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Sind unterschiedliche Kapitalkonten einer Grundstücksgemeinschaft bei der Aufteilung eines Kaufpreises auszugleichen?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Bernd Beder
Stand: 01.12.2015

Frage:

 Meine beiden Geschwister und ich waren eine Grundstücksgemeinschaft mit der Rechtsform GbR.

Unsere Eltern übertrugen uns 1992 zu je einem Drittel zwei Mietshäuser (je eines in Herne und Bad Driburg). Im Grundbuch wurde eine monatliche Reallast an unsere Eltern von 4500 DM eingetragen. Von den übriggebliebenen Mieteinnahmen wurden Reparaturen und laufende Kosten bezahlt und jeder Eigentümer erhielt einen kleinen Betrag monatlich ausgezahlt.

Seit 1993 übernahm ich die Verwaltung und erhielt von meinen Geschwistern eine Verwaltervollmacht, die alle mit der Verwaltung von Haus- und Grundbesitz üblicherweise verbundenen Aufgaben umfasste. Natürlich waren weiterhin alle Eigentümer zeichnungsberechtigt und konnten Einsicht in alle Unterlagen nehmen.

Alljährlich übergab ich alle Unterlagen dem Steuerberater und dieser erstellte auch die Entwicklung der Kapitalkonten. Am 05.01.1994 wurden innerhalb der GbR drei Vereinbarungen getroffen, die von allen Miteigentümern unterschrieben wurden.

Kurzform

  1. Die Miteigentümer erhalten Ersatz für ihre Aufwendungen. Diese sind zu erstatten oder dem Kapitalkonto gutzuschreiben.
  2. Hildegard Sprenger erhält 1000 DM für die Verwaltertätigkeit.
  3. Die Kapitalkonten werden mit 5 Prozent ab 01.01.1994 verzinst.

Nach dem Tod der Eltern wurden 2015 beide Häuser verkauft.

Aufgrund der unterschiedlichen Entwicklung der Kapitalkonten stehen nun unterschiedliche Beträge den einzelnen Eigentümern zu. Eine Aufstellung wurde allen Eigentümern durch die Steuerkanzlei zugesandt.

Der Anwalt meiner Schwester forderte mich nun auf, die Zustimmung zu erteilen, dass alle Beträge je zu einem Drittel ausgezahlt werden ohne Berücksichtigung der Kapitalkonten. Die unterschiedliche Entwicklung der Kapitalkonten resultiert auch daraus, dass meine Fahrtkosten (ich wohne in Köln) immer jährlich meinem Kapitalkonto gutgeschrieben wurden und im Gesellschaftsvertrag eine Verzinsung von 5 Prozent vereinbart wurde.

Die Steuerbescheide und die Kapitalkonten wurden von meinen Geschwistern nie angezweifelt.

Meine Frage:

Hat der Gesellschaftsvertrag für die Grundstücksgemeinschaft vom 05.01.1994 Gültigkeit und sind die unterschiedlichen Kapitalkonten bei der Aufteilung des Kaufpreises auszugleichen?

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Antwort:

Der Anwalt Ihrer Schwester ist offensichtlich der Auffassung, dass der Verkauf der Häuser sich auf den bisherigen Stand der Kapitalkonten auswirkt. Das eine hat jedoch mit dem anderen nichts zu tun.

Gemäß § 726 BGB endet die Grundstücksgemeinschaft, weil ihr Zweck, nämlich die Verwaltung der Immobilien, durch deren Veräußerung unmöglich geworden ist. Die Gesellschaft muss daher auseinandergesetzt werden. Die Auseinandersetzung richtet sich nach den §§ 731 ff. BGB, wobei die Art und Weise der Auseinandersetzung durch den Gesellschaftervertrag bestimmt wird (Palandt-Sprau, Anm. 1 zu § 731 BGB).

Der Gesellschaftervertrag regelt die Einrichtung von Kapitalkonten. Bei diesen Kapitalkonten handelt es sich um verzinslich gestundete Ansprüche der Gesellschafter gegen die Gesellschaft, die bei Beendigung der Gesellschaft auszugleichen sind, sofern keine Verbindlichkeiten gegenüber Dritten, nicht an der Gesellschaft beteiligten Personen, mehr bestehen. Der Ausgleich erfolgt auf der Grundlage einer zu erstellenden Auseinandersetzungsbilanz. Die unterschiedliche Entwicklung der Kapitalkonten - bedingt durch die Gutschriften Ihres Aufwendungsersatzes und den sich dadurch ergebenden höheren Zinsbetrag - sind Ihnen daher vorab zu erstatten. Diese Auswirkung des Gesellschaftervertrages bei Auseinandersetzung der Gesellschaft war auch bei Vertragsabschluss vorhersehbar und von allen Gesellschaftern gewollt, so dass auch insoweit eine nachträgliche Anpassung ausscheidet.

Nach Ausgleich der Ansprüche aus den Kapitalkonten ist der verbleibende Restbetrag aus dem erzielten Kaufpreis entsprechend der Beteiligungsquote (1/3) an die Gesellschafter auszuschütten.



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