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Mietrecht - Kann der 19-jährigen Tochter fristlos gekündigt werden?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 29.02.2016

Frage:

Ich habe in meinem Elternhaus zwei Wohneinheiten, eine davon ist vermietet und die andere Wohnung habe ich meiner Tochter zur Verfügung gestellt. Ich habe mit Ihr keinen Mietvertrag, nur eine schriftliche Vereinbarung mit einigen Punkten, auf was ich Wert lege und wie sie sich in der Wohnung zu verhalten hat. Wir haben auch zusammen vereinbart, dass ich eine finanzielle Entschädigung von ihr erhalte, die sie mir aber die letzten Monate auch nicht mehr bezahlt hat.

Seit meine Tochter in der Wohnung lebt, habe ich nur Schwierigkeiten, da sie sich an keine Abmachungen hält. Über andere Personen habe ich nun erfahren, dass sie ausziehen möchte und eine andere Wohnung sucht, was sie mir auf meiner Nachfrage am 09.01.2016 auch bestätigt hat. Da sie sich wie schon erwähnt nicht an unsere schriftlichen Vereinbarungen hält, kommt mir ihre Suche nach einer anderen Wohnung gerade Recht. Aus diesem Grund habe ich ihr dann mitgeteilt, dass sie bis am 01.04.2016 ausziehen soll, damit ich wieder Mieter suchen kann. Da sie sich an keine Regeln bzw. Abmachungen hält ist unser Verhältnis sehr belastet und ich möchte sie aus der Wohnung raus haben. Ich habe ihr auch angekündigt, dass wenn sie bis am 01.04.2016 nicht ausgezogen ist, ich die Schlösser auswechseln werde.

Wie verhält sich das von der rechtlichen Seite, wenn ich meine Tochter aus der Wohnung werfe?

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Antwort:

Aufgrund der von Ihnen geschilderten Umstände ist auch, wenn keine schriftliche Vereinbarung vorliegt, von einem Mietverhältnis auszugehen.
Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

Mietverträge sind gegenseitige Verträge, durch die ein Dauerschuldverhältnis begründet wird. Für sie sind grds die Vorschriften des Allgemeinen Teils und des Allgemeinen Schuldrechts anwendbar, soweit §§ 535–580a nichts anderes anordnen. Als schuldrechtliches Rechtsgeschäft sind Mietverträge als Grundform der entgeltlichen Gebrauchsüberlassung von Sachen vom dinglichen Nießbrauch (§§ 1030 ff), von dinglichen Wohnungsrechten (§ 1093) sowie von Dauerwohn- und Dauernutzungsrechten (§§ 31 ff WEG) abzugrenzen. Diese Rechte sind dinglicher Natur und belasten ein Grundstück auf Grund der Eintragung im Grundbuch mit einem Gebrauchsrecht, das jeder Grundstückseigentümer gegen sich gelten lassen muss. Auch das Erbbaurecht (s. dazu § 1 ErbbauRG) ist ein Recht zum Besitz und zum Gebrauch, das dinglicher Natur ist; es gewährleistet zudem ein Sondereigentum an dem errichteten Gebäude. §§ 535–580a enthalten das Leitbild des Mietvertrags. Sie bestimmen was gilt, wenn sich die Parteien nicht – soweit zulässig – anderweitig geeinigt haben. § 535 fasst dabei den Inhalt des Mietvertrages als „Typ‟ und die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien zusammen. Die sich anschließenden §§ 536–580a gliedern sich in drei Teile: §§ 536–548 enthalten allgemeine Regelungen und beziehen sich auf einen Vertrag für jede vorstellbare Mietsache. §§ 549–577a stellen Sonderbestimmungen für die Wohnraummiete auf. §§ 578–580a beziehen sich auf Mietverhältnisse über andere Sachen; ausdrücklich erwähnt werden Grundstücke, die keine Wohnräume sind, Räume, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, und eingetragene Schiffe. §§ 581–607 gehören nicht zum Mietrecht. Auch in ihnen sind aber Schuldverhältnisse auf Gebrauchsüberlassung geregelt, von denen die Miete abzugrenzen ist: In §§ 81–584b die Pacht, in §§ 585–597 die Landpacht, in §§ 598–606 die Leihe und in §§ 607–609 das Sachdarlehen.

Ein Mietvertrag ist anzunehmen, wenn sich jemand verpflichtet, den Gebrauch einer nicht notwendig beweglichen Sache (§ 90) gegen Entrichtung eines Entgelts zu gewähren (BGH NZM 10, 898 [BGH 15.09.2010 - VIII ZR 16/10]; ZMR 98, 141, 142). Die Bezeichnung des Vertrages oder das Verständnis der Parteien ist nur Indiz. Miete liegt zB vor, wenn einem Kaufinteressenten die Sache vor Abschluss des Kaufvertrags gegen Entgelt überlassen wird (Köln NZM 99, 710; s.a.). Auch ein entgeltliches, aber bloß „schuldrechtliches Wohnrecht‟ ist Mietvertrag (BGH ZMR 98, 141, 142). Hauptpflichten des Vermieters sind nach § 535 I 1, 2 demgemäß Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand. Hauptpflicht des Mieters ist nach § 535 II Zahlung der Miete.

Daraus folgt nun aber, dass Sie dieses Mietverhältnis ordentlich kündigen müssen. Hier steht Ihnen die Kündigungsmöglichkeit wegen Nichtzahlung des Mietzinses zur Seite:
Nach der Generalklausel in § 543 I 1 können beide Parteien das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. Wann ein wichtiger Grund vorliegt, ist in 2 ausgeführt. Hiernach kommt es darauf an, ob dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dies ist häufig bei einer gravierenden Pflichtverletzung der anderen Vertragspartei der Fall (Hirsch WuM 06, 418 mit Fallgruppen). Ein Verschulden ist gem 2 nicht mehr zwingend erforderlich (BGH ZMR 05, 183), bleibt aber ein gewichtiges Indiz. Das Fehlverhalten Dritter im Pflichtenkreis einer Vertragspartei ist zurechenbar (Erman/Jendrek § 543 Rz 4; aA KG ZMR 98, bei Zahlungsverzögerung durch Sozialamt). Aus der gesetzlichen Hervorhebung des Verschuldens in 2 folgt, dass an eine fristlose Kündigung ohne Verschulden strenge Anforderungen zu stellen sind (Palandt/Weidenkaff § 543 Rz 33). Insb darf nicht der Kündigende selbst die Zerrüttung des Vertragsverhältnisses verschuldet haben (BGH NJW-RR 07, 884 [BGH 21.03.2007 - XII ZR 255/04]; ZMR 05, 120). Die Zerrüttung kann auch auf vor Vertragsbeginn liegenden Umständen beruhen (Ddorf ZMR 95, 465 Verschulden bei Vertragsschluss). Die Beweislast für das Vorliegen des Kündigungsgrundes trifft den Kündigenden.

Bsp: Mehrfache erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung (Palandt/Weidenkaff § 543 Rz 39); Beleidigungen (LG Düsseldorf ZMR 81, 116; LG Köln WuM 93, 349) bzw Tätlichkeiten (LG Köln WuM 81, 233 Angehörige); leichtfertige Erstattung einer Strafanzeige (BVerfG NZM 02, 61), anders bei schutzwürdigem Aufklärungsinteresse (LG Mannheim NJW-RR 00, 675).

Für den Vermieter: Fortdauernde unpünktliche Zahlung der Miete bzw Betriebskosten (für Wohnraummiete BGH NJW 11, 2570 [BGH 01.06.2011 - VIII ZR 91/10]: Zahlung zur Monatsmitte; für Gewerberaummiete BGH NJW-RR 97, 203 [BGH 06.11.1996 - XII ZR 60/95]) – nach Abmahnung kann eine einzige weitere unpünktliche Zahlung genügen (BGH ZMR 06, 425), anders aber bei jahre- oder jahrzehntelanger unbeanstandeter Hinnahme der unpünktlichen Zahlung durch den Vermieter (BGH NJW 11, 2201 [BGH 04.05.2011 - VIII ZR 191/10]); Erklärung des Insolvenzverwalters, die Miete nicht an den Vermieter weiterzuleiten (BGH ZMR 05, 688); Nichtzahlung der Kaution durch Gewerberaummieter (BGH NJW-RR 07, 886 [BGH 21.03.2007 - XII ZR 36/05]; Bauliche Veränderung entgegen rechtskräftigem Urt (BVerfG NJW 96, 1736); Verstoß gegen vertragliche Betriebspflicht (BGH ZMR 93, 57) oder erheblicher Verstoß gegen Mietzweck (OLG Köln NJW 11, 314) bei Gewerberaummiete; Vortäuschen eines erheblichen Mangels durch den Mieter (OLG Düsseldorf ZMR 12, 183); Anzapfen von Stromleitung (LG Köln NJW-RR 94, 909); Drogenhandel im Hauseingang (AG Pinneberg NJW-RR 03, 944); gewalttätiges Verhalten mit mehrfachem Polizeieinsatz (LG Hamburg NJW-RR 06, 296 [LG Hamburg 03.11.2005 - 307 S 124/05]); erfundene „Vorvermieterbescheinigung‟ über Dauer des Vormietvertrages und Erfüllung der Mietzahlungspflicht (BGH NJW 14, 1954 [BGH 09.04.2014 - VIII ZR 107/13]) oder wiederholt unrichtige Umsatzangabe bei Umsatzpacht (Ddorf NZM 01, 1033); Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflicht (OLG Dresden ZMR 12, 941 [OLG Dresden 27.07.2012 - 5 U 68/12] – Verkauf von „Thor Steinar„-Artikeln), nicht: Entfernung des Vermieters aus Mietwohnung nach unberechtigtem Zutritt ohne konkreten sachlichen Grund (BGH NJW 14, 2566 [BGH 04.06.2014 - VIII ZR 289/13]); Bestreiten von Abmahnungszugang (LG Köln ZMR 96, 666); Vielzahl von Prozessen als solche (Hamm NJW-RR 93, 16 [OLG Hamm 05.06.1992 - 30 U 305/91]); Störung von Verkaufsgesprächen durch Meinungsäußerung (VGH Berlin ZMR 08, 605).

Wie Sie der Rechtsprechungsübersicht entnehmen können, reichen Ihre Argumente für eine fristlose Kündigung also aus, gegebenenfalls sollten Sie einen Mietaufhebungsvertrag mit Ihrer Tochter abschließen.

Vor einem Vorgehen, wie Sie es angedacht haben, nämlich, die Schlösser auszuwechseln, muss ich Sie warnen. Es würde sich hier um einen Fall der verbotenen Eigenmacht handeln. Sie müssten tatsächlich, um sich nicht Ihrerseits ins Unrecht zu setzen, einen Räumungstitel erwirken und diesen gegebenenfalls mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers durchsetzen lassen.

Die verbotene Eigenmacht wird vom Gesetz als Beeinträchtigung des Besitzes entweder durch Besitzentziehung oder durch Besitzstörung verstanden. Besitzentziehung ist die Beendigung des Besitzes (völliger oder teilw Besitzverlust) mit der Konsequenz des § 861, Besitzstörung ist die sonstige Beeinträchtigung der tatsächlichen Sachherrschaft mit der Konsequenz des § 862 (zur Störung iE s.u. § 1004). In allen Fällen der Beeinträchtigung kommt es weder auf ein Verschulden noch auf den guten Glauben des Handelnden oder auf ein Recht zum Besitz an. Die Beeinträchtigung wird idR physischer Natur sein, sie kann im Einzelnen aber auch ohne körperlichen Eingriff, etwa durch Bestreiten oder Drohungen ausgeübt werden.

IE liegt Entziehung des Besitzes vor bei Wegnahme, Absperrung, Unterbindung des Zugangs, Ergreifen des Mitbesitzes an der ganzen Sache oder Begründung von Teilbesitz. Die Begründung von Teilbesitz durch teilweise Besitzentziehung ist zugleich sonstige Störung an der gesamten Sache (BGH NJW 67, 48). Entziehung ist schließlich das Parken auf einem fremden Parkplatz (LG Frankfurt NJW-RR 03, 311; Abgrenzung zur Störung sehr str, aber im Hinblick auf § 859 bedeutsam; Einzelheiten bei MüKo/Joost § 858 Rz 5). Besitzstörung deckt sich im Wesentlichen mit dem Störerbegriff des § 1004. IE kann sie in einer Beschädigung der Sache durch Immissionen, Lärm, Anbringen von Werbung und ähnlichem liegen. Auch ein Unterlassen des Störers kann Störung sein, zB die unterbliebene Versorgung einer Mietwohnung durch den Vermieter mit Energie, Wärme, Wasser während der Mietzeit; nach Beendigung des Mietvertrags ist die Einstellung der Versorgung mit Energie usw keine Störung (BGH NJW 09, 1947 [BGH 06.05.2009 - XII ZR 137/07]).
Voraussetzung für eine zur verbotenen Eigenmacht führende Beeinträchtigung ist weiterhin, dass sie ohne Willen des Besitzers erfolgt. Damit wird nicht zwingend eine Beeinträchtigung gegen den Willen des Besitzers verlangt. Der vorhandene oder fehlende Wille ist ein natürlicher Wille, nicht ein Rechtsgeschäft. Die Zustimmung des unmittelbaren Besitzers muss zum Zeitpunkt der Beeinträchtigung tatsächlich vorhanden sein. Sie kann stillschweigend erteilt werden und bleibt auch bei Irrtum, Täuschung oder Drohung wirksam. Lediglich ein physischer Zwang oder ein ihm gleichzustellender psychischer Zwang schließt die gegebene Zustimmung aus.
Eine Beeinträchtigung des Besitzes ohne Willen des unmittelbaren Besitzers ist grds widerrechtlich. Auf die Rechtslage sowie auf den Willen des Besitzdieners oder des mittelbaren Besitzers kommt es nicht an. Die Widerrechtlichkeit kann außer durch die Zustimmung des Besitzers nur durch gesetzliche Gestattung entfallen. Solche gesetzlichen Gestattungen können Normen des öffentlichen Rechts oder des Privatrechts sein, zB § 127 StPO sowie die Eingriffsmöglichkeiten nach Polizei- und Ordnungsrecht; Eingriffe auf Grund von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, Ausübung von Selbsthilferechten (§§ 227–229, 562b, 859) sowie Ansprüche aus dem Bereich des Nachbarrechts (§§ 904–906, 910) oder Verfolgungsrechte (§ 962).

Daraus folgt, dass Sie hier widerrechtlich verbotene Eigenmacht üben würden. Ihnen stehen allenfalls die Rechte wegen Vorenthaltes Ihres Besitzes zur Seite:


Ein Vorenthalten der Mietsache liegt vor, wenn sie gegen den Willen des Vermieters nicht zurückgegeben wird (BGH ZMR 2011, 22 [BGH 13.07.2010 - VIII ZR 326/09]; BGH WuM 2005, 786 [BGH 16.11.2005 - VIII ZR 218/04] [787]; BGH NZM 2004, 354 [BGH 07.01.2004 - VIII ZR 103/03] [356]).

Nichtrückgabe der Mietsache bedeutet, dass der Mieter dem Vermieter nicht den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft. Eine Vorenthaltung setzt deshalb voraus, dass der Mieter dem Vermieter die tatsächliche Gewalt über die Sache nach § 854 Abs. 1 BGB nicht einräumt, der Rückgabeanspruch somit nicht erfüllt wird. Maßgeblich ist, dass der Vermieter die Mietsache nicht selbst oder durch Weitervermietung nutzen kann (OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 209). Es genügt dabei, wenn der Mieter seiner Rückgabepflicht nicht nachkommt, weshalb ein Vorenthalten auch dann gegeben sein kann, wenn der Mieter selbst nicht mehr im Besitz der Sache ist.

Eine Vorenthaltung ist nicht gegeben, wenn der Mieter die Mietsache zwar zurückgibt, aber seine weiteren Pflichten nicht erfüllt, die im Rahmen der Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses bestehen, beispielsweise wenn der Mieter geschuldete Schönheitsreparaturen nicht ausführt, die Wegnahme von Einrichtungen oder die Beseitigung von Schäden ablehnt. Hier ist zu unterscheiden zwischen einer Nichterfüllung der Rückgabepflicht und einer Schlechterfüllung der Rückgabepflicht. Bietet der Mieter die Sache in verändertem oder verschlechtertem Zustand zur Rückgabe an und lehnt der Vermieter wegen des Zustandes der Mietsache diese Rücknahme ab, so stellt dies kein Vorenthalten dar. In welchem Zustand sich die Mietsache bei der (vorgesehenen) Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlosten oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann (BGH ZMR 2011, 22 [BGH 13.07.2010 - VIII ZR 326/09]). Gleiches gilt, wenn der Vermieter zum Übergabetermin pflichtwidrig nicht erscheint (OLG Köln ZMR 1993, 77). Setzt der Vermieter sich durch verbotene Eigenmacht in den Besitz der Mietsache, indem er die Schlösser austauscht, fehlt es am Vorenthalten des Mieters (KG IMR 2010, 8).

Im Ergebnis heisst dies:
Entweder Sie einigen sich mit Ihrer Tochter auf einen Räumungstermin oder Sie sprechen eine fristlose Kündigung aus. Dann müssten Sie gegebenenfalls einen Räumungsprozess durchlaufen und am Ende dann mit Hilfe des Gerichtsvollziehers räumen.



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