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Überbau: Ist die Änderung einer Vereinbarung auf Lebenszeit möglich?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 29.07.2017

Frage:

Ich habe 2008 ein bebautes Grundstück im Land Brandenburg gekauft. Der beurkundende Notar wies mich darauf hin, dass eine Überbauung zum rechten Grundstück besteht. Diese resultierte aus Vermessungen der benachbarten Grundstücke vor einigen Jahren, die zu einer Verschiebung sämtlicher Grundstücksgrenzen auf der rechten Seite führte.


Die Verkäuferin übergab mir ein Schriftstück, aus dem hervorging, dass die Nachbarn (Ehepaar) auf Lebenszeit die Überbauung gegen ein Zahlung von 500,00€ dulden. Das Nachbarehepaar ist inzwischen geschieden und der Ehemann ist der alleinige Inhaber des Nachbargrundstücks. Jetzt erkennt er die damalige Regelung nicht mehr an und fordert mich zur Herausgabe seines Grundstücks auf bzw. fordert erneut eine Überbauungsrente jährlich von 60,00€.

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Antwort:

Das Recht des Überbaus über die Grundstücksgrenze ist in § 912 BGB geregelt.

§ 912 Abs.1 BGB stellt zunächst fest, dass der belastete Eigentümer den Überbau dulden muss, wenn dem Überbauer kein Verschulden zur Last fällt. Da dieses bei Ihnen nicht der Fall ist und der Überbau erst durch eine Neuvermessung der Grenzen festgestellt wurde, besteht kein Anspruch des Nachbarn auf Herausgabe.

§ 912 Abs.2 BGB regelt hingegen, dass der Überbauer an den belasteten Eigentümer eine Überbaurente zahlen muss.

Eine solche Zahlung wird üblicherweise als jährliche Geldrente gezahlt (§ 913 BGB); eine abweichende Vereinbarung wie z.B. eine Ablösung auf Lebenszeit ist allerdings möglich. Eine solche Vereinbarung wirkt allerdings nur gegenüber dem überbauenden Nachbarn; sie wirkt gegenüber einem späteren Erwerber nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist.

Da ich nicht davon ausgehe, dass eine entsprechende Eintragung im Grundbuch vorliegt, wirkt die mit dem Voreigentümer getroffene Vereinbarung nur diesem gegenüber. Ihnen gegenüber ist der Nachbar nicht an seine damalige Zusage gebunden und kann von Ihnen erneut eine Überbaurente erfordern. Der geltend gemachte Anspruch besteht danach dem Grunde nach zu Recht.

Ob der Betrag von 60 €/Jahr angemessen ist, kann von hier aus nicht beantwortet werden.



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