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Mietzins - Wann darf erhöht werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 14.12.2015

Frage:

1. Thema
---------------------
Ich habe eine Wohnung in einem 3-Fam-Haus vermietet.
Der Wohnungsinhaber hat ebenfalls eine Garage und einen Stellplatz bei mir gemietet.
Es bestehen 3 einzelne Mietverträge. Wohnung(15-7-2007)-Garage+Stellplatz (1-8-2007)

Das Wohnhaus und der Garagen-bzw. Stellplatzhof sind 2 unterschiedliche Grundstücke. Das Wohnhaus sind 3 Eigentumswohnungen.

Ich habe sowohl im Garagen- als auch im Stellplatzmietvertrag folgenden Satz vermerkt :
Für den Fall das zwischen den Parteien dieses Vertrages noch ein Wohnraum-Mietverhältnis besteht oder ein solches später begründet wird, wird vereinbart, dass beide Vertragsverhältnisse voneinander unabhängig
sind.
Für den Fall dass ich das hintere Grundstück oder die Wohnungen einzeln verkaufen möchte.

Fragen dazu:
1. Kann ich jeweils einzeln den Mietzins erhöhen?
2. Kann ich den Stellplatz und/oder die Garage einzeln kündigen wenn ich diese selber benötige?


2. Thema
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Gleiches 3 -Fam Haus. Letzte Mieterhöhung Mai 2009.
Ich habe eine Solarthermie-Anlage zur Heißwassergewinnung und Heizunterstützung einbauen lassen. Kosten 15.600,-- €. Die Arbeiten wurden im Jahr 2011 begonnen und Mitte 2012 fertig gestellt. Es gab einige Anlaufschwierigkeiten der Anlage.

Irgendwie habe ich vergessen die Moderniesierungmaßnahme bei den Mietern anzumelden.
Dementsprechend habe ich sie auch nicht berechnet.

Frage dazu:
1. Ist die Anmeldung auch jetzt noch (also nachträglich) möglich und dementsprechend eine Modernisierungsmieterhöhung?
2. Wenn ja : an welche Fristen muss ich mich halten?
3. Wenn nein : Gibt es eine Alternative die Kosten dennoch umzulegen?

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Antwort:

Zu 1)
Nach meiner Auffassung bestehen keine durchgreifenden Zweifel daran, dass es sich um getrennte Mietverhältnisse und nicht um ein einheitliches Mietverhältnis handelt.
Etwas auslegungsbedürftig ist der Nachsatz in dem Vertrag über die Garage/den Stellplatz, denn dieser verwässert die Eindeutigkeit doch, so dass er ausgelegt werden muss. Nach diesseitiger Auffassung dient der Nachsatz nur zur Begründung, ist nicht aber Bedingung. Es könnte aber auch anders gesehen werden, dann könnte es auch Probleme geben.
So aber spricht nichts dagegen, die Mieten auch gesondert zu erhöhen.
Weiter werden Sie in diesem Zusammenhang dann auch den Stellplatz wegen Ihres Bedarfes auch kündigen können. Da es sich beim Stellplatz nicht um Wohnraum handelt, gelten hier auch die Kündigungsschutzvorschriften nicht.

Zu 2)

Hier gilt:
Nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme hat der Vermieter die Wahl zwischen vier Erhöhungsmöglichkeiten. Er kann vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Oder er geht alleine nach § 559 BGB vor. Ferner hat er die Möglichkeit, zu kombinieren. So ist es zulässig, zunächst nach § 558 BGB vorzugehen und bis zur Ortsüblichkeit der Mieten für nicht modernisierten Wohnraum zu kommen. Danach – oder gleichzeitig – spricht er eine Mieterhöhung nach § 559 BGB. Schließlich ist es auch nicht ausgeschlossen, wenn zunächst eine Erhöhung nach § 559 BGB erklärt wird und sodann oder gleichzeitig die Miete für modernisierten Wohnraum nach § 558 BGB bis zur Ortsüblichkeit für modernisierten Wohnraum zu verlangen (Börstinghaus in Börstinghaus/Eisenschmid Kap. 8 Rn. 6).
aa) Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB

Wird der Mieter nach § 558 BGB um Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Ortsüblichkeit – für modernisierte Wohnungen – gebeten, kann die Miete danach nicht noch nach § 559 BGB erhöht werden, was nicht zu verwechseln ist mit der unter a) als dritten Erhöhungsweg genannten Möglichkeit. Denn wird die Modernisierungserhöhung nur auf § 558 BGB gestützt, liegt hierin für den Mieter eine Erhöhung unter Zugrundelegung modernisierten Wohnraums. Diese Erhöhungsweise bietet sich an, wenn die Wohnung nach der Modernisierung in ein anderes Mietspiegelrasterfeld eingereiht werden kann (Börstinghaus/Eisenschmid Rn. 7).
§ 558 Abs. 2 S. 1 BGB regelt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit der letzten vier Jahren gebildet wird. Der energetische Zustand der Wohnung (§ 555b Nr. 1 BGB) muss seit dem 1.5.2013 bei der Ausstattung und Beschaffenheit mit einbezogen werden.
Zu bedenken und zu beachten gilt es bei einer nur auf § 558 BGB gestützten Modernisierungserhöhung, dass
die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 S. 1 BGB beachtet werden muss
die Jahressperrfrist des § 558 Abs. 1 S. 2 BGB eingehalten werden muss
die Zustimmung des Mieters nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB eingeholt wird.

Andererseits ist bei dieser Mieterhöhung die Berufung des Mieters auf eine soziale Härte nicht möglich.
bb) Vereinfachtes Umlageverfahren nach § 559 BGB

Diese Regelung, ein vereinfachtes Umlageverfahren, gilt wie § 558 BGB nur für Wohnraum. Nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter nach § 559 Abs. 1 BGB die Jahresmiete direkt um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umlegen. Voraussetzung ist, dass es sich um Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3 bis 6 handelt.

Bei der nur auf § 559 BGB gestützten Modernisierungsmieterhöhung ist zu beachten, dass

die Zustimmung des Mieters nicht erforderlich ist
es eine Wartezeit nicht gibt
es keine Kappungsgrenze gibt, da der Vermieter nicht an die Ortsüblichkeit für vergleichbaren Wohnraum gebunden ist.

Nach der Mieterhöhung setzt sich die neue Miete aus der bisherigen sowie dem Erhöhungsbetrag einheitlich zusammen. Diese neu gebildete Miete ist die Basis für weitere Erhöhungen nach § 558 BGB (BGH, Urt. v. 10.10.2007 – VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707).
cc) Mieterhöhung kombiniert nach §§ 558, 559 BGB

Die Erhöhungsmöglichkeit nach § 558 BGB kann mit der des § 559 BGB kombiniert werden (BGH, Urt. v. 9.4.2008 – VIII ZR 287/06, GE 2008, 441 = ZMR 2008, 699 [BGH 09.04.2008 - VIII ZR 287/06]; BGH, Urt. v. 24.9.2008 – VIII ZR 275/07, GE 2008, 1485 = WuM 2008, 667 = ZMR 2009, 827 [BGH 24.09.2008 - VIII ZR 275/07]; LG Berlin, Urt. v. 20.12.2013 – 63 S 146/13, GE 2014, 190; AG Köln, Urt. v. 4.10.2012 – 222 C 153/12, WuM 2013, 490). Der Vermieter ist nicht gehalten, entweder nur nach § 558 BGB oder nach § 559 BGB vorzugehen, auch wenn der letztgenannte Weg die Regel sein dürfte. Liegt die aktuelle Miete für die nicht modernisierte Wohnung unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter in einem ersten Schritt nach § 558 BGB vorgehen und die Zustimmung des Mieters auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete für nicht modernisierten Wohnraum verlangen. Gleichzeitig oder danach – stets die Durchführung der Modernisierungsarbeiten vorausgesetzt – kann die Miete nach § 559 BGB erhöht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum kann damit auch überschritten werden (OLG Hamm, RE v. 30.10.1982 – 4 RE Miet 6/82, NJW 1983, 289 [OLG Hamm 30.10.1982 - 4 Re Miet 6/82]); zu den geplanten Gesetzesänderungen vgl. Rdn. 420 ff.

Allerdings ist zu berücksichtigen, dass es hierbei zu einer Doppelbelastung des Mieters nicht kommen darf. Die Miete darf also nicht – wegen Modernisierung – zweimal erhöht werden.
Beispiel (AG Kerpen, Urt. v. 21.6.2011 – 104 C 321/10, ZMR 2011, 802)
Im August erhält die Wohnung neue Fenster. Die alten Holzfenster werden ersetzt durch neue Fenster aus Kunststoff, was zu einer Energieeinsparung führt und auch mit einem besseren Schallschutz verbunden ist. Ende September fordert der Vermieter die Zustimmung des Mieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und stellt dabei auf den Heizungseinsparungseffekt ab, da der Energiepass »im grünen Bereich liege« und weist zudem auf den erhöhten Schallschutz hin. Der Mieter stimmt zum 1. Dezember zu. Im Juli des folgenden Jahres erhöht der Vermieter die Grundmiete nach § 559 BGB und nimmt Bezug auf den Einbau der neuen Fenster. Diese zweite Erhöhung ist unbegründet, da der Vermieter im vorangegangenen Zustimmungsverfahren nicht unzweifelhaft zum Ausdruck brachte, dass die Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete die Modernisierungen nicht berücksichtigte. Im Gegenteil hatte er hierauf gerade abgestellt.
Beispiel AG Hamburg-Altona, Urt. v. 11.11.2013 – 314a C 163/13; LG Hamburg, Beschl. v. 14.5.2014 311 S 123/13, WuM 2014, 422)

Im Juni kündigt der Vermieter den Einbau eines Fahrstuhls und die voraussichtlich zu erwartende Mieterhöhung wegen Modernisierung an. Die Maßnahme wird im Herbst umgesetzt. Im November folgt eine Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen der durchgeführten Modernisierung, die vom Mieter zurückgewiesen wird. Im April des Folgejahres verlangt der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB, der zugestimmt wird. Im November des Folgejahres teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass sich aufgrund des Fahrstuhleinbaus die Miete um … Euro zum Juni des nächsten Jahres erhöhe. Die Zahlungsklage aufgrund Modernisierungserhöhung wurde abgewiesen. Die Modernisierung war im April des auf die Arbeiten folgenden Jahres bereits abgeschlossen, als die Mieterhöhungszustimmung nach § 558 BGB erbeten wurde. Dies folgte auch schon aus dem Modernisierungserhöhungsschreiben vom vorangegangenen November. Zum Zeitpunkt der Zustimmungsbitte auf die ortsübliche Vergleichsmiete wurde die Modernisierung bereits berücksichtigt. Ein Vorbehalt, dass die Mieterhöhung nach § 558 BGB sich auf unmodernisierten Wohnraum beziehe, wurde nicht erklärt.

In Fällen der Kombination von Mieterhöhungen nach § 558 BGB und § 559 BGB empfiehlt sich beim Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB ein Vorbehalt der weiteren Modernisierungsmieterhöhung wegen durchgeführter Maßnahmen (AG Hamburg-Altona, Urt. v. 11.11.2013 – 314a C 163/13, WuM 2014, 422; AG Kerpen ZMR 2001, 802; AG Lichtenberg, Urt. v. 10.9.2002 – 8 C 02, MM 2002, 483).
dd) Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB in Kombination mit § 558 BGB

Wird die Miete zunächst nach § 559 BGB erhöht und danach bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbar modernisierten Wohnraum weiter erhöht, darf letztere nicht überschritten werden. Ferner ist zu beachten, dass kein Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB vorangegangen sein darf, durch welches die Modernisierung bereits berücksichtigt wurde.

In Ihrem Falle liegt die Modernisierung schon einige Jahre zurück und so ist zu fragen, ob Sie überhaupt noch deswegen erhöhen dürfen. Es stellt sich somit die Frage nach einer etwaigen Verwirkung:

Eine zeitliche Begrenzung für das Mieterhöhungsverlangen gibt es grundsätzlich nicht. Lediglich der Gesichtspunkt der Verwirkung der Mieterhöhungsberechtigung kann im Einzelfall zum Tragen kommen. Dazu ist das Zeit- und das Umstandsmoment erforderlich (BGH ZMR 2012, 616 = WuM 2012, 317 [BGH 21.02.2012 - VIII ZR 146/11] = GE 2012, 823) BGH NZM 2010, 240 [BGH 27.01.2010 - XII ZR 22/07] = GE 2010, 406). Das Zeitmoment wird auch nach 10 Jahren noch nicht für gegeben erachtet, zumal die Modernisierungsmieterhöhung einen zeitlichen Zusammenhang mit der Maßnahme nicht voraussetzt (LG Stuttgart, Urt. v. 10.7.1996 – 13 S 91/96, ZMR 1997, 29 Ls.; LG Hamburg, Urt. v. 4.4.1989 – 16 S 345/88, WuM 1989, 308 für Verwirkung nach vier Jahren; AG Hamburg, Urt. v. 5.2.1985 – 46 C 783/84, WuM 1985, 366 für Verwirkung nach einem Jahr).

Das Duldungsmoment hängt zusammen mit einem etwa erklärten Vorbehalt der – späteren – Geltendmachung einer Mieterhöhung (LG Hamburg v. 4.4.1989 16 S 345/88, WuM 1989, 308) und aus sonstigen Verhaltensweisen, die im Mieter den Eindruck erwecken, als dass er mit einer Mieterhöhung nicht mehr zu rechnen braucht. Bei der Verwirkung wird es für das Zeitmoment auch darauf ankommen müssen, um welche konkreten Maßnahmen es sich im Einzelfall handelte.

Wie die Praxis zeigt, weiß ein Mieter in der Regel, dass eine durchgeführte Modernisierung aufgrund der Erhöhung des Gebrauchswerts zu einer Mieterhöhung berechtigt. Grundsätzlich rechnet er auch damit, auch wenn direkt nach Maßnahmenabschluss noch keine Mieterhöhung ausgesprochen wird. Die Kenntnis des Mieters liegt im Einzelfall umso mehr vor, wenn der Mietvertrag das Erhöhungsrecht, etwa unter Nennung des Gesetzeswortlauts betont.
Geht es um »Bagatellmaßnahmen«, also um solche, die nur eine geringe Mieterhöhung nach sich ziehen wie etwa der Einbau eines Rauchmelders, wird der Mieter nach einem Jahr darauf vertrauen dürfen, »dass nichts mehr nachkommen wird«. Wird hingegen das Bad umfassend neu gestaltet, kann man hiervon nicht unbedingt ausgehen (a.A. LG Hamburg, Urt. v. 5.2.1985 – 46 C 783/84, WuM 1985, 366, offenbar für jede Art der Modernisierung, das auch auf zunehmende Feststellungsprobleme nach längerer Zeit und damit auf den Mieterschutz abhebt).

Zu berücksichtigen ist ferner, dass Mieterhöhungen nach Modernisierung auf der Grundlage des § 558 BGB die Einhaltung der Wartefrist voraussetzen (Kossmann/Meyer-Abich § 159 Rn. 11). Eine später auf § 558 BGB gegründete Modernisierungserhöhung auf das ortsübliche Vergleichsmietenniveau beinhaltet gerade den Ansatz modernisierter Wohnungen. Auch wenn es bei der Erhöhung nach § 559 BGB nicht auf diesen Aspekt ankommt, da es hier keine Wartefrist gibt, sollte man für die Verwirkung den Ablauf eines Jahres gar nicht erst in Betracht ziehen. Erhält der Mieter aber nach drei Jahren noch keine Mieterhöhung, die auf § 559 BGB gegründet wird, wird man – auch unter Heranziehung des Gedanken der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB- vertreten können, dass im Regelfall nach Ablauf dieser Frist ein Mieter aufgrund der Untätigkeit des Vermieters mit keiner Mieterhöhung mehr rechnet. Das Umstandsmoment scheint damit zwar im Zeitmoment begründet. Ob er auch hierauf vertrauen durfte, ist eine andere Frage.

Ferner ist zu bedenken, dass der Vermieter die Mieterhöhung angekündigt hat (Lammel § 559 BGB Rn. 12; Bub/Treier/Schulz III A Rn. 1635).

Damit steht einer Mieterhöhung auch jetzt nichts mehr entgegen.



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