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Eigenmächtiges Handeln des Verwalters bei Sondereigentum

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Karl Heinz Lehmann
Stand: 20.06.2016

Frage:

Ich bin Verwalterin einer Eigentumsanlage mit 11 Einheiten. Vor dem Haus befindet sich eine Hecke, die vor vielen Jahren angepflanzt wurde. Da ein Teil der Hecke nicht mehr dicht war, wurden von mir 2 Pflanzen bestellt und durch den Hausmeister eingepflanzt.
Nun ist der Verwaltungsbeirat der Meinung, dass diese Pflanzen sich im Bereich des Sondernutzungsrechts eines Miteigentümers befindet und von diesem zu zahlen ist.
In der Teilungserklärung wurde festgehalten, dass die im Sondernutzungsrecht stehenden Flächen von dem jeweils Nutzungsberechtigten auf dessen Kosten zu pflegen sind:
Auszug aus Teilungserklärung
"2) Im Gemeinschaftseigentum befindliche Gebäudeteile und Grundstücksflächen, für die ein Sondernutzungsrecht besteht, stehen ausschließlich dem Sondernutzungsberechtigten zur alleinigen Nutzung zur Verfügung. Er hat dafür aber auch alle Pflichten zu erfüllen und Lasten zu tragen, die sich auf diese Gebäudeteile und Grundstücksflächen beziehen, insbesondere sie instandzuhalten, instandzusetzen, wie es für sein Sondereigentum der Fall ist."


Meine Frage ist daher, wer die Pflanzen zu bezahlen hat und wer für das regelmäßige Schneiden der Hecke zuständig ist bzw. ob dem Sondernutzungsberechtigen entsprechend seinem Anteil der Fläche Nr. 3 die Kosten für das Schneiden der Hecke aufzuerlegen ist.

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Antwort:

Bekanntlich gehören Gärten grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. An Gärten oder Teilen davon kann jedoch ein Sondernutzungsrecht begründet werden, nämlich u.a. durch die Teilungserklärung. Auf Grund Ihrer Darstellung in Ihrer Anfrage gehe ich davon aus, dass die in Rede stehende Fläche mit dem Sondernutzungsrecht eines bestimmten Miteigentümers belastet ist und für diesen Ziffer 2 in der Teilungserklärung gilt. Dann gilt für diesen Miteigentümer: die Fläche steht ihm zur alleinigen Nutzung zur Verfügung und „er hat dafür aber auch alle Pflichten zu erfüllen und Lasten zu tragen, die sich auf diese ..Grundstücksflächen beziehen, insbesondere sie instandzuhalten, instandzusetzen, wie es für sein Sondereigentum der Fall ist“.
So weit, so gut zunächst! Hieraus leite ich die Schlussfolgerung ab, dass der Sondernutzungsberechtigte die Hecke im Bedarfsfall instandzusetzen hat. Daraus folgt weiter, dass er die Instandsetzung zu bezahlen hat, „wie es für sein Sondereigentum der Fall ist“. Somit stimme ich der Ansicht des Verwaltungsbeirates zu, derzufolge die von Ihnen erworbenen Ersatzpflanzen vom sondernut-zungsberechtigten Miteigentümer ebenso zu bezahlen sind wie das Schneiden der Hecke. Wenn Sie die beiden Pflanzen bestellt und durch den Hausmeister haben einpflanzen lassen, dürften Sie Ihre Befugnisse als Verwalterin überschritten haben, wenn die Teilungserklärung oder Ihr Verwaltervertrag keine entsprechende Befugnis beinhaltet. Sie könnten sich notfalls gegenüber einer Kritik wegen eigenmächtigen Vorgehens auf eine Geschäftsführung ohne Auftrag berufen, obwohl dieser Tatbestand zweifelhaft sein kann, wenn Sie den Sondernutzungsberechtigten gleichsam jederzeit hätten fragen können. Der großzügige Miteigentümer wird keinen Anstoß an Ihrer Initiative nehmen, vielmehr dafür danken. Der „Erbsenzähler“ könnte aber erklären, dass er über sein Geld noch selbst verfügt.



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