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Wohnrecht - Handelt es sich beim unentgeltlichen Wohnrecht um eine Schenkung?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Karl Heinz Lehmann
Stand: 02.02.2016

Frage:

Übertragung eines Hauses im Wege der vorweggenommenen Erbfolge

Meine 81-jährige Mutter ist Eigentümerin eines Wohnhauses mit 3 Wohneinheiten. Eine Wohnung ist vermietet, eine bewohnt meine Mutter und eine bewohne ich mit meiner Frau und 2 Kindern. Meine Mutter möchte mir das Haus, auf dem Hypotheken i. H. v. ca 70.000 Euro lasten, gerne an mich übertragen. Bedingungen: Übernahme der Restschulden sowie lebenslanges unentgeldliches Wohnrecht für meine Mutter.

Bei einer bereits erfolgten anwaltlichen Beratung sowie einer notariellen Beratung hieß es hierzu, das es sich dabei um eine Teilschenkung handele, die im Falle einer Verarmung meiner Mutter (z. B. Pflegefall mit Unterdeckung der Pflegekosten) auf Betreiben des Sozialhilfeträgers angefochten werden könne. In diesem Fall sei für mich der Verlust der Immobilie zu befürchten.

Eine neuerliche anwaltliche Beratung meiner Mutter in dieser Sache kam zu einem völlig anderen Schluss.
Aus dem anwaltlichen Schreiben an meine Mutter:
"Es könnte im Wege der vorweggenommenen Erbfolge eine Übertragung des Grundbesitzes durch notariellen Übertragungsvertrag an Ihren Sohn erfolgen. In diesem notariellen Übertragungsvertrag müsste zwingend zur Sicherung des Objekts vor einer Verwertung ein Wohnrecht zu Ihren Gunsten notariell vereinbart werden.Die Belastung des Grundbesitzes mit einem auf Sie eingetragenem Wohnrecht zu Lebzeiten hätte die rechtliche Konsequenz, dass der Sozialhilfeträger nach Eintritt eines Heimfalls und Entstehens einer Finanzierungslücke keinen Zugriff auf dieses Objekt nehmen könnte, auch keine Rückübertragung oder Verwertung verlangen kann, allein aufgrund der eingetragenen Belastung in Form des Wohnrechts.

In diesem Fall wäre der Grundbesitz durch das eingetragene Wohnrecht nach Übertragung auf Ihren Sohn gesichert und geschützt. Die Behörde könnte lediglich auf des Nießbrauchrecht Zugriff nehmen, sprich die Vermietung der bislang von Ihnen bewohnten Räumlichkeiten verlangen und Zugriff auf die dem Wohnrecht unterliegende Miete nehmen.

Die Miete aus dem mit Wohnrecht belasteten Räumlichkeiten wäre demnach im Falle der erfolgten Übertragung an Ihren Sohn an die Behörde abzuführen. Die Miete aus dem vermieteten Obergeschoss hingegen wäre geschütz. Ihr Sohn wäre nach erfolgter Übertragung für sein Wohnen mietfrei."

Meine Frage:
Teilen Sie die Auffassung der oben zitierten Kollegin, dass die Immobilie auf dem oben beschriebenen Weg bei Eintritt des Heimfalls mit Finanzierungsunterdeckung vor einem Zugriff durch den Sozialversicherungsträger geschützt ist? Oder befürchten Sie eher die Version der "Teilschenkung", die bei "Verarmung" meiner Mutter angefochten und rückgängeg gemacht werden könnte?

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Antwort:

Die Meinung Ihrer Erstberatung seitens eines Rechtsanwaltes und eines Notars teile ich absolut nicht. Sie würde einer Nachprüfung mit Sicherheit nicht standhalten. Demgegenüber schliesse ich mich dem Standpunkt des Kollegen an, der Ihre Mutter beraten hat. Ich möchte sogar einen Schritt weitergehen. Ich stelle einen gemischten Vertrag in Frage. Wenn Sie Ihrer Mutter nicht nur ein lebenslänglich unentgeltliches Wohnrecht einräumen, sondern zusätzlich eine Hypothek über ca. 70.000,00 € übernehmen, kann von einer Schenkung keine Rede mehr sein. Leistung und Gegen-
leistung dürften in einem ausgeglichenen Verhältnis stehen, weil das Wohnrecht nicht nur mit dem Ausschluss der Nutzung dieser Räumlichkeiten durch Sie, sondern zugleich mit erheblichen Be-
triebskosten und mit der Pflicht zur Erhaltung dieser Wohnräume verbunden ist. Ich empfehle, zeitnah ein Verkehrswertgutachten über das Objekt einzuholen, damit Sie sich im Fall des Falles
gut positionieren können.

Eine Anfechtung des Vertrages seitens einer Sozialbehörde ist ausgeschlossen. Über eine Enteignung brauchen Sie überhaupt nicht nachzudenken. Die Sozialbehörde kann allenfalls von Ihnen die Zahlung der rechnerisch zu erzielenden Kaltmiete abzüglich eines Erhaltungszuschlages verlangen, sollten die Kosten eines Pflegeheimes nicht gedeckt sein. Dabei können Sie in Ihre Kalkulation über die Heimkosten nach heutigem Stand aus der Pflegeversicherung 1.330,00 € einbeziehen, die bei Pflegestufe II zur Zeit bezahlt werden.

Aus meiner Sicht, für deren Richtigkeit ich einstehe, haben Sie bei Verwirklichung Ihrer Planung gar nichts zu befürchten.



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