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Wer haftet für Schimmel durch falsches Lüften und Heizen?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Acker
Stand: 13.06.2016

Frage:

Nach einem Unwetter hatte ich einen Wasserschaden in der Wohnung. Die Komplette Wohnung stand unter Wasser. Dadurch wurden die Wände und die Möbel feucht und es bildete sich Schimmel.

Der Vermieter hat mir jetzt das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt, da seiner Meinung nach die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist und komplett saniert und renoviert werden muss.

Allerdings hat sich auch schon vor dem Wasserschaden, Schimmel an den Wänden durch Heiz- und Lüftungsfehler gebildet, was ich dem Vermieter nicht mitgeteilt habe.
Dadurch meint der Vermieter, es wäre mein Verschulden und er müsste für die Renovierung die komplette Kaution einbehalten.

Auch eine Mietminderung sieht der Vermieter nicht ein, da der Wasserschaden durch höhere Gewalt entstand und er nichts dafür kann. Ist der Vermieter im Recht und besteht eine Chance auf Mietminderung?

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Antwort:

Nach § 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (=BGB) darf der Mieter die Miete soweit mindern, als die Mietsache einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Nach § 536 Abs. 4 BGB ist der Anspruch auf Minderung bei der Vermietung von Wohnraum unabdingbar.

Die Minderung der Miete ist grundsätzlich verschuldensunabhängig. D. h., auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Der Bundesgerichtshof (=BGH) hat nun mit Urteil vom 29. April 2015, Az.: VIII ZR 197/14, zu den sogenannten Umweltfehlern entschieden, dass Umweltfehler im Sinne von § 906 Abs. 1 BGB dann keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache sind, wenn der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als ortsüblich und unerheblich hinnehmen muss. Umweltfehler sind z. B. Lärm oder Gestank vom Nachbargrundstück, aber auch „grobe“ Immissionen wie etwa Steinschlag.

In Ihrem Fall liegt jedoch kein Umweltfehler wie vorgenannt vor. Ihr Vermieter kann die durch das Unwetter entstandenen Mängel beheben. Sie dürfen daher wegen der Unwetterschäden mindern. Die Höhe der Minderung richtet sich danach, in welchem Umfang die Wohnung wegen des Unwetters nicht mehr benutzbar ist. Nicht mindern dürfen Sie allerdings wegen der Mängel, die Sie selbst durch Heiz- und Lüftungsfehler verursacht haben.

Wegen der durch Heiz- und Lüftungsfehler Ihrerseits entstandenen Schäden darf Ihr Vermieter die Kaution einbehalten. Wenn allerdings zur Beseitigung des späteren Unwetterschadens in gleichem Umfang renoviert werden muss, wie wenn der Schimmel durch Heiz- und Lüftungsfehler Ihrerseits nicht entstanden wäre, muss Ihr Vermieter den Schaden alleine tragen. Soweit Sie sich insoweit auf das sogenannte „rechtmäßige Alternativverhalten“ berufen wollen, tragen Sie insoweit die Darlegungs- und Beweislast.

Ich empfehle Ihnen, vor Behebung des Unwetterschadens gutachterlich feststellen zu lassen: die Höhe der Minderung, sowie wer welchen Schaden verursacht hat, und ob der gleiche Aufwand zur Beseitigung des Gesamtschadens auch dann erforderlich wäre, wenn keine Heiz- und Belüftungsfehler Ihrerseits vorlägen. Bis zur Klärung sollten Sie die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung einer berechtigten Minderung nach §§ 812 ff. BGB unter Ausschluss des § 814 BGB zahlen.



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