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Fristlose Kündigung bei falscher Quadratmeterangabe?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Karl Heinz Lehmann
Stand: 14.06.2016

Frage:

Bei unserem Gewerbemietvertrag sind die Quadratmeter falsch angegeben. Die Angabe beläuft sich auf 95, tatsächlich sind es nur 80 m². Das haben wir jetzt festgestellt, da wir einen Grundriß des Gewerbes benötigten.
Der Mietvertrag läuft bereits über 5 Jahre und 3 Monate, mit einer jährlichen Kündigungsmöglichkeit.
Kann ich fristlos kündigen und oder die Miete mindern?

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Antwort:

Bei Ansprüchen, wie beispielsweise der Minderung oder Erhöhung der Miete, wird immer vorausgesetzt, dass eine bestimmte Wohnfläche vereinbart ist, also eine Beschaffenheits-vereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche vorliegt, BGH Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 306/09. Das gilt auch im Rahmen der Abrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten, bei denen die Umlage auf eine bestimmte Wohnfläche vereinbart sein muss, damit eine Flächenabweichung bei der Betriebskostenabrechnung eine Rolle spielen kann. An einer Vereinbarung der Wohnfläche als Teil des Mietgegenstandes fehlt es nach der Rechtsprechung des BGH dann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Es muss also eine bestimmte Wohnfläche für den Mietgegenstand oder die Umlage der Betriebskosten vereinbart sein. Nur dann kann eine Flächenabweichung Ansprüche begründen. Nach ständiger Rechtsprechung, z. B. Urteil vom 10.03.2010, Az. VIII ZR 144/09, ist zwar grundsätzlich jede Flächenabweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag festgelegten, ein Mangel im Mietverhältnis, jedoch nur, wenn diese wesentlich und damit nicht nur geringfügig ist. Wesentlich ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Flächenabweichung von mehr als 10%. Das heißt, dass alle geringeren Abweichungen sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter hinzunehmen sind. Nach dem weiteren Urteil des BGH vom 04. Mai 2005, Az. XII ZR 254/01, stellt auch bei der Miete von Geschäftsräumen, wie in Ihrem Fall,eine Mietfläche einen erheblichen Mangel dar, die um mehr als 10% unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt. In diesem Urteil hat der BGH zugleich gesagt, dass die für die Minderung aufgestellten Grundsätze für die Erheblichkeit der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs auch für die fristlose Kündigung gemäß § 542 BGB a. F. herangezogen werden können.
Nun müßten Sie sich mit Ihrem Vermieter auf der Grundlage dieser Entscheidungen auseinander-
setzen. Wie Sie sich entscheiden, ob Sie einerseits fristlos kündigen und andererseits die Mietzinsminderung verlangen, bleibt Ihnen überlassen. Zur Höhe der Mietzinsminderung kann ich keinen Hinweis geben.



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