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Eigentümerversammlung - Beschluss wurde nicht vollständig umgesetzt

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Iris Acker
Stand: 11.11.2016

Frage:

Ich bin Eigentümerin in einer Wohnanlage.
Wir haben einen Beschluss der ETV, Gartenwege betreffend, der nicht vollständig umgesetzt wird.
Der Beschluss nennt eine ausführende Firma, die eine Maßnahme für einen Höchstbetrag umsetzen soll. Nun hat diese Firma befunden, dass sie für diesen großzügig bemessenen Betrag die Maßnahme nur teilweise umsetzen kann. Und die Verwaltung akzeptiert dies. Kann ich auf die Umsetzung des Beschlusses bestehen und darauf, dass ein Teil des Rechnungsbetrages einbehalten wird?

Ich bin übrigens einer von drei Verwaltungsbeiräten, wir haben in dieser Frage leider keine einheitliche Meinung, meine beiden Mitbeiräte können das Verhalten der Verwaltung hinnehmen
und verweisen auf eine Klärung in der nächsten ETV.
Aber dann ist ja schon alles bezahlt.....

Nachtrag:
Hier der Wortlaut des nicht vollständig umgesetzten Beschlusses:

Beschlussantrag:
" Es wird beantragt, dass die Verwaltung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat die Firma mit:
-der Entfernung des Weges zum Spielplatz
-der Herstellung des Höhenniveaus mit Rasenfläche
-der Ertüchtigung des Weges zum Grillplatz inkl. Einbau von Querrinnen
-der Ertüchtigung der verbleibenden Wege mit Quarzkies

Beauftragt als Kostenobergrenze werden 7.500,00 Euro beschlossen.
Die Finanzierung erfolgt aus der Instandhaltungsrücklage."

Nicht umgesetzt wurde:
Die Entfernung des Weges zum Spielplatz.

Ich möchte dazu noch sagen, dass es eine Begehung im Garten am 19.8.16 gab, an der ich als Beirat teilgenommen habe. Mit der beauftragten Firma und der Verwaltung.
Die Verwaltung behauptet, auf dieser Begehung wäre besprochen worden, dass ein Teil des Weges zum Spielplatz verbleibt, weil das Geld nicht reicht. Ich habe davon nichts mitbekommen.
Hätte ich das so verstanden, ich hätte meine Beiratskollegen befragen müssen.
Es gibt darüber auch kein Protokoll.

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Antwort:

Ich gehe für die rechtliche Beurteilung im Weiteren davon aus, dass Sie vor Beschlussfassung die Kostenobergrenze in Höhe von 7.500,00 EUR in Abstimmung mit dem später beauftragen Gartenbauunternehmen oder nach Einholung eines entsprechenden Kostenvoranschlages bestimmt haben. Der Beschluss ist daher inhaltlich bestimmt und auch durchführbar.
Falls sich die Situation anders als von mir angenommen darstellt, bitte ich um Rückmeldung.
Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich die Umsetzung eines Beschlusses durch die Hausverwaltung fordern. Es gehört zu den originären Aufgaben der Hausverwaltung einen Beschluss -wie inhaltlich vorgegeben- umgehend für die Wohnungseigentümergemeinschaft umzusetzen.
Sollte sich bei der Ausführung eines Beschlusses herausstellen, dass sich der Beschluss nicht wie vorgesehen umsetzen lässt, kann der Verwalter zwar im Rahmen seines Ermessensspielraums kleine Abweichungen von dem ursprünglichen Beschluss vornehmen. Diese Abweichungen müssen aber immer vom Willen der Wohnungseigentümer gedeckt sein, also z.B. minimale Kostenabweichung, kleine und unwesentliche Planänderungen.
Sollte der Verwalter allerdings feststellen, dass ein gefasster Beschluss sich nicht ohne größere Planänderungen wie vorgesehen durchsetzen lässt, ist er verpflichtet, die Wohnungseigentümer darüber umgehend zu informieren. In einem Zweitbeschluss ließe sich die Angelegenheit dann möglicherweise doch noch regeln. Je nach Dringlichkeit der Angelegenheit kann der notwendige Zweitbeschluss in einer außerordentlichen WEG-Versammlung oder bei erwarteter Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer sogar in einem schriftlichen Beschluss nach § 23 III WEG gefasst werden.
In Ihrem Fall ist es offensichtlich so, dass sich die beauftragte Firma nicht mehr an ursprünglich gegebene Leistungszusagen halten will. Somit ist von der Verwaltung zunächst zu prüfen, ob Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft auf ordnungsgemäße Auftragsausführung durchgesetzt oder Kürzungen beim Rechnungsbetrag wegen nicht erbrachter Leistungen vorgenommen werden können.
Der Verwalter kann den ursprünglich gefassten Beschluss jedenfalls nicht eigenmächtig abändern, indem er einfach einen Teil der beauftragen Arbeiten nicht ausführen lässt oder gar den gewährten Finanzierungsrahmen überschreitet.
Wenn die Verwaltung bei der Ortsbegehung mit der Gartenbaufirma von dieser darauf hingewiesen worden wäre, dass der Kostenrahmen durch die Arbeiten nicht gedeckt ist und daher nicht alle Aufträge ausgeführt werden können, hätte der Verwalter zunächst mit dem Verwaltungsbeirat das weitere Vorgehen (Geltendmachung von Rechten gegenüber der Gartenbaufirma, ggf. Vorschlag zur Beschlussänderung) besprechen müssen.
Sie können auf der Umsetzung des Beschlusses bestehen. Sie sollten die Hausverwaltung schriftlich dazu auffordern, den Beschluss wie vorgegeben umzusetzen, bzw. umgehend –ebenfalls schriftlich- darzulegen, aus welchen Gründen der Beschluss nicht wie vorgegeben von der Verwaltung durchgesetzt wird.
Sollte es die Hausverwaltung pflichtwidrig unterlassen, die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der beauftragten Firma durchzusetzen, macht sich der Verwalter möglicherweise schadensersatzpflichtig gegenüber der WEG. Zur Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches ist es hilfreich, die Gründe der Hausverwaltung für das Nichtvorgehen gegen die Gartenbaufirma in schriftlicher Form vorliegen zu haben.



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