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Wie lange müssen Grundbesitzabgaben für eine zwangsversteigerte Wohnung geleistet werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 19.01.2016

Frage:

Im Jahr 1999 erwarb ich eine Eigentumswohnung in einem Wohnkomplex mit ca. 80 Wohneinheiten.
Die Finanzierung erfolgte komplett über eine Bank. Sehr schnell stellte sich jedoch heraus, dass es sich bei der Wohnung um eine sogenannte "Schrott-Immobilie" handelte, worauf ich sofort alle Zahlungen einstellte.

Natürlich kam es daraufhin zur Beschlagnahmung und eine Zwangsversteigerung wurde anberaumt.
Mit der Bank habe ich mich inzwischen außergerichtlich geeinigt und alle Forderungen erfüllt.
Da ich aber immer noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bin, erhalte ich weiterhin
Forderungen der Stadt über Grundbesitzabgaben.

Die Immobilie ist mittlerweile durch Vandalismus etc. unbewohnbar (der Verkehrswert wurde auf €1.00 festgesetzt), sodass es unwahrscheinlich ist, dass die Wohnung irgendann einmal versteigert wird (wobei ich gar nicht genau weiss, ob die Zwangsversteigerung immer noch betrieben wird, da die Bank ja bedient wurde).

Meine Fragen nun:
Muss ich weiterhin Grundbesitzabgaben zahlen und wenn ja, wie lange noch?
Kann ich mich irgendwie aus dem Grundbuch "austragen" lassen oder anderweitig von der Wohnung befreien?

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Antwort:

Es handelt sich um eine so genannte „Schrott-Immobilie“. Soweit Sie die finanziellen Folgen abtragen mussten, haben Sie sich mit der finanzierenden Bank geeinigt.
Nun sind Sie aber immer noch Eigentümer. Für die Wohnung fallen öffentliche Lasten an. Darüber hinaus dürften Sie vermutlich auch mit Hausgeldzahlungen belastet sein. Hierüber haben Sie aber nichts ausgeführt.

Sie wollen nun wissen, wie Sie diese Wohnung losbekommen könnten. Solange Sie Eigentümer sind, haben Sie auch die hierauf lastenden Abgaben zu entrichten. Zu denken wäre hier an die Regelung des § 928 BGB:

Die Eigentumsaufgabe (Dereliktion) ist möglich bei Eigentum an Grundstücken im Rechtssinne oder an realen Grundstücksteilen (Palandt/Bassenge Rz 1) sowie bei Gesamthandseigentum, nicht aber bei einzelnen Miteigentumsanteilen (hM BGH ZNotP 07, 341; BGHZ 115, 1; Soergel/Stürner Rz 1; aA Ddorf RNotZ 07, 102; MüKo/Kanzleiter Rz 2), Wohnungs- und Teileigentum (BGH ZNotP 07, 341; BayObLG NJW 91, 1962 [BayObLG 14.02.1991 - BReg. 2 Z 16/91]; aA MüKo/Kanzleiter Rz 4) und beim Erbbaurecht (§§ 11 I 1, 26 ErbbauRG) sowie Gebäudeeigentum (Art 233 § 4 I 1 EGBGB). Sondervorschriften gelten für Grundstücke im Zusammenhang mit der Abwicklung der Bodenreform nach Art 233 § 15 EGBGB. Bei Bruchteils- oder Gesamthandseigentum ist ein Verzicht aller Eigentümer erforderlich.

Die Aufgabe erfordert Verzichtserklärung und Eintragung in das Grundbuch.
Die Verzichtserklärung ist eine bedingungs- und befristungsfeindliche (vgl § 925 II), einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung, die mit Zugang beim Grundbuchamt wirksam wird (BGHZ 115, 1). Sie ist materiell-rechtlich formfrei, bedarf für den Grundbuchvollzug der Form des § 29 GBO (Bay-ObLG Rpfleger 83, 308). Der Verzicht ist mit Eingang beim Grundbuchamt nach § 130 I, III unwiderruflich (RGZ 82, 74), aber der Eintragungsantrag kann bis zur Eintragung zurück genommen werden (KGJ 48, 256; MüKo/Kanzleiter Rz 6). § 878 gilt entspr (Erman/Lorenz Rz 3). Die Verzichtserklärung muss von allen im Grundbuch als Eigentümer Eingetragenen abgegeben werden. Eine Aufgabe ist auch möglich, wenn der Eigentümer sich lediglich von öffentlich-rechtlichen Pflichten (Altlastensanierung, Abgaben und Steuern) befreien will (BayObLG Rpfleger 83, 308; Soergel/Stürner Rz 1), die jedoch fortbestehen können (Staud/Pfeifer Rz 33). Der Verzicht einer Gemeinde kann nach § 134 unwirksam sein (BayObLG Rpfleger 83, 308).

Die Dereliktion wird erst wirksam mit Eintragung in das Grundbuch. Neben dem formlosen Eintragungsantrag (§ 13 GBO) ist auch eine Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) des Eigentümers erforderlich (str), die idR in der Verzichtserklärung in der Form des § 29 GBO enthalten ist (BayObLG Rpfleger 83, 308).

Mit der Aufgabe wird das Grundstück herrenlos und der alte Eigentümer verliert sein Besitzrecht. Zubehör wird nur nach § 959 herrenlos. Sämtliche Grundstücksrechte bleiben bestehen, auch soweit sie dem alten Eigentümer zustehen (RGZ 82, 74; Staud/Pfeifer Rz 27). Eine Grundschuld kann ohne Zustimmung des alten Eigentümers gelöscht werden, da mangels Eigentümers kein Eigentümergrundpfandrecht besteht (BGH ZNotP 13, 181; aA MüKo/Kanzleiter Rz 11, str). Dingliche Belastungen können gegen den alten Eigentümer nicht mehr geltend gemacht werden (RGZ 89, 367) und es erlischt auch die persönliche Haftung aus § 1108 (MüKo/Kanzleiter Rz 11). Davon unberührt bleiben übernommene persönliche Verpflichtungen, wie zB die Haftung für eine Hypothekenforderung. Bei der Zahlung auf eine Hypothekenforderung durch den alten Eigentümer als persönlicher Schuldner gilt § 1164 und bei der Zahlung durch den neuen Eigentümer gilt § 1163, nicht jedoch § 1143 (Staud/Pfeifer Rz 28; Soergel/Stürner Rz 2; aA MüKo/Kanzleiter Rz 11). Zur Durchsetzung von Belastungen gegen den – nicht existenten – Eigentümer, muss gem §§ 58, 787 ZPO ein gesetzlicher Vertreter (nicht Partei kraft Amtes, München MDR 72, 155, [OLG München 07.10.1971 - 11 W 1536/71] str) des künftigen Eigentümers bestellt werden. § 1913 ist unanwendbar (KGJ 50, 53, str).

Das Bundesland, in dem das Grundstück liegt, hat ein Aneignungsrecht (vgl aber Art 129, 190 EGBGB). Das Recht ist in der Form des § 925 abtretbar (Staud/Pfeifer Rz 20), ein sonstiges Recht iSd § 823 I (Schlesw NJW 94, 949 [OLG Schleswig 25.08.1993 - 4 U 157/92]) und wird durch Beschädigung des herrenlosen Grundstücks verletzt (Palandt/Bassenge Rz 4). Die §§ 987 ff gelten jedoch nicht (Schlesw NJW 94, 949 [OLG Schleswig 25.08.1993 - 4 U 157/92]; aA MüKo/Kanzleiter Rz 13). Verzichtet das Bundesland auf das Aneignungsrecht, kann sich jeder Dritte das Grundstück ohne weiteres aneignen (BGHZ 108, 278). Der Verzicht ist eintragungsfähig, muss zur Wirksamkeit aber nicht eingetragen werden (LG Hamburg NJW 66, 1715; Erman/Lorenz Rz 11, str). Die Erklärung bedarf wie die Verzichtserklärung nur zum Grundbuchvollzug der Form des § 29 GBO (Staud/Pfeifer Rz 22). Der Aneignungsberechtigte erwirbt das Eigentum erst mit Eintragung in das Grundbuch und zwar originär, so dass §§ 892f nicht anwendbar sind (RGZ 82, 74). § 566 gilt entspr (RGZ 103, 168).
Soweit Sie aber nun schreiben, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt, ist diese dargestellte Möglichkeit verwehrt.

Ich möchte Ihnen die Gründe anhand der bereits oben zitierten Entscheidung erläutern. Hieraus wird auch klar, warum Sie auf dieses Eigentum leider nicht verzichten können:

Das BayOLG hatte in dieser Entscheidung vom 14.02.1991 ausgeführt:

„Gemäß § 928 Abs. 1 BGB kann das Eigentum an einem Grundstück durch Verzicht gegenüber dem Grundbuchamt und Eintragung des Verzichts in das Grundbuch aufgegeben werden. Wohnungseigentum - entsprechendes gilt gemäß § 1 Abs. 6 WEG für das Teileigentum - ist kein grundstücksgleiches Recht; vielmehr handelt es sich um gesetzlich besonders ausgestaltetes Miteigentum (BGH NJW 1989, 25 [BVerfG 21.06.1988 - 2 BvR 602/83]/35; BayObLGZ 1988, 1/4; OLG Köln Rpfleger 1984, 268). Auf das Wohnungseigentum sind dennoch grundsätzlich die für Grundstücke geltenden Vorschriften anzuwenden (BayObLGZ 1988, 1/4 m.w.Nachw.). Im Einzelfall kann aber im Hinblick auf die besondere gesetzliche Ausgestaltung des im Vordergrund stehenden Miteigentumsanteils etwas anderes gelten; § 928 BGB kann danach auf das Wohnungseigentum nicht angewendet werden.

b)

In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob ein Verzicht auf einen Miteigentumsanteil rechtlich möglich ist. Dabei wird noch zwischen einem Verzicht auf einen schlichten Miteigentumsanteil gemäß § 1008 BGB und einem solchen in der Ausgestaltung durch das Wohnungseigentumsgesetz unterschieden; teilweise wird ein Verzicht sowohl auf einen Miteigentumsanteil als auch auf ein Wohnungseigentum für ausgeschlossen erachtet, teilweise nur ein Verzicht auf ein Wohnungseigentum.

Der Senat brauchte die Frage, ob auf ein Wohnungseigentum verzichtet werden kann, in seiner Entscheidung vom 15.12.1988 (DNotZ 1989, 438/439) nicht zu entscheiden; in dieser Sache hatte das Amtsgericht den Verzicht in das Grundbuch eingetragen. Das Kammergericht (NJW 1989, 42) hat den Verzicht auf einen schlichten Miteigentumsanteil nicht für zulässig erachtet, weil er einer Teilaufhebung der Gemeinschaft gleichkäme, gegen die der Umstand spreche, daß eine Anwachsung nicht stattfinde, die übrigen Miteigentümer aber gleichwohl die Lasten des herrenlos gewordenen Miteigentumsanteils zu tragen hätten.

Für eine Anwendung des § 928 BGB auf das Wohnungseigentum haben sich ausgesprochen: Weitnauer WEG 7. Aufl. Rn. 25 a, Bärmann/Pick/Merle WEG 6. Aufl. Rn. 79, Augustin WEG Rn. 3 (anders noch BGB-RGRK/Augustin 12. Aufl. § 928 Rn. 2), jeweils zu § 3; MünchKomm/Kanzleiter BGB 2. Aufl. Rn. 2, Staudinger/Ertl BGB 12. Aufl. Rn. 6, jeweils zu § 928. Zur Begründung wird, soweit eine solche überhaupt gegeben wird, darauf hingewiesen, für das Wohnungseigentum könne nichts anderes gelten als für das Miteigentum, das wie ein Grundstück zu behandeln sei (z.B. Weitnauer a.a.O.); dabei findet keine Auseinandersetzung mit der Rechtsmeinung statt, die auch bei einem Miteigentumsanteil eine Dereliktion nicht zuläßt. Gegen die Anwendung des § 928 BGB auf das Wohnungseigentum haben sich entschieden: LG Konstanz NJW-RR 1989, 1424 [LG Konstanz 04.07.1989 - 1 T 127/89]; Henkes/Niedenführ/Schulze WEG § 10 Rn. 10; Soergel/Stürner BGB 12. Aufl. § 1 WEG Rn. 3; Palandt/Bassenge BGB 50. Aufl. Rn. 1, Erman/Ronke BGB 8. Aufl. Rn. 2, jeweils zu § 928).

Zur Begründung wird im wesentlichen auf die Entscheidung des Landgerichts Konstanz verwiesen.

c)

Der Senat schließt sich mit den Vorinstanzen der zuletzt dargestellten Meinung an; er folgt den auf die Entscheidung des Kammergerichts (NJW 1989, 42) aufbauenden Gründen des Landgerichts Konstanz (NJW-RR 1989, 1424).

Die besondere Ausgestaltung des Miteigentums in der Form des Wohnungseigentums besteht darin, daß mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem insbesondere das Grundstück gehört (§ 1 Abs. 5 WEG), das Sondereigentum mit einer Wohnung oder mit nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden wird (§ 1 Abs. 2, 3 WEG). Der Inhalt des Sondereigentums wiederum wird von der gesetzlichen Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses gemäß §§ 10 ff. WEG und den gemäß § 10 Abs. 1, 2 i.V.m. § 5 Abs. 4 WEG in Abweichung davon zum Inhalt des Sondereigentums gemachten Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis untereinander geprägt. Mit dem Wohnungseigentum sind im Rahmen eines gesetzlich begründeten Schuldverhältnisses Verpflichtungen der Wohnungseigentümer untereinander verbunden, insbesondere die sich aus § 16 Abs. 2 WEG ergebende Verpflichtung, die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten anteilig zu tragen. Durch die in § 11 WEG vorgeschriebene Unauflöslichkeit der Gemeinschaft ist sichergestellt, daß dieses gesetzliche Schuldverhältnis nicht einseitig beendet werden kann. Durch die Dereliktion eines Wohnungseigentums, die einer Teilaufhebung der Gemeinschaft gleichkäme, würde dieser das Wohnungseigentum prägende Grundsatz durchbrochen. Der das Eigentum aufgebende Wohnungseigentümer würde sich nicht nur den mit Grundeigentum verbundenen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen entziehen, was das Gesetz mit der Vorschrift des § 928 BGB in Kauf nimmt (vgl. BayObLGZ 1983, 85/88 = Rpfleger 1983, 308), sondern auch den mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbundenen Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies sieht das Gesetz nicht vor. Weil diese Verpflichtungen unmittelbar mit dem Wohnungseigentum verbunden sind, also nicht ohne dieses weiter bestehen, können sie nur dadurch aufrechterhalten werden, daß eine Dereliktion von Wohnungseigentum nicht zugelassen wird.

Diesem Ergebnis steht nicht entgegen, daß sich im Einzelfall der verzichtende Wohnungseigentümer, wie hier die Beteiligte, einer Verpflichtung gemäß § 16 Abs. 2 WEG nicht entziehen würde, weil die übrigen Wohnungseigentümer schon in der Vergangenheit diesen Wohnungseigentümer von einer Beteiligung an den gemeinschaftlichen Kosten ausgenommen haben. Zum einen läßt sich nicht ausschließen, daß die Gemeinschaft zumindest für bestimmte Lasten und Kosten künftig den Wohnungseigentümer heranzieht, zum anderen erschöpfen sich die gemeinschaftlichen Verpflichtungen nicht in der Beteiligung an den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten. Schließlich wäre es im Grundbucheintragungsverfahren dem Grundbuchamt nicht möglich, die Eintragung eines Verzichts davon abhängig zu machen, daß keine Verpflichtungen aus § 16 Abs. 2 WEG entstehen können und dies in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen ist.“

Die hier dargestellten Argumente sind zwischenzeitlich , die Entscheidung ist nun bereits 25 Jahre alt, völlig herrschende Meinung in Literatur und Rechtsprechung.

Ihnen bleibt daher nichts anderes übrig, als gegebenenfalls die Wohnung zu verschenken, was durchaus möglich wäre, oder doch einen Käufer für ein geringes Entgelt zu finden.
Solange Sie nicht rechtsgeschäftlich das Eigentum übertragen können, bleibt es Ihnen leider erhalten – und damit eben leider auch alle damit verbundenen Pflichten.



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