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Mietrecht: Wer haftet bei Einbruch?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Acker
Stand: 02.12.2015

Frage:

Ich bin einen gewerblichen Mietvertrag für eine Naturheilpraxis eingegangen. Ich hätte gerne folgende Frage beantwortet:
Wenn bei einem Einbruch in meine Praxis die Eingangstüre sowie die Innentüren beschädigt werden,
wer haftet in diesem Fall? Ich als gewerblicher Mieter oder der Vermieter?

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Antwort:

Ihr Vermieter ist verpflichtet, die Kosten der Instandsetzung zu tragen. Solche Schäden können vom Vermieter in vielen Gebäudeversicherungen zusätzlich als Risiko mitversichert werden.

Nach § 13 Ziffern 2, 6 a) Ihres Mietvertrages haben Sie die Mietsache nur wegen der Schäden instand zu setzen, die von Ihnen, den zu Ihrem Betrieb zugehörigen Personen, Ihren Untermietern, Besuchern, Lieferanten oder Handwerkern verursacht worden sind bzw. die durch Ihre Einwirkung entstanden sind. Ein Einbrecher zählt nicht zu den vorgenannten Personengruppen. Ein Schaden durch Einbruch ist auch nicht durch Ihre Einwirkung verursacht; ein solches vorsätzliches Verhalten eines Dritten liegt außerhalb des Schutzbereichs der vertraglichen Regelung § 13 Ziffer 6 a): Sie haben den Einbruch ja nicht heraus gefordert, d. h. ein erhöhtes Risiko geschaffen. Wenn Räume gewerblich untervermietet werden, kann in diese auch eingebrochen werden. Das ist Teil des allgemeinen Lebensrisikos des Vermieters. Ein von zu Ihnen verantwortendes erhöhtes Risiko läge z. B. dann vor, wenn Ihr Schaufenster so gestaltet wäre, dass z. B. ein Drogenabhängiger sich zum Einbruch eingeladen sieht.

Das entspricht der Rechtslage. Zwar darf der Vermieter beim Gewerberaummietvertrag Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten in weitergehendem Umfang auf den Mieter umlegen als beim Wohnraummietvertrag. Aber auch hier sind Grenzen zu beachten:

Ist die Umlegung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (= AGB) des Vermieters geregelt, ist auch beim Gewerberaummieter eine Haftung für solche Schäden ausgeschlossen, die nicht aus der Risikosphäre des Mieters stammen und nicht durch seinen Mietgebrauch verursacht worden sind (BGH, Urteil vom 06. April 2005, Az.: XII ZR 158/01). AGB liegen bereits bei dreimaliger Verwendung der vorformulierten Bedingungen des Vermieters vor.
Durch eine Individualvereinbarung können Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten in den Grenzen des § 138 BGB auf den Gewerberaummieter umgelegt werden. Eine 100-prozentige Umlegung ist aber vor allem dann bedenklich, wenn der Mieter dafür nichts erhalten hat, wie z. B. eine günstigere Miete (BGH, Urteil vom 05. Juni 2002, Az.: XII ZR 220/99). Bei sogenannten „Dach- und Fach-Klauseln“ sind diese als Individualvereinbarung in der Regel dahin auszulegen, dass der Mieter nicht für solche Schäden haftet, die nicht aus seiner Risikosphäre stammen und die nicht durch seinen Mietgebrauch verursacht sind.



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