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Mietrecht - Kündigung wegen zu später Mietzahlung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Michael Zemann
Stand: 26.05.2017

Frage:

Im Januar 17 wurde ein Mietvertrag über ein Apartment beginnend am 01.02.17 geschlossen.

Laut Mietvertrag ist eine Warmmiete von 330 Euro vereinbart, ebenso eine Sicherheitsleistung

in Höhe von 437 Euro.

Mit Datum vom 28.01.17 habe ich die Februarmiete erbracht und auch die Sicherheitsleistung.

 

Leider habe ich es versäumt einen Dauerauftrag einzurichten. kurz danach wurde ich krank und fuhr anschließend in den Urlaub.

 

Am 04.04.17 wurde die Miete für März angemahnt.

 

Am 12.04.17 wurde mir eine fristlose Kündigung zugesandt, wegen Nichtzahlung der Miete März u April über 897 Euro gesamt und zum Teil nicht bezahlte Kaution in Höhe von 237 Euro

 

Seit meiner Rückkehr am 17.05.17 bemühe ich mich um eine Lösung, wurde meine Bitte um Prüfung der Höhe der Forderung bislang nicht beantwortet. Außerdem habe ich seit diesem Zeitpunkt keinen Zugang zu der Wohnung, da der Vermieter das Schloss ausgewechselt hat ohne einen gerichtliches Verfahren beziehungsweise einen Titel zu haben.

 

Vorgestern gelang es mir immerhin den Eigentümer zu informieren, dieser wird vertreten von seiner Tochter Immobilienmaklerin. vorgestern Abend wurde mir dann Recht gegeben, dass sowohl die Kaution vollständig erbracht ist, also auf die Höhe der Forderung der offenen Miete ein Fehler war.

 

nun fordert der Vermieter, dass ich den Monat Mai bezahle und er mich danach aus dem Mietvertrag entlässt. Die eingebrachte Kaution sei verloren.

 

meine Frage ist nun:

Erstens kann es richtig sein, dass ich für den Monat Mai zahlen soll obwohl ich nicht in der Wohnung sein konnte?

Zweitens: aufgrund des eigenmächtigen Verhaltens des Vermieters, ergibt sich die Frage ist der Wohnungsinhalt umfänglich vorhanden?

drittens: was ist mit meinen Kosten die ich für die Unterbringung in den letzten Tagen hatte?

 

In Summe eigentlich, wie gehe ich am besten vor?

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Antwort:

1. Frage:

 

Die Miete für den Monat Mai 2017 müssen Sie nicht bezahlen, da Ihnen der Vermieter die Nutzung der Wohnung durch eigenmächtiges Austauschen des Schlosses rechtswidrig vorenthalten hat. Hierbei ist unterstellt, dass Sie für den gesamten Monat Mai 2017 bislang keinen Zugang zu Ihrer Wohnung hatten. Hintergrund ist der, dass Sie eine Bezahlung der Miete nur dann schulden, wenn der Vermieter Ihnen den vertragsgemäß geschuldeten Gebrauch der Wohnung uneingeschränkt ermöglicht. Ist die Nutzung – wie in Ihrem Fall – aufgrund eines eigenmächtigen Verhaltens des Vermieters nicht möglich, schuldet der Mieter auch keine Miete. Eine Nutzungsentschädigung für den Monat Mai 2017 müssen Sie ebenfalls nicht bezahlen (siehe auch unten Ziff.4). Allenfalls denkbar wäre ein Anspruch auf Schadensersatz des Vermieters, wenn die Wohnung nicht sofort weitervermietet werden kann. Auch dieser Anspruch dürfte aber bereits an dem rechtswidrigen Verhalten des Vermieters scheitern (siehe ebenfalls unten Ziff.4).

 

2. Frage:

 

Ihre Frage, ob der Wohnungsinhalt umfänglich (vollumfänglich) vorhanden ist, lässt sich nur beantworten, wenn Sie die Wohnung wieder in Besitz nehmen bzw. betreten können. Nur dann können Sie feststellen, ob sämtlicher Wohnungsinhalt noch vorhanden ist bzw. welche Gegenstände möglicherweise fehlen. Diese müssten dann detailliert aufgeführt werden, damit sie von dem Vermieter herausverlangt werden können. Sollte dies nicht mehr möglich sein, besteht nur ein Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Vermieter. Auch wenn der Vermieter rechtswidrig die Schlösser ausgetauscht und sich Zugang zu der Wohnung verschafft hat, trägt in einem derartigen Fall der Mieter für fehlende Wohnungseinrichtungsgegenstände oder sonstige Gegenstände die volle Beweislast. Außerdem ist noch zu berücksichtigen, dass der Vermieter sich für rückständige Mieten auf ein Vermieterpfandrecht berufen kann, wenn es sich um Mietgegenstände handelt, die dem Mieter gehören. Dieses Recht greift allerdings nur dann, wenn sich der Vermieter hierauf auch ausdrücklich beruft. Ist das der Fall, erlischt das Vermieterpfandrecht jedoch mit der Zahlung der Mietrückstände.

 

 

3. Frage:

 

Kosten, die Sie für die Unterbringung in den letzten Tagen hatten, können Sie dem Vermieter grundsätzlich als Schadensersatzforderung entgegen halten oder anders ausgedrückt mit den offenen Forderungen verrechnen bzw. die Aufrechnung erklären.

Dabei ist folgendes zu beachten:

 

Ein Schaden muss grundsätzlich von dem Anspruchsteller, also in diesem Fall von Ihnen, nachgewiesen werden. Dies kann etwa durch Vorlage von Kostenbelegen erfolgen. Grundsätzlich gilt, dass als Schaden nur Mehrkosten verlangt werden können. Solche Kosten, die ohnehin ohne Beeinträchtigung des Vertragsverhältnisses entstanden wären (sog. Sowieso-Kosten), können nicht als Schaden geltend gemacht werden. So wären etwa von den Kosten, die Ihnen entstanden sind, die fiktive Miete pro Tag in Abzug zu bringen, denn bei einem vertragsgemäß möglichen Gebrauch der Mietwohnung hätte in jedem Fall auch die Miete gezahlt werden müssen.

 

4. Allgemein: Wie gehen Sie am besten vor?

 

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter berechtigt war, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, da Sie mit den geschuldeten Mieten für zwei aufeinanderfolgende Termine in Rückstand geraten sind. Die fristlose Kündigung auch wegen der angeblich nicht gezahlten Kaution dürfte schon per se insoweit unwirksam sein, da Sie eine Kautionszahlung nachweislich vorgenommen haben. Die Berechtigung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen bestehender Mietrückstände ergibt sich aber aus § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Allerdings besteht zugunsten des Mieters eine sog. Schonfrist gem. § 569 Abs.3 Satz 2 BGB. Das bedeutet, dass im Falle der Zahlung sämtlicher Mietrückstände spätestens innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit (Zustellung einer Räumungsklage) die ausgesprochene fristlose Kündigung des Vermieters unwirksam wird mit der Folge, dass das Mietverhältnis weiter fortbesteht und der Mieter in der Wohnung verbleiben kann. Nicht betroffen von dieser Regelung ist eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung des Vermieters unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist von anfangs drei Monaten. Diese Kündigung bleibt weiter bestehen. Nach dem von Ihnen mitgeteilten Sachverhalt muss davon ausgegangen werden, dass Ihr Vermieter das Mietverhältnis lediglich fristlos gekündigt hat.

 

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe einer Miete für den Monat Mai 2017 steht dem Vermieter nicht zu, und zwar schon deshalb nicht, weil er (rechtswidrig) selbst in die Wohnung in Besitz genommen hat und damit keine rechtswidrige Vorenthaltung des Besitzes durch den Mieter vorliegt, was Voraussetzung für einen Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung wäre. Auch ein Schadensersatzanspruch des Vermieters in Höhe der Miete für den Monat Mai 2017 dürfte nicht bestehen. Dies setzt unter anderem voraus, dass das Mietverhältnis rechtswirksam beendet wurde und die Wohnung nicht sofort weitervermietet werden konnte. An einer rechtswirksamen, vollständigen Beendigung fehlt es, da zwar eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden konnte, das Besitzrecht des Mieters aber hierdurch noch nicht vollständig erloschen war. Erst dann kann sich überhaupt die Frage stellen, ob eine Wohnung sofort nahtlos weiter vermietet werden kann oder ein Schaden des Vermieters durch einen Mietausfall entsteht. Ein erforderliches Verschulden des Mieters für einen Schadensersatzanspruch des Vermieters liegt in einem solchen Fall nicht vor.

 

Im Hinblick auf die weitere Vorgehensweise müssten Sie zunächst grundsätzlich entscheiden, ob Sie nochmals in Ihre Wohnung zurück oder aber ein anderes Mietverhältnis begründen wollen.

 

Für den Fall, dass Sie in Erwägung ziehen, wieder in Ihre Wohnung zurückzukehren, sollte eine einstweilige Verfügung vor dem zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Da vor dem Amtsgericht kein Anwaltszwang besteht, können Sie diesen Antrag grundsätzlich auch selbst einreichen. Erfahrungsgemäß dürfte es aber auch im Hinblick auf die erforderliche Begründung sinnvoll sein, einen Rechtsanwalt vor Ort zu beauftragen. Dies gilt jedenfalls für den Fall, dass – was anzunehmen sein dürfte – der Vermieter dabei bleibt, dass er Ihnen keinen Zugang mehr zu Ihrer Wohnung gewähren will. Richtig ist zwar, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen durfte. Allerdings war er – wie Sie schon zutreffend angemerkt haben - keinesfalls berechtigt, ohne richterlichen Beschluss oder eine gerichtliche Entscheidung das Schloss auszutauschen und Ihnen den Zu-Gang auf diese Weise unmöglich zu machen. Der Antrag bei Gericht ist daher darauf gerichtet, dass Ihnen der Besitz an der Wohnung wieder eingeräumt wird. Denn der Austausch des Schlosses stellt eine verbotene Eigenmacht dar, da Ihnen hierdurch auch das Recht genommen wird, die fristlose Kündigung durch Zahlung der Mietrückstände unwirksam zu machen und damit die Wohnung weiter bewohnen zu können.

 

Unabhängig davon, dass Sie natürlich zur Zahlung der Mietrückstände und etwaigen Verzugskosten (z.B. Zinsen) verpflichtet bleiben, müsste ein solcher Antrag schnell eingereicht werden. Denn für den Fall, dass der Vermieter die Wohnung einfach an einen Dritten weitervermietet, wäre der grundsätzliche Anspruch auch auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung durch rechtliche Unmöglichkeit (Vermietung an einen Dritten) untergegangen. In diesem Fall verbleibt dann nur noch ein Schadensersatzanspruch Ihrerseits wegen der rechtswidrigen Vorgehensweise des Vermieters. Zudem müsste dann nach Wiedereinräumung des Besitzes schnell geklärt werden, ob und welche Gegenstände in der Wohnung möglicherweise fehlen. Ein Schaden muss von dem Mieter im Einzelnen dann vorgebracht und nachgewiesen werden.

Kommt eine Rückkehr nicht mehr für Sie in Betracht, bleibt nur die Möglichkeit, Schadensersatz von dem Vermieter zu fordern wegen seiner rechtswidrigen Inbesitznahme und die Herausgabe des Wohnungsinventars (Berufung auf Vermieterpfandrecht ist allerdings bis zum Ausgleich der Mietrückstände möglich).

Eine sofortige Kontaktaufnahme mit dem Vermieter zur Klärung der wechselseitigen Ansprüche (Mietrückstände und zu verrechnende Schadensersatzforderungen und Herausgabeansprüche Ihrerseits) erscheint jedenfalls dann sinnvoll, wenn feststeht, dass Sie die Wohnung nicht mehr beziehen wollen.

 

Wenn Sie demgegenüber einen sofortigen Zugang zu Ihrer Wohnung wünschen, erscheint eine sofortige einstweilige Verfügung ratsam. Eine vorherige Kontaktaufnahme ist natürlich auch hier möglich, um dem Vermieter dies anzukündigen. Allerdings birgt diese Vorgehensweise das Risiko, dass der Vermieter schnell und (nachweislich) durch Vorlage eines Mietvertrages die Weitervermietung vornimmt und damit die Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung vereitelt. Er wäre also vorgewarnt. Bei einer Weitervermietung würde sich der Rechtstreit dann nur noch auf eine Schadensersatzebene verlagern, auf der dann neben Ihren Ansprüchen auch noch die offenen Forderungen des Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis zu berücksichtigen wären.



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