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Muss ich als Erbe Renovierungsarbeiten an einer Mietwohnung durchführen?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Iris Acker
Stand: 25.07.2016

Frage:

Meine Eltern (beide verstorben) haben bis zu ihrem Tod eine Mietwohnung bewohnt. Ich bin die Alleinerbin, habe die Mietwohnung fristgerecht zum 31. August gekündigt, die Kündigung wurde vom Vermieter bestätigt, einen Nachmieter gibt es bisher nicht.

Ich bitte um eine Beratung zum Thema Renovierung bei Auszug (bitte hierzu auch um Kenntnisnahme der angekreuzten Passagen aus dem Auszug Mietvertrag, den ich Ihnen gesondert zukommen lasse, da ein Abschreiben der Passagen zu aufwendig ist).

Der Mietvertrag meiner Eltern ist vom 01.09.1994, die Wohnung wurde zu diesem Zeitpunkt bezogen. Das Haus, in der sich die Wohnung befindet, wurde unmittelbar vorher gebaut. Die Wohnung war bei Einzug vollständig bezugsfertig, neu tapeziert und gestrichen, es gab keine Mängel an der Bau- oder Mietsache. Im Mietvertrag findet sich die Klausel, dass die Wohnung bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter vollständig renoviert zu übergeben ist, sowie weitere Renovierungsklauseln, meiner Meinung nach allesamt ungünstig für den Mieter. Der Vermieter verlangt nun, die Wohnung gestrichen zu übergeben (vom Neutapezieren war bisher nicht die Rede) und den Balkon vom Unkraut zu befreien. Ich habe nicht vor, die Wohnung renovieren zu lassen, dies habe ich bereits bei der Kündigung mitgeteilt.  Nach 22 Jahren Miete sind (trotz sorgfältiger Pflege durch meine Eltern) aus meiner Sicht Renovierungsarbeiten an den Fußböden (diese sind ausgebleicht und teilweise wellig sowie mit sich lösenden Fußleisten), Tapezierarbeiten (ein Übermalen reicht hier nicht aus) sowie ein Abdichten der Fugen zwischen den Betonplatten im Balkon (hier lässt sich das Unkraut nicht mehr restlos beseitigen) notwendig.

Meine Eltern haben meines Wissens nach ein Streichen der Wände vor ca. 6 Jahren in Eigenarbeit durchgeführt (Unterlagen dazu gibt es keine), Tapezierarbeiten wurden während der gesamten Mietzeit nicht neu durchgeführt. Ich wohne 240 km von der Wohnung entfernt, die verlangten Arbeiten sind für mich mit einem sehr hohen Aufwand verbunden (Beauftragung von Fachfirmen, mehrere zusätzliche Fahrten zur Überprüfung des Arbeitsfortschrittes, Beauftragung einer Vertrauensperson mit der Bereitstellung eines Wohnungsschlüssels).

Wie ist in diesem Fall die rechtliche Lage? Ist der Vermieter verpflichtet, nach 22 Jahren zu renovieren? Wenn ja, macht ein Streichen der Wände jetzt doch keinen Sinn, wenn tapeziert werden sollte und ggf. die Fußböden erneuert werden? Ich habe den Vermieter bei einer bereits vor sechs Wochen erfolgten Wohnungsbegehung zwecks Nachmietersuche auf die Zustände aufmerksam gemacht, habe aber keine konkrete Aussage bekommen, ob renoviert wird (mein Eindruck ist, dies soll auf mich abgewälzt werden). Bin ich als Erbin zu den Renovierungsarbeiten verpflichtet, wenn ja, in welchem Umfang und was passiert, wenn ich mich weigere, die Arbeiten durchführen zu lassen.

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Antwort:

Sie sind nicht verpflichtet Renovierungsarbeiten in der Wohnung Ihrer Eltern durchzuführen.

Durch den Erbfall sind Sie als Erbin zwar grundsätzlich Partei des Mietvertrages geworden. Demzufolge konnten Sie das Ihnen zustehende Sonderkündigungsrecht wirksam ausüben.  

Bei dem vorliegenden Mietvertrag handelt es sich offensichtlich um einen Formularmietvertrag. Um einen Formularmietvertrag handelt es sich grundsätzlich immer dann, wenn der Inhalt des Vertrags nicht individuell zwischen den Parteien ausgehandelt, sondern einseitig – in der Regel vom Vermieter – gestellt wird. Die Rechtsprechung stellt dabei keine allzu hohen Anforderungen an die Voraussetzungen eines Formularmietvertrages. Dies hat regelmäßig zur Folge, dass der Vertragsinhalt auch den gesetzlichen Regelungen über den Inhalt von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gemäß § 305 ff. BGB genügen muss (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Endrenovierungsklausel:

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, benachteiligt den Mieter unangemessen, und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 12.09.2007 VIII ZR 316/06).

Tapetenentfernungsklausel:

Eine Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, bei Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vermieter vorgenommenen Tapeten zu beseitigen, ist ebenfalls wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 05.04.2006 VIII ZR 109/05).

Schönheitsreparaturen nach Fristenplan:

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied bereits 2004 (vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03), dass ein Mieter nur dann Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn der Zustand der Wohnräume es auch erfordert. Feste Renovierungsfristen würden den Mieter unangemessen benachteiligen. Sind daher „starre Fristen“ vereinbart, ist diese Regelung unwirksam.

Quotenregelung:

Zu dieser Frage hat der BGH entschieden, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. (Quoten-)Abgeltungsklauseln sind daher unwirksam.

Da sämtliche Klauseln des Mietvertrages, die Renovierungspflichten oder die Durchführung von Schönheitsreparaturen regeln, unwirksam sind, haben Sie als Mieter in diesem Fall überhaupt keine Renovierungsarbeiten zu leisten. Diese obliegen dem Vermieter, soweit sie notwendig sind (vgl. BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13).

Unkraut auf dem Balkon:

Die Aufgabe, den Balkon von Unkraut zu beseitigen kann ebenfalls nicht auf Sie als Mieter abgewälzt werden. Das Abdichten von Fugen zwischen den Betonplatten fällt im Außenbereich der Wohnung an. Es handelt sich somit nicht um Schönheitsreparaturen. Erwartet werden kann vom Mieter nur, dass er den mitvermieteten Balkon pfleglich behandelt, also erforderlichenfalls säubert. Arbeiten die darüber hinausgehen, werden vom Mieter nicht geschuldet.

Sollte der Vermieter darauf verweisen, dass die Klauseln bei Vertragsschluss im Jahre 1994 Gültigkeit hatten, ist ihm das Urteil des BGH vom 5.3.2008  VIII ZR 95/07 entgegen zu halten. Nachdem der BGH bereits über viele Jahre seine neue Rechtsprechung wie selbstverständlich auch auf Altverträge angewendet hatte, hat er sich in diesem Urteil zu der Frage der Zulässigkeit der Erstreckung der neuen Rechtsprechung auf Altverträge geäußert und diese eindeutig bejaht. In seiner Entscheidung führt das Gericht aus, dass dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen sei.



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