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Schönheitsreparaturen: Regelungen im Mietvertrag

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Acker
Stand: 13.07.2017

Frage:

Kann mein Vermieter von mir verlangen, dass ich jetzt Schönheitsreparaturen vornehmen lasse? Er will, dass ich jetzt die Wände streichen lasse, Zimmertüren beidseitig, sowie Fenster und Wohnungseingangstür von innen und auch die uralten Gussheizkörper. Weil es einfach an der Zeit ist, wie er meint.

Demnächst steht ein Auszug an, von dem der Vermieter noch nichts weiß. Was ist, wenn ich die Schönheitsreparaturen nicht habe ausführen lassen. In meinem Mietvertrag steht so eine Klausel, dass ich dann finanziell dafür aufkommen muss.
Wenn es zur Beantwortung hilfreich ist, kann ich Ihnen gerne eine Kopie des Mietvertrages zukommen lasse.

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Antwort:

Bei § 15 Ihres Vertrages handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung Ihres Vermieters, wenn dieser – wovon ich ausgehe – den Mietvertrag gestellt hat. Der Vertrag stammt von Haus und Grund und ist damit für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert. Dass Ihr Vermieter ein privater Vermieter ist, spielt in dem Zusammenhang keine Rolle.

Sofern Ihnen die Wohnung von Ihrem Vermieter unrenoviert übergeben worden ist, ist die Schönheitsreparaturenklausel in Ihrem Vertrag deswegen unwirksam, da die Klausel keinen Ausgleich für von Ihnen deswegen durchgeführte Reparaturen während der Mietzeit vorsieht (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14). Grund der Unwirksamkeit: der Vermieter soll nicht mehr zurückerhalten, als er überlassen hat. Die Beweislast dafür, dass die Wohnung bei Einzug unrenoviert war, tragen leider Sie (BGH, wie vor). Ist die Wohnung von Ihrem Vermieter unrenoviert übergeben worden und können Sie das beweisen, schulden Sie keine Schönheitsreparaturen.

Zum anderen ist die Schönheitsreparaturenklausel wegen den Vorgaben zur Ausführung in § 15 Ziffer 2 Ihres Mietvertrages insgesamt unwirksam, wenn der Anstrich der Raufaser- oder Strukturtapete auch ohne den Anstrich mit einer nicht füllenden Dispersionsfarbe oder einer anderen Farbe gleicher Art und Güte fachmännisch ist. Eine Klausel, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart oder Farbwahl verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen (BGH, Urteil vom 20. Januar 2010, Aktenzeichen: VIII ZR 50/09). Aus der Vertragsklausel zum Anstrich mit der nicht füllenden Dispersionsfarbe oder mit einer anderen Farbe gleicher Art und Güte geht bei der gebotenen mieterfeindlichsten Auslegung nicht eindeutig hervor, dass sie nur bei Beendigung des Mietverhältnisses gilt. Sie führt damit insgesamt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel in Ihrem Vertrag, wenn auch ein anderer Anstrich der Raufaser- oder Strukturtapete während der Mietzeit fachmännisch ist. Hier müssten Sie einen Malermeister fragen, ob und wann das der Fall sein kann. Gibt es keine andere Möglichkeit eines fachmännischen Anstrichs der Raufaser- oder Strukturtapete, sind Sie zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Werden diese nicht ausgeführt, obwohl sie erforderlich sind, kann der Vermieter von Ihnen Schadensersatz verlangen.

Die Abgeltungsklausel in Ihrem Mietvertrag (§ 15 Ziffer 5 Ihres Vertrages) ist unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie dem Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermöglicht (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 242/13).
Sollten Sie wegen der Vorgaben zur Streichung der Raufaser- und Strukturtapeten nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sein, müssen Sie weiter Folgendes beachten: Liegt eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauches vor, z. B. durch exzessives Rauchen, besteht eine Verpflichtung zur Schadensbeseitigung bzw. zum Schadensersatz. Eine Überschreitung ist gegeben, wenn die Gebrauchsspuren nicht durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können. Das ist beispielsweise der Fall, wenn wegen des Rauchens der Putz abgeklopft werden muss.

Befindet sich in der leider nicht beigefügten Anlage zu Ihrem Mietvertrag eine Individualvereinbarung zu Renovierungen, müssen diese bei Beendigung des Mietverhältnisses ausgeführt werden.



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