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In welchem Umfang muss nach 17 Jahren Wohnzeit bei Auzug renoviert werden?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 26.03.2017

Frage:

Es geht um die Wohnung meiner Schwiegereltern. Mein Schwiegervater ist im Februar Verstorben, meine Schwiegermutter hat Demenz. Die Wohnung wurde jetzt gekündigt, aber die Wohnungsgesellschaft verlangt, dass wir die Wohnung sanieren. Meine Schwiegereltern haben 17 Jahre in der Wohnung gelebt. Im Mietvertrag, der vor 17 Jahren von meinen Schwiegereltern Unterschrieben wurde, steht, dass bei Auszug oder Kündigung die Fenster, Türen und die Heizkörper zu streichen sind. Eventuell müssen wir auch noch die Tapeten entfernen, weil die Farben ein wenig krass sind.

Müssen wir auch das selbstverlegte Laminat entfernen oder im Badezimmer einige Dübellöcher verschließen? Was müssen wir also nach 17 Jahren in der Wohnung renovieren?

 

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Antwort:

Generell ist eine Aussage zu dem Umfang der Renovierungspflichten bei Ende eines Mietverhältnisses ohne Kenntnis des Mietvertrages kaum möglich.

Eine Pflicht zur Renovierung der Wohnung besteht unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und richtet sich ausschließlich danach, ob eine Renovierungspflicht mietvertraglich wirksam vereinbart wurde, denn sonst trägt der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) die Kosten der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache.

Aufgrund der höchstrichterlichen Rechtsprechung der letzten Jahre bestehen hier allerdings bei vielen älteren Mietverträgen Zweifel. Unwirksam sind so z.B. solche mietvertraglichen Vereinbarungen, die starre Renovierungspflichten oder eine unbedingte Renovierungspflicht beim Auszug vorsehen. Zulässig sind nur solche (flexiblen) Vereinbarungen, die die Renovierung von ihrer Notwendigkeit abhängig machen und vorherige Renovierungen berücksichtigen (BGH Urteil vom 23.06.2004; Az.: VIII ZR 361/03).

Nach Ihrer Darstellung spricht vieles dafür, dass -wie früher üblich- eine uneingeschränkte Renovierungspflicht beim Auszug im Mietvertrag vorgesehen ist. Diese führt zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung, da sie z.B. außer Acht lässt, dass möglicherweise kurz vor Auszug noch renoviert worden ist.

Damit wäre die gesamte Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam mit der Folge, dass Sie solche nicht mehr leisten müssen. Das betrifft dann auch die Tapeten.

Nicht davon betroffen ist allerdings die gesetzliche Regelung des § 546 BGB, wonach der Mieter die Mietsache in ihrem ursprünglichen Zustand an den Vermieter zurückzugeben hat. Das betrifft vor allem vom Mieter vorgenommenen Einbauten. Damit ist der selbst verlegte Laminatboden sachgerecht zu entfernen, wenn der Vermieter es wünscht. Ein neuer Bodenbelag ist allerdings wohl nicht zu verlegen, da davon ausgegangen werden kann, dass der vorherige Boden zwischenzeitlich nach 17 Jahren abgenutzt wäre; wie dieses z.B. bei Teppichboden oder PVC-Böden der Fall wäre – allerdings nicht bei Fliesen oder anderem Steinboden. Liegt unter dem Laminat also ein Steinboden ist dieser sauber wiederherzustellen; ansonsten ist nur das eingebrachte Laminat rückstandslos zu entfernen.



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