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18.11.2015

Stellung eines Nachmieters zum Beenden des Mietvertrags

Mein ehemaliger Freund und ich haben eine Wohnung in Berlin zum 01.11.15 gemietet. Der Mietvertrag ist mit uns beiden geschlossen worden. Kurze Hintergrundinfo - mein Arbeitgeber ist in Ulm. Meine Wohnung in Ulm hätte ich zeitnah aufgegeben und nur noch ein Zimmer bewohnt. Ich wäre zwischen Berlin und Ulm gependelt und hätte die Kosten steuerlich als doppelte Haushaltsführung geltend gemacht. Der Lebensschwerpunkt wäre Berlin gewesen.

Nun kam es zu Beginn des Mietverhältnisses zur Trennung und folglich habe ich meinen Lebensschwerpunkt in Ulm sowie meine Wohnung nicht aufgegeben.
Leider ist in dem Mietvertrag ein (ordentlicher) Kündigungsausschluss von einem Jahr vereinbart. Es ist mir allerdings finanziell kaum möglich, zwei Wohnungen auch anteilig zu zahlen, dies würde über den langen Zeitraum bis 31.10.16 eine erhebliche Verschuldung meinerseits bedeuten. Auch mein ehemaliger Freund ist finanziell nicht in der Lage, die Miete komplett zu übernehmen.

Gibt es eine Möglichkeit, das Mietverhältnis außerordentlich ggf. mit Frist von drei Monaten zu kündigen?

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Author Antwort Rechtsanwältin Silke Acker
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Leider ist der Kündigungsausschluss in den AGB des Mietvertrages bis zum 31. Oktober 2016 wirksam. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (=BGH) ist ein beiderseitig erklärter, zeitlich begrenzter Kündigungsverzicht in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig; in der Regel unwirksam ist er nur dann, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre ab Vertragsschluss beträgt (BGH, Urteil vom 23. November 2011, Az.: VIII ZR 120/11).

Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht leider nicht, weil die Änderung der Lebensumstände aus Ihrer Sphäre stammt. Dies stellt keine Vertragsverletzung des Vermieters dar. Der BGH hat zudem durch Urteil vom 04. Februar 2015, Az.: VIII ZR 175/14, nochmals klar herausgestellt, dass Geldnot stets als vom Mieter verschuldet gilt: Geld hat man zu haben.

Die einzige Möglichkeit, den Mietvertrag zu beenden, ist die Stellung eines Nachmieters. Der Vermieter kann nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) dazu verpflichtet sein, die Stellung eines Nachmieters unter bestimmen Voraussetzungen zu akzeptieren: Die erste Voraussetzung ist, dass Sie ein dringendes und berechtigtes Interesse an der Stellung eines Nachmieters haben, welches das Interesse des Vermieters am Fortbestand des Mietverhältnisses mit Ihnen erheblich übersteigt (BGH, Urteil vom 22. Jan. 2003, Az.: VIII ZR 244/02). Eine Trennung oder Scheidung können ein berechtigtes Interesse an der Stellung des Nachmieters begründen (BGB-Kommentar, Schmid in: Prütting-Wegen-Weinreich, 10. Auflage, § 537 Rn. 13). Hier spielt zur Ihren Gunsten, dass wegen der Trennung Ihr Lebensmittelpunkt auch wegen Ihrer Arbeit Ulm bleibt und die Wohnung für einen von Ihnen beiden zu groß ist.

Weiter darf die verbleibende Mietzeit nicht relativ kurz sein. Zurzeit sind das bei Ihnen noch mehr als elf verbleibende Monate, da die ordentliche Kündigung erstmals zum 31. Oktober 2016 zulässig ist. Das stellt keine relativ kurze Restzeit dar (das ist nach den Kommentierungen wahrscheinlich erst ab dem 01. August 2016 der Fall).

Es ist Sache des Mieters einen geeigneten und dem Vermieter zumutbaren Nachmieter zu suchen, und dem Vermieter sämtliche Informationen über den Nachmieter zu geben (z. B. eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung, dass der Nachmieter den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben wird). Der Vermieter muss sich anhand dieser Informationen ein Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen können. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken (BGH, Urteil vom 7. 10. 2015, Az.: VIII ZR 247/14).

Stellt der Mieter einen solchen Nachmieter, darf der Vermieter ihn nicht grundlos ablehnen. Eine solche grundlose Ablehnung hat die Konsequenz, dass der Mieter ab dem Zeitpunkt, zu dem der neue Mietvertrag mit dem Nachmieter abgeschlossen worden wäre oder dieser in den alten Mietvertrag als neuer Mieter eingetreten wäre, keine Miete mehr zahlen muss. Zur Beendigung des Mietverhältnisses sollte der Mieter den Mietvertrag zur Sicherheit dann hilfsweise außerordentlich kündigen. Erforderlich ist die Schriftform der Kündigung. Hilfsweise deswegen, weil nach wohl herrschender Meinung das Mietverhältnis analog § 162 BGB zu dem Zeitpunkt automatisch endet, zu dem der neue Mietvertrag mit dem Nachmieter zustande gekommen wäre. Dafür, dass der Vermieter einen Ersatzmieter wider Treu und Glauben oder entgegen getroffener Vereinbarungen ablehnt, trägt der Mieter die Beweislast (BGH, Urteil vom 22. Jan. 2003, Az.: VIII ZR 244/02). Nach einer grundloser Ablehnung des Nachmieters wird der Mieter den Vermieter vor Ausspruch der hilfsweisen fristlosen Kündigung nicht noch einmal unter Setzung einer Frist auffordern müssen, den Nachmieter zu akzeptieren, da der Vermieter die Erfüllung der Verpflichtung aus § 242 BGB ja durch die Ablehnung verweigert hat.

Sie sollten Ihrem Vermieter also zunächst mitteilen, dass Sie einen Nachmieter stellen möchten, weil Sie sich getrennt haben und sich sogleich auf die Suchen nach einem geeigneten und zumutbaren Nachmieter begeben. Bitte fragen Sie Ihren Vermieter auch, welche Unterlagen er in Bezug auf den Nachmieter sehen möchte.

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