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Mietrecht: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Erben

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 29.11.2016

Frage:

Meine Tante ist Mitte November im Alter von 95 Jahren verstorben. Meiner Familie und mir fällt nun die Aufgabe zu, ihre Wohnung aufzulösen.

Ein Anruf bei dem Vermieter ergab, dass dieser wohl nicht bereit ist, uns vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen (er meinte: Drei Monate Kündigungsfrist).
Und er deutete an, dass er davon ausgehe, dass wir, die Erben, uns an den „Renovierungskosten“ zu beteiligen hätten.
Wir haben das Testament einem Anwalt für Erbrecht übergeben, damit dieser die Formalitäten für uns erledigt. Dieser sagte uns schon, dass es im Todesfall ein Sonderkündigungsrecht gäbe.

Den Mietvertrag haben wir ihm auch zur Überprüfung dagelassen.
Ich würde aber auch gerne eine Einschätzung von einem Fachanwalt für Mietrecht bekommen. Meine beiden Tanten sind 1971 in diese Wohnung eingezogen. Das Haus war einige Jahre vorher gebaut worden, schätzungsweise zwischen 1965 und 1968.
Eine Tante zog 1976 wieder aus, die andere lebte seither alleine in dieser Wohnung, war also ca. 45 Jahre die Mieterin.
Es gibt einen Standard-Mietvertrag aus dem Anfang der 70er Jahre. In diesem sah ich die Klausel „die Wohnung wurde instandgesetzt übergeben und muss auch nach Auszug wieder in instandgesetztem Zustand übergeben werden“ oder so ähnlich.
Zu Schönheitsreparaturen, Kaution usw. habe ich auf den ersten Blick nichts gefunden.

Die Wohnung ist in keinem guten Zustand und muss meines Erachtens von Grund auf renoviert werden, bevor sie überhaupt wieder vermietet werden kann.
Die Holzfenster und Fensterrahmen sind von Schimmel befallen und am Verrotten. Im Parkett-Fußboden gibt es lose Dielen/Teile, in den Wänden sind größere Risse. Eine Mieterin aus dem Erdgeschoss sagte mir, diese gäbe es in ihrer Wohnung an der Nordseite auch, da sei wohl Feuchtigkeit in der Wand. Die Zimmertüren und Heizkörper sind in einem Zustand, wie es nach ca. 50 Jahren zu erwarten wäre.

Wobei meine Tante sehr pfleglich mit der Mietsache umgegangen ist. Meiner Kenntnis nach hat sie aber so gut wie keine Schönheitsreparaturen, Malerarbeiten usw. durchführen lassen.
Ebenfalls wurde seitens der Vermieter-Familie auch nicht viel an der Wohnung gemacht. Ich weiß, dass einmal der Küchenfußboden erneuert wurde (Linoleum ausgetauscht) und das Bad wurde renoviert, mit neuen Fliesen, Badewanne, Waschbecken und Armaturen. Beides ist aber sicherlich schon über zehn Jahre her, der Küchenfußboden vielleicht sogar schon wieder 20 Jahre.

Können Sie uns eine Einschätzung geben, was da nach heutigem Mietrecht an Kosten auf uns zukommen könnte, die der Vermieter tatsächlich an uns weitergeben darf?
Gibt es da Gesetze und Gerichtsurteile zu ähnlich gelagerten Fällen (sehr lange Mietzeit, Wohnung damals noch recht neu, heute vom Standard her veraltet)?
Sollten wir abwarten, welche Forderungen der Vermieter an uns stellt oder schon im Vorfeld klar machen, was wir bereit sind zu zahlen und was nicht (ggf. die Schönheitsreparaturen - falls wir dazu verpflichtet wären)?
Wie sollten wir den Zustand der Wohnung dokumentieren?
Gibt es etwas, das wir unbedingt tun oder unbedingt unterlassen sollten?

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Antwort:

Die Beendigung des Mietverhältnisses nach dem Tode des Mieters ist in § 564 BGB wie folgt gesetzlich geregelt:

„§ 564 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung
Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.“

Das bedeutet, dass nach dem Versterben des Mieters das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt wird. Diese haben aber die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist (also drei Monate) zu kündigen. Insofern ist die Forderung des Vermieters auf Fortzahlung der Miete für drei Monate berechtigt.
Eine verbindliche Auskunft zur Pflicht zu Schönheitsreparaturen ohne Kenntnis des Mietvertrages abzugeben, ist angesichts der umfangreichen Rechtsprechung zu diesen Fragen nicht möglich. In vielen – aber leider nicht in allen Fällen- sind ältere Mietverträge von der aktuellen Rechtsprechung überholt und die Klauseln zu Schönheitsreparaturen nicht mehr wirksam. Gerichtsurteile nehmen auch regelmäßig auf die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag Bezug, so dass diese hier nicht beigezogen werden können.

Wichtiger ist aber angesichts der langen Mietdauer zwischen den Schönheitsreparaturen und dem vertragsgemäßen Verbrauch (§ 538 BGB) sowie der Pflicht zur Erhalt der Mietsache nach § 535 Abs.1 Satz 2 BGB zu unterscheiden.
Der Vermieter hat die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Aufgetretene bauliche Mängel sind daher von ihm zu beseitigen. Dazu zählen sicher die größeren Risse in den Wänden sowie der Ersatz verrotteter Fenster. Viele andere Dinge sind durch vertragsgemäßen Verbrauch verschlissen und ebenfalls auf Kosten des Vermieters zu ersetzen. Dazu zählen Schäden am Boden; hier sowohl am Parkett nach 50 Jahren wie auch am Linoleum nach 20 Jahren, wie auch die Türen. Insoweit scheiden auch Schönheitsreparaturen des Mieters an den betroffenen Gegenständen aus.

Im Übrigen gibt es eine für den Laien leicht praktikable Unterscheidung: Schönheitsreparaturen sind solche, die üblicherweise der Maler ausführt – alles andere ist Sache des Vermieters. Da die Bäder noch vor nicht zu langer Zeit erneuert worden sind, gehe ich davon aus, dass hier noch kein Renovierungsstau besteht sondern insoweit – vorbehaltlich der Regelung im Mietvertrag- noch Schönheitsarbeiten durchzuführen sind.

Insgesamt würde ich das Gespräch mit dem Vermieter suchen und ihm das Recht einräumen sofort mit der notwendigen Renovierung der Wohnung zu beginnen bei Fortzahlung der Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist. Dazu sind Sie sowieso verpflichtet und der Vermieter spart sich die Leerstandzeit, wenn er erst nach Ihrem Auszug mit der Renovierung beginnen kann. Im Gegenzug sollte der Vermieter auf eine Beteiligung an den Renovierungskosten verzichten oder diese auf die Räume beschränken, in denen keine Renovierungen vorgenommen werden (z. B. Bad). Sicher berechtigt ist auch ein Hinweis an den Vermieter, dass er über 50 Jahre eine korrekt zahlende Mieterin gehabt hat, die die Wohnung mit ihrer Miete finanziert hat.

Es ist in jedem Fall hilfreich, die Wohnung im Beisein von Zeugen mit Fotos zu dokumentieren und dabei vor allem solche Schäden festzuhalten, die zu Lasten des Vermieters gehen. Sie sollten zudem der guten Ordnung halber umgehend die Wohnung zum nächstmöglichen Termin schriftlich kündigen- falls dieses nicht schon geschehen ist.



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