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Können Tier- und Rauchverbote ins Grundbuch eingetragen werden?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Karl Heinz Lehmann
Stand: 26.02.2016

Frage:

Als Nichtraucher und Allergiker/in legen mein Mann und ich großen Wert darauf, unser geräumiges Einfamilienhaus (Neubau 2012/2013), in dem wir auch arbeiten und zeitweise vorübergehend zwei Studios vermieten, frei von Tabakrauch und Tierhaar zu halten. Es gibt unzählige zweckgebundene Gebäude. Unseres soll ein Refugium für Allergiker und Nichtraucher sein. Mich stört es bereits, wenn Zigarettenduft in mein Arbeitszimmer eindringt, weil auf dem Nachbargrundstück jemand im Vorbeigehen raucht. Wir haben uns das vor vielen Jahren abgewöhnt, sind aber immer noch leicht in Versuchung zu führen und möchten das - insbesondere aus gesundheitlichen Gründen - vermeiden.

Für die (Kuzzeit-)Vermietung und eigenen Gästeempfang präsentieren wir uns als Nichtraucherhaus. Ich habe auch etliche gute Bekanntschaften einschlafen lassen oder gar nicht erst ausgebaut, wenn die Leute Hunde, Katzen, Meerschweinchen, Hamster, Vögel etc. hatten. Seitdem ich da absolut konsequent bin, musste ich nie mehr wegen eines mit den Standard-Medikamenten nicht mehr zu bremsenden Asthma-Anfalls ins Krankenhaus.

Den Status als Nichtraucherhaus ohne Tiere, in dem man Allergikern entgegen kommt, möchten wir (59w und 78m) gern auf Lebenszeit (v.a. der 59 w) nachhaltig sichern. Er soll deshalb im Grundbuch als Last eintragen werden (die Ehefrau ist alleinige Eigentümerin). Ist und wie ist das möglich?

Wäre eine solche Eintragung - abgesehen davon, dass sie unsere gewollte Zweckbindung und ggf. entsprechende Ahndungen unterstreicht - auch ein wirksames Mittel, um eventuell Mieter unbefristet aufnehmen zu können, ohne den Anspruch auf uneingeschränkte Rauch- und Tierfreiheit des Gebäudes und Grundstücks zu verlieren? Denn normalerweise ist doch Mietern das Rauchen und Halten von Kleintieren gestattet.

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Antwort:

Sie sprechen höchst interessante Themen an, die unendlichen Zündstoff beinhalten.
Ich beginne bei der einfachsten Frage, obwohl auch diese die Juristen-Gemüter erregen können:
Kann der Status als Nichtraucherhaus ohne Tiere im Grundbuch eingetragen werden? Eine Ein-
tragung könnte nur in Abteilung II (Belastungen und Lasten) in Betracht kommen. Das Grundbuch hat die Bedeutung, Erwerb und Verlust des Eigentums an Grundstücken zu dokumentieren, wie aus §§ 925 ff BGB hervorgeht. Darüber hinaus dient es der Sicherung von Rechten und Pflichten. Dazu könnte das Rauchverbot ebenso wie das Halten von Tieren gehören. Für den Bereich von Wohnung-
eigentum kenne ich solche Verbote und Gebote, die in der Teilungserklärung verankert werden. Ein
Grundbuch, in dem in Abteilung II ein Rauchverbot für ein Gebäude und ein Verbot der Haustier-
haltung beurkundet ist, habe ich jedoch noch nie gesehen. Eine solche Regelung würde ich für einen sogenannten Papiertiger oder ein absolut stumpfes Schwert halten. Wer schaut denn in ein Grund-buch? Wer am Erwerb des Grundstücks interessiert ist und Banken. Ein Rauchverbot oder das Verbot der Haustierhaltung interessiert den Erwerber nicht. Stört es ihn, läßt er die Eintragung sofort löschen.Es kommt hinzu, daß derjenige, welcher ein Grundbuch einsehen möchte, zuerst ein berechtigtes Interesse daran nachweisen muß. Das Grundbuch steht also nicht jederman zur beliebi-
gen Einsicht zur Verfügung.
Will man ein Rauchverbot durchsetzen oder die Haustierhaltung verbieten, kann das sinnvoll nur im Rahmen des Miet- oder Nutzungsvertrages mit entsprechenden Sanktionen geschehen. Über den In-
halt des Mietvertrages muß gesprochen werden; was darin geschrieben steht, muß unterschrieben werden, sodaß es auch geistig haftet. Wer Haustiere halten will, kann den Mietvertrag eben nicht abschließen. Wer rauchen will, muß eben auf diese Wohnung verzichten. Das steht aber nur hier geschrieben. Was passiert, wenn der Mieter vereinsamt infolge des Todes des Lebenspartners und er möchte einen Kanarienvogel in der Wohnung zwitschern hören? Geht er den gerichtlichen Instanzenweg bis zum Bundesgerichtshof, weiß ich nicht, wie der Rechtsstreit enden wird. In seinem Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06 – hat der Bundesgerichtshof entschieden:Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag, jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters, hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand. In seinem Urteil vom 20.März 2013 – VIII ZR 168/12 -hat er entschieden: Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, „keine Hunde und Katzen zu halten“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Aussichtsreicher erscheint mir die Vereinbarung eines Rauchverbots zu sein, obwohl man auch hier Zweifel haben muß. In seinem Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14 – hat der Bundesgerichtshof jedenfalls den Standpunkt vertreten, das Rauchen während bestimmter Zeiten könnte untersagt wer-
den.
Das Verbot der Tierhaltung und des Rauchens im Grundbuch zu verankern, halte ich vom Ergebnis her für weggeworfenes Geld. Es müßte nämlich notariell gegen Gebühren beurkundet werden und
kaum jemand nimmt Kenntnis davon. Im Mietvertrag halte ich solche Verbote für rechtswirksam und durchsetzbar, wenn der Bundesgerichtshof insoweit auch Knochenerweichung erkennen läßt.
Der Vermieter ist regelmäßig der Eigentümer des Gebäudes. Wer sich darin aufhält und in welcher Weise das geschieht, muß er allein bestimmen. Macht er das Rauchverbot und das Verbot der Tier-
haltung zur Bedingung im Mietvertrag und unterschreibt der Mieter solche Verpflichtungsklauseln,
muß er sie respektieren oder räumen. Demgegenüber stehen nämlich durchaus beachtenswerte Aspekte des Vermieters persönlich, der Wahrung und Sicherung der Gesundheit aller Mieter, der
Vermeidung von Auseinandersetzungen unter den Mietern und insbesondere die Sauberkeit. Ich empfehle daher absolut klare Formulierungen im Mietvertrag, evtl. sogar mit Begründung und für den Fall des Verstosses mit Sanktionen bis hin zur fristlosen Kündigung.



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