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Mietrecht - Ist die Vermieterin eines Nachbarn für den Auszug des eigenen Mieters haftbar?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 03.03.2016

Frage:

Ich habe eine Eigentumswohnung die seit Jahren vermietet ist. Seit eineinhalb Jahren wird meine Mieterin durch nächtlichen Lärm belästigt, der aus der Nachbarwohnung kommt. Wir haben noch 3 weitere Zeugen die das mitbekommen haben. Die Polizei war auch schon vor Ort und ist bereit das zu bezeugen. Diese Nachbarin hat eine andere Vermieterin. Weiterhin füttert die Nachbarin Tauben und das Dach vor meiner Wohnung ist total verdreckt. Meine Mieterin hat Angst das Fenster zu öffnen weil ständig Tauben vor dem Fenster sitzen. Die Vermieterin habe ich 2 mal kontaktiert aber die speist mich mit immer nur mit guten Worten ab. Jetzt will meine Mieterin ausziehen.

Wie kann ich gegen die andere Mieterin und deren Vermieterin vorgehen damit diese Lärmbelästigung ein Ende nimmt? Mein nächster Mieter wird das ja auch nicht mitmachen. Kann ist Mieterin/Vermieterin für den Mietausfall im Falle eines Leerstandes haftbar machen?

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Antwort:

Hierzu kann ich Ihnen folgendes sagen:
Zunächst einmal ist zu differenzieren zwischen den Ansprüchen gegen die andere Eigentümerin sowie gegen die Mieterin. Außerdem ist zu differenzieren wegen der Lärmbeeinträchtigung und der Schäden durch den Taubendreck. Während der Lärm direkt in die Benutzung Ihres Sondereigentums eingreift und hier also direkte Abwehransprüche zu klären sind, geht es bei dem Dreck, der durch die Tauben verursacht, um eine Einwirkung in das Gemeinschaftseigentum.
Aus diesem Grunde ist hier wegen der Tauben die Eigentümergemeinschaft gefordert, entsprechend auf die Miteigentümerin einzuwirken sowie Unterlassungsansprüche gegen die Mieterin geltend zu machen.

Beim Anspruch auf Unterlassung von Schallbeeinträchtigung ist zu klären, wer Anspruchsinhaber ist, gegen wen der Anspruch zu richten ist und welche Grundlagen der rechtlichen Beurteilung zugrunde zu legen sind.
Inhaber eines möglichen Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruchs wegen ungerechtfertigter Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum sind jedenfalls auch die Wohnungseigentümer. Alle Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, sind ohne vorherige Beschlussfassung für einen Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruch gegen einen Störer, der ebenfalls Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist, wegen rechtswidriger Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum antragsbefugt.

Der 32. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München hat die Ansicht vertreten, die teilrechtsfähige Eigentümergemeinschaft sei für Abwehransprüche, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, beteiligungsfähig, so dass die Eigentümergemeinschaft selbst die Inhaberin eines derartigen, im Eigentum wurzelnden Anspruchs sein kann und damit den Beseitigungsanspruch geltend machen und durch ihr dazu ermächtigtes Organ, den Verwalter, auch gerichtlich durchsetzen kann.4 Diese Meinung ist abzulehnen, da das Recht dem Einzelnen oder den Wohnungseigentümern zusteht. Wenn die Eigentümergemeinschaft selbständiger Rechtsträger sein kann, spricht aber nichts dagegen, durch einen Beschluss der Wohnungs- oder Teileigentümer den Anspruch zur Gemeinschaft zu ziehen und gerichtlich geltend zu machen. Aus § 10 Abs. 6 Satz 3 zweiter Halbsatz WEG ergibt sich dann die Aktivlegitimation.
Der Verwalter kann nach den Grundsätzen der gewillkürten Prozessstandschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer und/oder der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht geltend machen. Ein praktisches Bedürfnis für die Annahme einer gewillkürten Prozessstandschaft besteht nach Änderung des WEG nicht mehr (vgl. § 3 Rdn. 236).
Der Anspruch gem. § 1004 BGB gegen den Wohnungseigentümer besteht nur, wenn die anderen Wohnungseigentümer einen Nachteil erleiden.
Die Grenzen der Befugnis des Eigentümers nach § 13 WEG ergeben sich allerdings aus § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen, nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dabei macht es keinen Unterschied, wenn die beanstandete Beeinträchtigung durch Schallimmissionen nicht auf einem eigenen Tun des Wohnungseigentümers, sondern des Mieters beruht.
Denn der Wohnungseigentümer hat nach § 14 Nr. 2 WEG für die Einhaltung der in § 14 Nr. 1 WEG bezeichneten Pflichten durch diejenigen Personen zu sorgen, denen er die Wohnung zur Benutzung überlässt.

An einem Nachteil fehlt es, soweit die tatsächlich vorhandene Schalleinwirkung im Vergleich dazu, was zulässig und damit von den übrigen Wohnungseigentümern grundsätzlich hinzunehmen ist, nicht zu einer spürbaren Mehrbelastung führt.
Lärmbelästigungen durch Schreien, Klopfen oder Hämmern eines schwerstbehinderten Kindes des Wohnungseigentümers sind nach Ansicht des AG Braunschweig von den Mitbewohnern auch dann noch zu dulden, wenn ihnen die Geräuschbeeinträchtigungen billigerweise nicht mehr zuzumuten sind, der Wohnungseigentümer aber bereits alle ihm rechtlich, wirtschaftlich und tatsächlich gegebenen und zumutbaren Möglichkeiten ausgeschöpft hat, um weitergehende Beeinträchtigungen zu vermeiden. Bei Kindern ist, was die Pflicht zur Unterlassung vermeidbarer Lärmbelästigungen angeht, ein weniger strenger Maßstab anzulegen als bei Erwachsenen - insoweit besteht eine gesteigerte Duldungspflicht nach § 14 Nr. 3 WEG. Die Eltern sind jedoch aufgrund des Rechts und der Pflicht zur Erziehung ihrer Kinder gem. § 14 Nr. 2 WEG verpflichtet, auf diese einzuwirken, wenn das Maß des § 14 Nr. 1 WEG überschritten ist.
Zunächst ist es Aufgabe des Vermieters, den Mietgebrauch von Störungen Dritter freizuhalten (LG Hamburg WuM 1987, 218 [LG Hamburg 21.10.1986 - 16 S 32/86]); zum ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache zählt u.a. das Recht des Mieters, keinen unzumutbaren Beeinträchtigungen in Form von Lärm jeglicher Art ausgesetzt zu sein. Gleichgültig ist, ob der Lärm von anderen Mietern, von Nachbarn, sonstigen Dritten oder von einer Sache ausgeht. Allein die Kenntnis des Mieters von einer Lärmquelle in der näheren Umgebung führt nicht zu einem Einverständnis mit etwaigen Beeinträchtigungen, da der Mieter grundsätzlich auf die Einhaltung von Lärmschutzvorschriften vertrauen darf (bzgl. einer Gaststätte: LG Berlin MM 2006, 147); allerdings prägen diese Umstände den vertragsgemäßen Gebrauch; das LG Berlin hat etwa entschieden, wer eine Wohnung über einer Bäckerei mietet, muss mit einer gewissen Lärmbelästigung rechnen; ein Mangel liegt darin nicht (GE 2003, 392).

Dem Mieter stehen neben den Gewährleistungs- und Kündigungsrechten auch Rechte zu, gegen den Störer direkt vorzugehen (BayObLG WuM 1987, 105), aber auch vom Vermieter zu fordern, dass dieser gegen den Störer vorgeht (LG Berlin MM 1998, 35).

Die Einhaltung der örtlich geregelten Ruhezeiten ist Anhaltspunkt bei der Beurteilung, während welcher Zeiten etwa musiziert werden darf oder wann Bauarbeiten durchgeführt werden können. Zu beachten ist aber, dass öffentlich-rechtliche Normen keine privatrechtlichen Regelungsabsichten haben, sodass der privatrechtliche Abwehranspruch keine Einschränkungen durch öffentlich-rechtliche Normen erfahren darf (OVG Koblenz DWW 1993, 144; 1992, 314). Von wesentlicher Bedeutung ist die Lage der Wohnung; so muss in ländlicher Gegend mit Kuhglockengeläut (Gaisbauer ZMR 1997, 561) und in der Innenstadt mit Gaststättenlärm (LG Berlin GE 2005, 1126) gerechnet werden (s.a. Rdn. 36; zu den Schutzpflichten gegenüber Störungen Dritter s. Kap. 10 Rdn. 15 ff.).

Bei der Beurteilung, ob der Mieter im Einzelfall durch Lärm beeinträchtigt ist, ist das tatsächliche Ausmaß der Belästigung (LG Berlin GE 2003, 392) zu berücksichtigen. Dabei wird auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen abgehoben (BGH GE 2001, 1398; BGH ZMR 1993, 269). Im Vordergrund stehen dabei die eigenverantwortlichen Feststellungen des Tatrichters (AG Düsseldorf DWW 1995, 288).

In der Praxis werden ungeachtet dessen häufig die DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) und die VDI-Richtlinie 2058 sowie die TA-Lärm herangezogen (BayObLG WuM 1993, 287 für die DIN; BGH GE 2001, 1398 für VDI-Richtlinie und TA-Lärm im Hammerschmiedefall). Nach Ansicht des BayObLG (a.a.O.) kommt der DIN 4109 erhebliche Indizwirkung zu. Manche Gerichte vertreten die Auffassung, dass die Einhaltung der in der DIN 4109 Blatt 2 (1962) festgelegten Werte zum vertragsgemäßen Gebrauch bei Altbauten gehört (LG Berlin GE 2004, 1028; AG Karlsruhe ZMR 2005, 71; LG Berlin MM 1994, 281; AG Mitte MM 1999, 44). Diese Auffassung geht davon aus, dass die zur Zeit der Errichtung des Hauses maßgebenden DIN-Vorschriften eingehalten werden mussten. Nach der DIN 4109 (Ausgabe 1989) dürfen haustechnische Anlagen in Wohn- und Schlafräumen keinen höheren Schallpegel als 30 Dezibel (A) hervorrufen. Für Frisch- und Abwasserleitungen gilt ein Pegel von 35 Dezibel (A). Auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns kommt es danach nicht an. Grundsätzlich kann der Mieter nicht verlangen, dass Schallschutznormen eingehalten werden, die es zur Zeit der Errichtung des Gebäudes noch nicht gab (LG Berlin GE 2003, 1612). Soweit das BVerfG (ZMR 1998, 687) entschieden hat, dass bei Verschärfung technischer Vorschriften, die eine Gesundheitsgefährdung der Bewohner des Hauses verhindern sollen, diese auch für laufende Mietverträge anzuwenden sind, wird im Zusammenhang mit Lärm vertreten, es gehe dabei nicht um die Gesundheit (AG Karlsruhe DWW 2005, 71), was nicht recht einleuchten will.

Die technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) wurde für die Lärmentwicklung in technischen Betrieben geschaffen, ist also nicht geeignet zur Feststellung von Werten bei Musik, Gelächter usw. (Pfeifer Lärmstörungen S. 2).

Die Zimmerlautstärke ist ein populärer Begriff. Die Überschreitung der Zimmerläutstärke ist gegeben, wenn in der beeinträchtigten Wohnung tagsüber eine Lautstärke von mehr als 40 Phon oder angenähert 40 Dezibel und nachts mehr als 30 messbar sind. 40 Phon entsprechen etwa dem Leisesprechen (Pfeifer Lärmstörungen S. 9). Letztlich hängt das Überschreiten der Zimmerlautstärke davon ab, ob andere Bewohner im Hause sich gestört fühlen (Börstinghaus NZM 2004, 48, [50]).

Es bleibt dem Vermieter überlassen, mit welchen Mitteln er seiner Verpflichtung Folge leistet, andere Mieter oder Hausbewohner gegen Lärmstörungen durch Mieter zu schützen, bestimmte Maßnahmen können nicht verlangt werden (LG Berlin MM 1998, 35).
In der Klagebegründung sind die Vertragsverstöße i.E. darzulegen. Hierzu wird ein Lärmprotokoll verlangt (LG Berlin GE 2003, 392). Es empfiehlt sich also, einige Zeit vor Klagerhebung die Lärmstörungen genau zu registrieren und hierzu auch Zeugen hinzu zu ziehen. Bei einem genauen Lärmprotokoll besteht für die Klagepartei der Vorteil, dass man substantiiertes Bestreiten vom Beklagten verlangen kann. Erstreckt sich das Protokoll über einen längeren Zeitraum, kann auf die Richtigkeit der Einträge insgesamt geschlossen werden, wenn zusätzlich Zeugenaussagen vorliegen, die Störungen bestätigen, die sich auf einen Zeitpunkt vor Aufzeichnung beziehen (AG Bergisch Gladbach WuM 2003, 29 [AG Bergisch Gladbach 24.07.2001 - 64 C 125/00]).

Ein auf Unterlassung gerichteter Klagantrag könnte lauten (AG Wedding MM 2002, 429):

»Der Beklagte wird verurteilt, in der von ihm innegehaltenen Wohnung das Trampeln auf dem Fußboden, das Klopfen gegen die Heizkörper, das Toben der Kinder in allen Räumen, die über Zimmerlautstärke hinausgehenden Unterhaltungen und das heftige Zuschlagen der Türen zu unterlassen.«


Der Tatrichter muss sich grundsätzlich einen eigenen Eindruck von den Lärmstörungen verschaffen (BGH GE 1993, 531). Das Ausmaß der Störungen kann stattdessen auch durch Zeugen festgestellt werden (AG München WuM 2006, 621; LG Berlin MM 1998, 35).
Nachstehend möchte ich, um dieses Thema abzurunden, häufige Lärmarten aus der Rechtsprechung zitieren, damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, was geht und wie die Gerichte diese Thematik angehen:

Baden und Duschen zwischen 22 Uhr und 6 Uhr muss in einem Mehrfamilienhaus hingenommen werden, wenn 30 Minuten Dauer nicht überschritten sind (LG Berlin GE 2003, 392).

Bauarbeiten im und am Gebäude beeinträchtigen schon nach der Lebenserfahrung den vertragsgemäßen Mietgebrauch (AG Köln WuM 2003, 318).

Der Mieter hat kein Recht, einmal monatlich die Nachtruhe anderer Bewohner durch Feiern zu stören (OLG Düsseldorf WuM 1990, 116).

Froschlärm muss nachts nicht hingenommen werden, wenn der Richtwert von 35 dB (A) nahezu verdoppelt ist (BGH WuM 1993, 127 [BGH 20.11.1992 - V ZR 82/91]).

Gaststättenlärm muss in den späten Nachtstunden (zwischen 22 Uhr und 3 Uhr) nicht hingenommen werden (LG Berlin MM 2003, 46), auch wenn ein Hinweis im Mietvertrag vorhanden ist (AG Köln WuM 1990, 291 für Live-Veranstaltungen) oder dem Mieter die Gaststätte bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war (AG Bonn WuM 1990, 497 [AG Bonn 19.07.1990 - 5 C 274/90]).

Glockengeläut von Kirchen ist keine Belästigung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BVerwG WuM 1985, 170 [BVerwG 07.10.1983 - 7 C 44.81]). Zu unterscheiden ist, ob die Kirchturmglocke der Religionsausübung oder der Zeitansage dient (LG Aschaffenburg NZM 2000, 733).

Heizungsklopfen darf auch im Wohn- und Schlafzimmer der Mietwohnung 30 dB (A) nicht übersteigen (AG Hamburg WuM 1997, 551 [AG Hamburg 03.07.1997 - 48 C 249/96]).

Kinderlärm ist grundsätzlich hinzunehmen (AG Frankfurt WuM 2005, 764), was sich nicht nur auf das Treppenhaus, den Hof, die Straße, sondern auch auf die Wohnung bezieht (AG Magdeburg WuM 1998, 259; Kleinhorst GE 2000, 849). Auch das Laufen der Kinder durch die Wohnung, das gelegentliche Zuschlagen der Türen, Stampf- und Springgeräusche beim Spielen in der Wohnung ist zulässig (OLG Düsseldorf WuM 1997, 222; LG München I NJW-RR 2005, 598; LG Stuttgart WuM 1998, 316), auch wenn hierdurch 40 dB überschritten sind (AG Starnberg WuM 1992, 471). Ohnehin muss jemand, der eine Wohnung im Mehrfamilienhaus mietet, mit Kinderlärm rechnen (AG Wedding MM 2002, 429). Allerdings wird auch verlangt, dass die Eltern darauf achten, dass die allgemeinen Ruhezeiten zwischen 22 Uhr und 7 Uhr eingehalten werden. Ansprüche eines Mieters gegen andere Mieter auf Lärm dämmende Maßnahmen wie etwa die Verlegung von Teppichböden bestehen nicht, wenn der Mieter sich wegen der Hellhörigkeit des Hauses durch Geräusche normaler Wohnungsnutzung gestört fühlt (OLG Düsseldorf WuM 1997, 221). Das Basketball- und Fußballspielen auf dem Hof kann das erträgliche Maß an hinzunehmender Beeinträchtigung übersteigen.

Musikausübung in der Mietwohnung gehört zum Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit und ist grundsätzlich zulässig. Sie kann daher nicht generell untersagt werden (OLG Hamm NJW 1981, 465 [OLG Hamm 10.11.1980 - 15 W 122/80]). Bei der Betätigung von Musikinstrumenten lässt sich die Zimmerlautstärke i.d.R. nicht als Kriterium – etwa wie bei Radio- oder Fernsehgeräten – heranziehen. In Einzelfallentscheidungen hat die Rechtsprechung deshalb bestimmte Zeiten festgelegt, während deren Musikinstrumente gespielt werden dürfen, wobei es jeweils auf die Art des Instruments ankommt. So ist etwa Schlagzeug spielen nur ein- bis zweimal wöchentlich erlaubt (LG Mainz 6 S 57/02 – unveröffentlicht). Die allgemeinen Ruhezeiten sind i.d.R. einzuhalten. Klavierspielen ist zulässig außerhalb der Ruhezeiten täglich bis zu 120 Minuten, auch wenn das Haus hellhörig ist (AG Frankfurt WuM 1997, 430; LG Berlin GE 2002, 397). Klavierunterricht kann gegeben werden werktags zwischen 7.00 Uhr und 17.00 Uhr, zwischen 17.00 Uhr und 22.00 Uhr höchstens 3 Stunden täglich, an Sonn- und Feiertagen höchstens 5 Stunden (LG Frankfurt WuM 1990, 287). Das Akkordeonspielen ist 1,5 Stunden täglich zwischen 9.00 Uhr und 13.00 Uhr und 15.00 Uhr bis 22.00 Uhr zulässig (LG Kleve DWW 1992, 26). Ein Berufsmusiker darf mit seiner Familie auf Bratsche, Geige und Cello in folgenden Zeiten spielen: Montag bis Freitag 9.00 Uhr bis 13.00 Uhr und Montag bis Samstag 15.00 Uhr bis 19.00 Uhr; Samstag, Sonn- und Feiertag 10.00 Uhr bis 13.00 Uhr und 15.00 Uhr bis 18.00 Uhr. Dabei dürfen der Mieter bzw. seine Kinder entweder jeweils für sich, nacheinander oder als Duo oder Trio spielen, nicht aber zeitgleich jeder selbstständig (LG Flensburg DWW 1993, 103).

Somit könnten Sie einerseits direkt gegen die störende Nachbarin vorgehen, Sie könnten aber auch von der anderen Eigentümerin ein Vorgehen gegen die Mieterin verlangen. Alleine die Aussage, da könne sie auch nichts machen, ist nicht hinzunehmen, da sie die Mieterin abmahnen und gegebenenfalls sogar kündigen müsste, wenn keine Abhilfe zu erreichen wäre.
Die Klage könnten Sie, wie oben bereits dargestellt, auch auf § 14 WEG stützen.

Hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums und der Tauben ist, wie bereits gesagt, die Eigentümergemeinschaft zuständig. Hier wäre es angemessen, einen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu erwirken:
Nach § 10 Abs. 6 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.
Damit hat der Gesetzgeber die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft umgesetzt. Die Ansprüche gegen einen Eigentümer gem. § 1004 BGB auf Beseitigung und Unterlassung einer Störung des gemeinschaftlichen Eigentums wegen unzulässiger baulicher Veränderung können durch Mehrheitsbeschluss zur Angelegenheit der Gesamtheit der Wohnungseigentümer gemacht werden. Ob die Wohnungseigentümergemeinschaft von diesem Recht Gebrauch macht, steht in ihrem Ermessen. Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass die Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen, einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch beispielsweise bei Nichteinhaltung der Gebrauchsregelungen aus § 1004 BGB der Gemeinschaftsordnung in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG gemeinschaftlich geltend zu machen (Vergemeinschaftungsbeschluss).
Eine Ermessensreduktion auf null kommt nur in Betracht, wenn allein ein entsprechender Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde. Dies ist nur in absoluten Ausnahmefällen denkbar, denn dem einzelnen Wohnungseigentümer ist es unbenommen, seinen Individualanspruch selbst geltend zu machen.

„Gemeinschaftsbezogene Pflichten“ der Wohnungseigentümer i.S.v. § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG sind solche, die - gäbe es jene Regelung nicht - sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam aufgrund der Mitberechtigung am gemeinschaftlichen Eigentum träfen. Umstritten ist, gegen wen die Unterlassungs-, Duldungs- und Beseitigungspflichten zu richten sind, wer also passivlegitimiert ist. Nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG ist allein der Verband Inhaber der gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer. Hierzu gehört auch die Aufrechterhaltung der Verkehrssicherungspflicht auf dem gemeinschaftlichen Grundstück, die Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung, die Pflicht zum Abschluss von Versicherungen sowie die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Pflichten (Beispiel: Installation und Wartung von Rauchmeldern).
Vertreten wird aber auch, dass Unterlassungs-, Duldungs- und Beseitigungspflichten von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu erfüllen sind. III. Gemeinschaftsbezogene Rechte
In Frage käme hier beispielsweise eine Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums und Unterlassung der weiteren Beschädigung durch das Dulden des Taubenfütterns.
Es wäre ein Leichtes, ein Fütterungsverbot für Tauben zu beschließen, ein solches hätte durchaus Bestand, es ist allgemein anerkannt, dass Tauben in Wohnsiedlungen eine Plage darstellen können und Schäden an der Bausubstanz verursachen sowie Krankheitserreger übertragen können.

Grundsätzlich fällt ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1 BGB i.V.m. 10 ff. WEG, § 823 Abs. 1 BGB wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums, soweit ein wesentlicher Bestandteil betroffen und damit das Grundstück insgesamt beschädigt ist, unter § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Diesen gemeinschaftsbezogenen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft kann der Verband geltend machen.1

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für ihre Klageansprüche nur dann aktiv legitimiert, wenn sie die Ansprüche des Wohnungseigentümers wirksam an sich gezogen hat. Haben die Wohnungseigentümer Gewährleistungsansprüche an sich gezogen und erwirbt nach diesem Beschluss jemand eine Wohnung, muss die Gemeinschaft die Rechte des „Nachzüglers“ erneut an sich ziehen.
Der Verwalter kann zur gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft oder der zur Gemeinschaft gezogenen Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden. Nur wenn ein entsprechender Beschluss gefasst wurde, ist der Verwalter (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG) zur Vertretung der Gemeinschaft berechtigt.
Hat die Gemeinschaft durch Beschluss Individualansprüche „vergemeinschaftet“, so besteht keine Anspruchskonkurrenz; die ausschließliche und vorrangige Rechtsverfolgung liegt dann beim Verband. Der Verband ist aus eigenem Recht befugt, über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer zur Beseitigung oder Unterlassung zu verfügen und einen Vergleich nebst Abgeltungsklausel zu schließen.
Die Vergemeinschaftung von Individualansprüchen ist missbrauchsanfällig. Der Verband, die Mehrheit der Wohnungseigentümer kann individuelle Rechte dadurch aushebeln, dass die Rechte zum Verband gezogen werden und der Verband sich mit rechtswidrig handelnden Wohnungseigentümern beispielsweise gegen Zahlung einer Abstandssumme vergleicht. Die weitere Prozessführung liegt nicht mehr in der Hand des Wohnungseigentümers. Der einzelne Wohnungseigentümer muss deshalb sorgfältig prüfen, ob er den Vergemeinschaftungsbeschluss nicht anficht bzw. in dem Beschluss die näheren Einzelheiten des Vorgehens nicht vorgegeben wird.

Der rechtsfähige Verband hat die Befugnis, einzelne, mehrere oder alle Wohnungseigentümer durch Beschluss zur Durchsetzung der Rechte zu ermächtigen, sodass diese im Prozess in gewillkürter Prozessstandschaft auftreten. Das schutzwürdige Interesse ergibt sich bereits daraus, weil sie materiell-rechtlich die Berechtigten sind.

Den Schaden auch auf einen etwaigen Leerstand auszuweiten halte ich indes für problematisch, da die Beseitigung der Schadenursache noch nicht konkret angegangen wurde. Erst, wenn hier ein Verfahren in Gang ist oder gar abgeschlossen, könnte im Rahmen des Verzuges über eine solche Ausweitung nachgedacht werden.



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