieben.

Der Vertrag beinhaltete eine sofortige Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises, in diesem Fall 17.000 Euro, die wir nach Vertragsabschluss überwiesen haben.

Sollte der Kauf des Hauses von unserer Seite nicht zustande kommen, wären die 17.000 Euro verloren.   

Der Notartermin auf Teneriffa ist am 27.04.2017.

Wir haben einen Flug für den 26.04.2017 gebucht, freuen uns seit Langem auf das Haus und hatten niemals die Absicht, den Kaufvertrag nicht einzuhalten.

Nun ist ein schwerer Schicksalsschlag dazwischen gekommen.

Mein Mann wurde notfallmäßig in die Neurologie des Universitätsklinikums Kiel eingeliefert und hat schwere neurologische Symptome. An einen Flug zum Notartermin ist nicht zu denken.

Meine Frage ist nun, ob wir unter diesen besonderen Bedingungen vom Vertrag zurücktreten können und eine Chance haben, die 17.000 Euro zurückzuerhalten?

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Antwort:

Nach deutschem Recht steht Ihnen ein Rücktritt vom Vertrag dann zu, wenn Sie dem anderen Vertragspartner eine Verletzung des zwischen Ihnen geschlossenen Vertrages vorwerfen können. Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn von Seiten des Verkäufers ein Verzug oder eine Schlechtleistung zu verantworten wäre. Dies ist aber in dem von Ihnen geschilderten Fall nicht geschehen.

Der Grund für den Rücktrittswunsch liegt ausschließlich in Ihrer privaten Sphäre, nämlich in der verschlechterten Gesundheit Ihres Ehemannes, was sich zudem auch nicht vorhersehen ließ. Rechtlich betrachtet würde dies bedeuten, dass Sie für den Fall, dass Sie den geschlossenen Vertrag nicht einhalten wollen oder können, dem Vertragspartner zum Ersatz des dadurch entstehenden Schadens verpflichtet wären (sog. Nichterfüllungsschaden).

Wie hoch dieser Nichterfüllungsschaden konkret ist, vermag ich leider aufgrund der hier vorliegenden Informationen nicht zu beantworten. Es wäre aber durchaus denkbar, dass es sich dabei um die 17.000 €, die Sie bereits angezeigt haben, handelt.

Unter Umständen ließe sich im Streitfall dann bei einer konkreten Vertragsprüfung noch überprüfen, ob die Höhe des Nichterfüllungsschadens hier korrekt bemessen ist oder ob es sich bei der Zahlung der zehnprozentigen Verkaufssumme um eine unangemessene „Vertragsstrafe“ handelt, die dann im Rechtsweg angegriffen werden könnte. Ich verstehe Ihre Fragestellung aber ohnehin dahingehend, dass Sie es so weit nicht kommen lassen wollen.

Nicht ganz deutlich wird in Ihrer Schilderung des Sachverhaltes, ob Sie grundsätzlich von dem Kaufvertrag Abstand nehmen möchten, oder ob Sie lediglich zu dem vorgesehenen Notartermin am 27.4.2017 nicht erscheinen können.

Sollte letzteres der Fall sein und Sie grundsätzlich in Betracht ziehen, dass Sie den Kaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt noch abschließen, wäre dies sicherlich für Sie von Vorteil. Sie sollten dann unverzüglich das Maklerbüro davon informieren, dass ein unvorhergesehener Krankheitsfall eingetreten ist, der Sie dazu zwingt, die bereits gebuchte Reise zu stornieren und den Notartermin nochmals zu verschieben. Sie müssten dann bitten, dass zu einem späteren Zeitpunkt, wenn es Ihrem Mann dann wieder besser geht, einen neuen Termin vereinbaren zu können. Dies kann von der Gegenseite grundsätzlich nicht als Nichterfüllung des Vertrags angesehen werden, sondern man müsste sich dort dann (in vertretbarem zeitlichen Rahmen) auf eine Verschiebung des Termins einlassen.

Alternativ könnten Sie das Maklerbüro auch anfragen, ob die persönliche Anwesenheit Ihres Ehemannes beim Notartermin tatsächlich notwendig ist oder ob es Möglichkeiten gibt, dass sich Ihr Mann durch jemanden vertreten lässt, zum Beispiel durch Sie oder durch sonstige Dritte. Dann könnte zum Beispiel bei einem deutschen Notar eine Vollmacht ausgestellt werden, mit der der dann berechtigte Bevollmächtigte im Namen Ihres Mannes den Kaufvertrag unterschreibt.

Wenn Sie aufgrund der gesundheitlichen Situation Ihres Mannes den Kaufvertrag jedoch überhaupt nicht mehr abschließen wollen, als auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt, wird die Rechtslage in der Tat erheblich komplizierter.

Da aufgrund der bereits oben dargelegten Gründe ein Rücktritt vom Vertrag nicht ohne Weiteres möglich sein wird und eine Schadensersatzforderung droht, wäre zu überlegen, ob hier Argumente wie „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ greifen könnten oder nicht. Der „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ stellt immer das letzte „Hintertürchen“ dar und unterliegt aus diesem Grunde erheblichen Einschränkungen. Die Anwendungsmöglichkeiten hierfür sind in der Tat sehr begrenzt.

Meiner Einschätzung nach dürfte ein solcher Fall hier nicht vorliegen, zumindest aber bedürfe es einer sehr ausführlichen Begründung und Darlegung der medizinischen Situation und darüber hinaus natürlich auch noch der Darlegung, weshalb durch diese unerwartete Erkrankung die Geschäftsgrundlage hier weggefallen sein soll. In der Regel gestaltet sich dies in der Praxis als eher schwierig und risikoreich.

Alternativ könnte man dann noch überlegen, ob Sie ungeachtet dessen, dass Ihr Mann erkrankt ist, die Immobilie dennoch kaufen und dann möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt wieder verkaufen. Je nach wirtschaftlicher Situation und Entwicklung der Preise auf dem spanischen Immobilienmarkt könnte dies die wirtschaftlich sinnvollere Entscheidung sein, insbesondere dann, wenn Ihnen bei der Nichterfüllung des Vertrages entsprechende Schadensersatzforderungen drohen. Natürlich müssten dann auch die durch den Kaufvertrag entstehenden Kosten und ggfs. durch eine Vermietung an Urlaubsgäste zu erzielende Mieteinnahmen berücksichtigt werden. 



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