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Mietrecht - Dürfen Mietrückstände der alten Wohnung per E-Mail eingefordert werden?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 29.01.2016

Frage:

Ich bekam per E-Mail am 28.01.16 eine Zahlungsaufforderung über 1.700 € für drei Mietzahlungen für Dez. 2013 bis Feb. 2014 plus Betriebskosten von 2014 für meine ehemalige Mietwohnung, in der ich seit März 2014 nicht mehr wohne. Die oben ausgeführte Mietzahlung habe ich zeitgerecht überwiesen gehabt und habe dafür auch Kontoauszüge.

In dieser Zeit fand mehrmaliger Besitzerwechsel für meine Wohnung statt und ich musste auch mehrmals die Miete an verschiedene Konten zahlen. Leider kann ich für diese 3 Monate die Unterlagen über den neuen Besitzer mit seiner Kontonummer nicht finden (nur die Kontoauszüge mit dem Namen und der Kontonummer). Im Nachhinein könnte sich hier auch um einen Betrug handeln, ich werde dem versuchen auf den Grund zu gehen. Das es ein angeblicher Rückstand in der Mietzahlung gibt habe ich erst per E-Mail am 21.01.16 erfahren.

Die oben benannte Zahlungsaufforderung vom 28.01.2016 ist per E-Mail von einem Rechtsanwalt der den damaligen Wohnungsvermieter vertritt. Er fordert mich auf, die Summe bis zum 05.02.2016 zu zahlen und droht mit Klageverfahren. Er spricht auch von Mahnkosten von mündlichen und schriftlichen Zahlungsaufforderungen die ich nicht erhalten habe.

Ist dieses Vorgehen rechtlich korrekt? Was ist die beste Vorgehensweise in dieser Situation? Mir bleibt auch kaum Zeit um die Angelegenheiten zu klären bzw. einen möglichen Betrug aufzudecken.

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Antwort:

Zunächst einmal ist herauszustellen, dass Sie mit so genannter befreiender Wirkung nur an den richtigen Gläubiger leisten können. Die Leistung an den richtigen Gläubiger bringt daher dessen Forderung zum Erlöschen.

Hinsichtlich der Mietzinszahlung bedeutet dies, dass Sie in den fraglichen Monaten an denjenigen leisten mussten, der Ihnen als Zahlungsempfänger benannt worden war. Ganz zu Beginn des Mietverhältnisses ist Ihnen vermutlich im Mietvertrag ein Konto benannt worden, auf welches zu zahlen war. Mit den Eigentümerwechseln konnten dann die neuen Vermieter ihrerseits bestimmen, auf welches Konto zu leisten ist.

Wenn Sie also nun in den fraglichen Monaten die Miete auf dasjenige Konto bezahlt haben, das Ihnen angegeben worden war, haben Sie mit schuldbefreiender Wirkung geleistet, die Forderung für diesen Monat ist erloschen und von Ihnen kann nichts mehr verlangt werden. So haben Sie dies auch mitgeteilt.

Nun haben Sie keine Unterlagen mehr, glücklicherweise aber Kontoauszüge von damals, die Ihre Mietzahlungen belegen. Ich rate Ihnen daher, mit dem Anwalt des Vermieters in Kontakt zu treten und ihm Scans von den fraglichen Kontoauszügen zukommen zu lassen. Wenn er Sie – zulässigerweise übrigens – nur per Mail angeschrieben hat, so deutet das darauf hin, dass er Ihre aktuelle Anschrift nicht kennt. Die sollten Sie ihm ohne Not auch nicht einfach so verraten. Wenn er Ihnen einen Mahnbescheid zustellen lassen wollte, bräuchte er hier eine ladungsfähige Anschrift, diese müsste er dann selbst erroieren.

In dieser Situation können Sie durch den Nachweis, dass Sie damals die Miete bezahlt haben, erst einmal Zeit gewinnen. Denn es wäre dann im zweiten Schritt aufzuklären, ob Sie auf das richtige Konto bezahlt haben oder an den falschen Vermieter. Dann käme es nämlich darauf an, ob und gegebenenfalls wann Sie vom Eigentümer- und Kontowechsel informiert worden sind.

Sollten Sie an den falschen Kontoinhaber und den falschen Vermieter bezahlt haben, diese Möglichkeit steht ja durchaus im Raume, dann müssten Sie die Forderung auf Mietzinszahlung nochmals leisten. Verjährung ist hier noch keine eingetreten.

Sie hätten aber dann gegen den anderen Vermieter, der die Miete zu Unrecht erhalten hat, Ihrerseits einen Anspruch auf Rückerstattung wegen ungerechtfertigter Bereicherung, §812 BGB, denn Sie haben ohne Rechtsgrund an ihn geleistet.

Gegebenenfalls kann hier dann mit dem Kollegen, der den neuen Vermieter vertritt, etwas ausgehandelt werden, um Ihnen die unangenehmen Folgen zu erleichtern. Ob hier tatsächlich Betrug im Raume steht, ist angesichts Ihrer Schilderung offen aber nicht sonderlich wahrscheinlich.



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