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Grenzstreit - Welche Folgen hat eine Verschiebung der Grenze für die Parteien?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 13.03.2016

Frage:

Für ein bebautes Flurstück innerhalb einer Gemeinde wird ein Eigentumsübergang von den Eltern an den Sohn (ich) angestrebt. Als die Eltern das Grundstück erworben haben wurden die Grenzen nicht neu vermessen. Es bestanden damals bereits ein Grenzzaun sowie eine Grenzmauer an die von beiden Seiten direkt Gebäude angebaut sind. Nach dem Eigentumsübergang sollen Änderungen an der Grenzbebauung vorgenommen werden. Außerdem bestehen Zweifel, dass die Grenze tatsächlich entlang der aktuell angenommenen Bebauung verläuft. Grenzmarken sich nicht mehr auffindbar. Zur Erlangung der Rechtssicherheit soll eine Grenzfeststellung durchgeführt werden.
Jetzt stellt sich die Frage welche Folgen eine Verschiebung der Grenze (um ca. einen Meter) in die eine oder andere Richtung für die beiden Parteien hat?
Kann die Partei die gemäß der Grenzfeststellung einen Teil des vom Nachbarn genutzten / bebauten Grundstück besitzt ab sofort Pacht verlangen? Woran orientiert man sich mit der Höhe der Pacht pro Quadratmeter?
Wie verhält es sich mit Ansprüchen die sich aus der ggf. falschen Grenznutzung der letzten 20 Jahre ergeben? In wie fern können hier Forderungen nachträglich erhoben werden?
Gibt es evtl. noch andere Möglichkeiten zur Klärung des Sachverhaltes?

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Antwort:

1. Die Feststellung eines sogenannten Überbaus führt nach § 912 BGB einerseits dazu, dass das Bauwerk trotz der Inanspruchnahme eines fremden Grundstückes vom Grundstückseigentümer geduldet werden muss. Im Gegenzug erhält er einen Rechtsanspruch auf Entschädigung im Wege einer Rente („Überbaurente“). Dieser Anspruch entsteht also kraft Gesetzes mit Feststellung des Überbaus.

2. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend (§ 912 Abs.2 Satz 2 BGB). Damit ist die Rente vom ersten Tag des Überbaus an zu zahlen. Verjährungsfristen beginnen zu dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der betroffene Grundstückseigentümer von dem Überbau Kenntnis erlangt; im Zweifel also ab Grenzfeststellung.

3. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 4.4.1986; Az.: V ZR 17/85) ist bei der Bemessung der Überbaurente der Verkehrswert des überbauten Grundstücks zum Zeitpunkt des Überbaus zugrundezulegen. Also nicht der aktuelle Grundstückswert sondern der Wert zum Zeitpunkt der Errichtung des grenzüberschreitenden Gebäudes.

Hinsichtlich der Rentenhöhe bedarf es einer Einigung zwischen den Parteien; ansonsten muss diese gutachterlich festgestellt werden. Ein guter Anhaltspunkt dazu ist der ortsübliche Erbbauzins, der z.B. bei jährlich 4% des Grundstückswertes liegen kann. Hier kommt es auf den örtlichen Grundstücksmarkt an. Maßgeblich ist natürlich nur die Fläche, die tatsächlich überbaut ist.

Damit ergibt sich bei einem Überbau im Regelfall nur eine überschaubare Überbaurente. Alternativ kann natürlich auch ein Erwerb der überbauten Fläche erwogen werden.

Um unkalkulierbare Risiken auszuschließen, können beide Nachbarn vor Beginn der Grenzfeststellung in einem Vertrag wechselseitig für die Vergangenheit auf die Überbaurente verzichten. Das ist auch fair, wenn im Vorfeld nicht absehbar ist, wie das Ergebnis der Grenzfeststellung ausfällt.




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