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Eigenbedarfskündigung - Welche Fristen und Reparaturpflichten gelten für Mieter?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Acker
Stand: 14.01.2016

Frage:

wir haben für unsere Wohnung eine Eigenbedarfskündigung mit einer Frist von einem halben Jahr bekommen. Aber das Mietverhältnis besteht nun schon seit acht Jahren.
Meine Frage: Beträgt die Kündigungsfrist dann nicht neun Monate?

Und des Weiteren würde uns interessieren, ob wir bei Eigenbedarf die Wohnung komplett weiß streichen müssen ober nicht nur besenrein übergeben können?

Und wir hätten jetzt einen Mietvertrag für eine neue Wohung, sind uns aber nicht zu 100 Prozent sicher, ob das die richtige ist, da wir auf einem kleinen Dorf wohnen wo es so gut wie keine freien Wohnungen gibt. Wenn wir den Vertag jetzt unterschreiben, und später noch was anderes finden, kommt man dann aus dem schon unterschriebenen Vertag wieder raus?

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Antwort:

Kündigungsfrist des alten Mietvertrages:
Da die Mietsache am 01. April 2007 überlassen wurde und daher am 01. April 2015 seit acht Jahren überlassen war, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate, wenn Ihnen die Kündigung nach dem 01. April 2015 zugegangen ist (573c Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).

Muss die Wohnung komplett geweißelt werden oder genügt die Übergabe einer besenreinen Wohnung?

Das hängt davon ab, ob es sich bei § 10 sonstige Vereinbarung(en) um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) Ihres Vermieters handelt oder um Individualvereinbarungen.

Für AGB spricht, dass diese Bedingungen durch Ihren Vermieter vorformuliert worden sind.

Allerdings müssen sie von ihm für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden sein: das ist bei dem § 10 fraglich; allen anderen Paragraphen sind Vorformulierungen von Haus und Grund, d. h. alle anderen Paragraphen sind AGB.

Wenn Ihr Vermieter nicht geschäftsmäßig vermietet, sondern die Vermietung Teil seiner privaten Vermögensverwaltung ist, muss er bei der Verwendung der Vereinbarung in § 10 (weißeln) die Absicht gehabt haben, sie mindestens dreimal zu gebrauchen, damit es sich um AGB handelt. Es spricht der äußere Anschein zum Beispiel dann für AGB, wenn Ihr Vermieter die Vereinbarung in § 10 (weißeln) in mindestens drei Mietverträgen verwendet.

Handelt Ihr Vermieter hingegen geschäftsmäßig, genügt die einmalige Verwendung von § 10 (weißeln) Ihnen gegenüber, damit es sich um AGB handelt.

Sofern die sonstigen Vereinbarung(en) in § 10 AGB sind, sind sie unwirksam. Sie geben nämlich eine starre Schönheitsreparaturenfrist vor: spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses muss geweißelt werden, unabhängig von der Notwendigkeit und der Mietdauer. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) sind solche starren Fristen in AGB unwirksam.

Handelt es sich unter sonstige Vereinbarung(en) um eine Individualvereinbarung, führt dieses dazu, dass die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach § 6 des Mietvertrages (= AGB, da von Haus und Grund vorformuliert (BGH, Beschluss vom 23. Juni 2005, Az.: VII ZR 277/04)) während des bestehenden Mietverhältnisses wegen des sogenannten Summierungseffekts unwirksam ist. Das Weißeln der Wände unter sonstige Vereinbarung(en) in § 10 bleibt als Individualvereinbarung davon aber unberührt (BGH, Urteil vom 05. April 2006, Az.: VIII ZR 163/05). D. h. die individuelle Vereinbarung zum Weißeln bleibt dann leider wirksam.

Wenn Sie den neuen Mietvertrag jetzt unterschreiben und später noch etwas anderes finden, kommen Sie dann aus dem schon unterschriebenen Vertrag wieder heraus?

Leider nein. Ihre Unterschrift kann die Annahme oder das Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages sein. Es wird bei Erklärungen unter Anwesenden in dem Augenblick bindend, d. h. unwiderruflich, in dem es der anderen Vertragspartei, also Ihrem künftigen Vermieter, zugeht. Bei Erklärungen unter Abwesenden wird es dann bindend, wenn Ihrem Vermieter nicht spätestens gleichzeitig mit der Annahme bzw. dem Angebot Ihr Widerruf zugeht, § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB.



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