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Soforthilfe vom Anwalt
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Frage an den Anwalt
22.03.2017

Nichteinhaltung baurechtlicher Genehmigungen

Nach ca. vierjähriger Mietdauer unserer Wohnung stellten wir fest, dass ein 30 m² großer Raum
der uns seinerzeit als Wohnzimmer zugewiesen wurde, baurechtlich überhaupt nicht genehmigt war, weil der Bauaufsichtsbehörde kein Antrag auf Nutzungsänderung vorlag.
Hier wurde - sozusagen im Schwarzbau - eine landwirtschaftlich genutzte Fläche (die als Lager- und Abstellraum im Grundrissplan des Bauamtes so ausgewiesen ist) "umgebaut" und als Wohnraum vermietet.
Die romantische Vorstellung, nämlich - die Bewohnung eines historischen alten Anwesens
war alsbald dahin und auch die Vermieter unterließen jegliche Mühe entsprechende Abhilfe zu schaffen. Wir baten den Vermieter um eine Grundrisszeichnung die uns verwehrt wurde.
Etwas später "bat" uns der Vermieter, bei einer behördlichen Nachfrage anzugeben, diesen besprochenen Raum nicht zu bewohnen, sondern einen anderen, den er selbst bewohnt.
Regelmäßig gab dieser Raum immer wieder Anlass zu häufigen Beschwerden gegenüber den Vermietern, und zwar immer wg. fehlender Wärmedämmung, Isolierung, schlecht schließenden Fenster und Türen, dadurch bedingtem exorbitantem Energieverbrauch mit entsprechend hohen Kosten, Nichteinhaltung von Brandschutzverordnungen usw.
Im Mietvertrag steht ebenso nichts von der Vermietung eines Abstell- und Lagerraum sondern dort steht Wohnraum, obwohl der Vermieter wusste, dass er uns einen Abstell- und Lagerraum als Wohnraum zugewiesen hat. Wir wussten davon nichts.
Es versteht sich von selbst, dass wir uns gerade wg. genannter und nicht gewolltem Abstellen der Mängel schlicht betrogen fühlen. Die Mängel bestehen und bestanden seit Mietbeginn
also ab 03/2011.
Nach mehreren Recherchen unsererseits stellten wir ebenso fest, dass Vermieterseitig ein Öltank so geschickt verbaut und nicht entfernt wurde, um die Behörde schlicht auszutricksen.
Nachdem wir keine Möglichkeit hatten - durch Übergabe eines Grundrissplans durch die Vermieter, wurden wir hiesigen Bauamt vorstellig. Die staunten nicht schlecht.

Nach Darlegung des Vorgangs im Bauamt wurde uns mitgeteilt, dass aufgrund fehlendem Antrags auf Erteilung einer Nutzungsänderung ebenso überhöhte Mietzahlungen (Mietwucher) anwaltlich zu klären seien und, dass wir so schnell wie möglich dort ausziehen sollen, weil wg. Nichteinhaltung baurechtlicher Bestimmungen ein dauerhaftes wohnen dort gänzlich untersagt ist.

    1. wurden hier Versicherungstechnische Erwägungen, Brandschutzverordnungen etc. genannt.

Wie ist aus Ihrer Sicht die überhöhte Mietzahlung, der Auszug aus dieser Wohnung (Umzugskosten) rechtlich zu bewerten: Können Sie bitte hierzu etwas Klärendes mitteilen?

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Author Antwort Rechtsanwältin Silke Acker
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  1. Die fehlende baurechtliche Genehmigung für den Umbau und die Nutzungsänderung sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (= BGH) noch kein Mietmangel. Ein solcher Mangel setzt grundsätzlich frühestens ein, wenn die zuständige Behörde gegen Sie als Mieter wegen der fehlenden baurechtlichen Genehmigung eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagungsverfügung erlässt (BGH, Urteil vom 02. Nov. 2016, Az.: XII ZR 153/15; Urteil vom 20. November 2013, Az.: XII ZR 77/12).

  2. In Bezug auf Isolierung, Dämmung, Brandschutz, Türen und Fenster ist grundsätzlich der Standard geschuldet, der zur Zeit des Umbaus galt. Denn die Instandhaltungspflicht nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB beinhaltet keine Modernisierungspflicht. Ein Sachmangel liegt hingegen vor, wenn der tatsächliche Zustand eine Gesundheitsgefahr begründet (Prütting, Wegen, Weinreich, BGB-Kommentar 11. Aufl., § 536 Rn. 8; BayObLG NJW-RR 99, Seite 1533 zu Schadstoffbelastung; BGH, Urteil vom 15.3.2006, Az.: VIII ZR 74/05).

Bevor Sie fristlos kündigen sollten Sie daher gutachterlich zum einen feststellen lassen, ob die Wohnung dem Standard zum Zeitpunkt des Umbaus genügt und zum anderen, ob durch den Standard der Wohnung eine Gesundheitsgefahr für die Mieter begründet wird. Bitte beachten Sie: mindern Sie die Miete und stellt sich danach heraus, dass Mängel der Mietsache nicht vorliegen, darf der Vermieter Sie wegen Zahlungsverzuges kündigen.

Stellt der Gutachter in diesem Sinne einen Sachmangel der Wohnung fest, müssen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung der Mietmängel gesetzt haben, bevor Sie fristlos kündigen und danach Schadensersatz wegen der Umzugskosten verlangen dürfen, § 543 Abs. 3 BGB. In Bezug auf den Ersatz der Umzugskosten steht dem Vermieter der Einwand des rechtmäßigen Alternativverhaltens offen: d. h. diese sind nicht zu ersetzen, wenn der Vermieter darlegt und beweisen kann, dass das Mietverhältnis von ihm ohne die zur fristlosen Kündigung durch den Mieter führenden Umstände in absehbarer Zeit sowieso beendet worden wäre (BGH, Urteil vom 02. Nov. 2016, Az.: XII ZR 153/15).

Stellt der Gutachter Sachmängel fest, können Sie ebenso die Miete mindern und für die Vergangenheit Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete verlangen, sofern diese Ansprüche nicht verjährt sind. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der jeweilige Anspruch entstanden ist. Die Rückforderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn Sie die Miete nach der jeweiligen Mängelanzeige jahrelang vorbehaltlos weiter gezahlt haben oder positive Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis davon hatten, dass die Mietzahlung nicht geschuldet ist (BGH, Urteil vom 26. Juli 2003, Az.: VIII ZR 274/02).

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