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Arbeit und Beruf
Frage an den Anwalt
29.01.2016

Mietrecht - Welche Kündigungsfristen gelten bei mündlichen Absprachen?

Wir haben ein Haus, in dem wohnen wir mit sechs Personen. Dieses Haus hat drei Stockwerke, von denen das untere renoviert werden musste. Im Oktober 2013 hat eine Freundin Hilfe benötigt, weil sie ihr Haus verkaufen musste. Wir haben sie dann aufgenommen. Bis das untere Stockwerk fertig ist, ist meine Freundin in das Zimmer meiner Tochter gezogen.

Es war ausgemacht, dass meine Freundin 30.000 Euro zu dem Umbau dazu steuert und den Ausbau des Bads im unteren Stockwerk übernimmt. Außerdem - wie auch mündlich gesprochen - sollte sie sowohl Miete als auch Nebenkosten übernehmen. Es sollte aber alles über uns laufen und sie zahlt ihren Anteil danach an uns. Wir (ohne die Hilfe der Freundin) haben jede Minute und alles Geld das wir hatten in den Umbau gesteckt. Wir haben alles selbst gemacht, was natürlich eine längere Zeit in Anspruch genommen hat. Meine Freundin hat je nach Lust und Laune mal geholfen oder, wenn sie es wollte, auch mal was zum Einkauf dazu gesteuert.

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2014 hat meine Freundin dann eine Heizungsanlage für das Haus gekauft, für die sie seit Dezember 2014 264,33 Euro bezahlt hat. Wir haben ausgemacht, dass der Betrag auf die Miete angerechnet wird. Seit Dezember steuerte sie nichts mehr bei. Das Haus wird bis jetzt mit einem wasserführenden Ofen geheizt, mit dem wir das ganze Haus auf ca. 22 Grad bekommen. Die Heizungsanlage wird dieses Jahr 2016 fertig gestellt, da uns das Geld ausgegangen ist. Im August 2015 war das untere Stockwerk soweit fertig, dass sie nach unten ziehen konnte. Sie hatte ein Schlafzimmer, ein Wohnzimmer, ein Esszimmer, und eine Toilette. Die Küche haben wir noch zu diesem Zeitpunkt fertig stellen müssen, kochen und duschen (Badezimmer wollte sie übernehmen) konnte sie aber bei uns oben. November 2015 war alles fertig gestellt, sodass sie eine abschließbare Wohnung mit 75 m² hatte.

Anfang November wollte meine Freundin dann die Küche tapezieren. Bis zu dem Zeitpunkt war alles noch ok. Wir dachten dann - da sie jetzt 75 m² bewohnt - wir können wir ab November Miete und Nebenkosten verlangen. Das haben wir dann auch getan. Die 419,33 Euro Kaltmiete und 200 Euro Nebenkosten haben wir ihr dann Anfang November gegeben. Seid dem Tag ist sie verschwunden und kommt ein- bis zweimal pro Monat, um ihre Post zu holen. Aber immer so, dass wir es nicht mitbekommen.Wir wissen nur das sie in Mannheim bei ihrem Freund wohnt. Den gesamte Wohnungsinhalt hat sie da gelassen. Seitdem schreiben wir über Handy mit ihr.

Ende November 2015 hat meine Freundin geschrieben, dass die Wohnung unbewohnbar ist und man dafür keine Miete verlangen könne. Die Wohnung war aber bis zu Rechnung voll bewohnbar. Wir haben ihr also drei Möglichkeiten gegeben:

  1. sie bleibt in der Wohnung und zahlt miete und Nebenkosten
  2. sie sucht sich eine Wohnung und holt ihre Sachen hier ab oder
  3. sie packt alles zusammen und stellt es in einem Raum ab, sodass sie Zeit hat, sich was zu suchen und wir können weiter vermieten. Wenn sie dann ausgezogen ist bekommt sie monatlich die Rate von Heizung auf ihr Konto überwiesen.

Am selben Tag entschied sie sich für die zweite Option und sie würde uns Bescheid sagen, wann sie geht und wann sie ihre Sachen abholt. Darauf hin haben wir ihr per Handy eine Frist gesetzt, dass sie bis 31.12.2015 raus sein sollte. Sie ist nicht raus das einzige was kam war, dass sie sich nicht unter Druck setzen lassen würde. Wir haben dann eine weitere Frist gesetzt auf den 31.1.2015 auch darauf reagiert sie nicht. Wir haben ihr auch zwei Lagerräume genannt, in denen sie ihre Sachen unterstellen kann. Wir dachten, da hätte sie alles in ihrer Nähe und spart sich die Fahrt hier her. Aber auch da kam ein klares nein.

Jetzt meine Fragen, da wir ja alles nur mündlich gemacht haben und nicht schriftlich:
Wie lange ist die Kündigungsfrist, die wir ihr geben müssen? Zählen die zwei Fristen, die wir ihr übers Handy geschickt haben auch? Was für Möglichkeiten haben wir noch und wie sollen wir jetzt weiter verfahren um sie raus zu bekommen?

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Author Antwort Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
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Zunächst vielen Dank für die ausführliche Schilderung des Sachverhaltes. Ich kenne Ihre mündlichen Absprachen nicht genau im Detail. So wie Sie den Sachverhaltschildern sollte Ihre Freundin mit Fertigstellung der unteren Wohnung gegen die Zahlung eines Entgeltes die untere Wohnung beziehen. Als Entgelt waren die Beisteuerung von 30.000 Euro Umbaukosten vereinbart, sowie die Zahlung eines zusätzlichen weiteren Entgeltes. Dieses sollte mit Bezugsfähigkeit der unteren Wohnung dann gezahlt werden.

Mit dieser Vereinbarung haben Sie einen klassischen Mietvertrag geschlossen, welcher unter der Bedingung der Bezugsfertigkeit der unteren Wohnung beginnt. Es ist nach deutschem Recht auch möglich einen mündlichen Mietvertrag abzuschließen, eine Schriftform ist nicht vorgeschrieben. Da Ihre Freundin sich nun weigert den Mietvertrag zu erfüllen, können Sie nicht einfach Fristen für den Auszug aus dem kompletten Haus bestimmen. Sie können derzeit nur verlangen, dass die Freundin Ihre Sachen aus Ihrer Wohnung räumt, da ein wirksamer Mietvertrag nur für die untere Wohnung besteht müsste dieser entsprechend den Vorschriften über das Wohnraummietrecht zuerst gekündigt werden.

Eine Kündigung bedarf zwingend der Schriftform der Vermieter soll dabei den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinweisen, § 568 BGB.

Sie sind nun leider gezwungen eine solche Kündigung nachzuholen. Die Mitteilung über das Handy ist leider nicht ausreichend gewesen, das Vertragsverhältnis zu beenden. Da Ihre Freundin mit mehr als zwei Monaten Monatsmiete in Verzug ist können Sie ihr fristlos kündigen. In der Kündigung sollten sie der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch fortgesetzten Gebrauch widersprechen. Auch sollten Sie hilfsweise eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitrau aussprechen. Der nächstmögliche Zeitpunkt wäre der 30.4.2016.

Weiterhin müssen Sie Ihrer Freundin eine Räumungsfrist setzen innerhalb derer diese ihre Sachen abholen muss. Holt diese dann ihre Sachen nicht ab, müßten Sie Räumungsklage erheben, gleichzeitig könnten Sie die bis jetzt offene Miete einklagen.

Da Ihre Freundin ja die Wohnung noch offiziell hat, reicht es aus, wenn Sie ihr die Kündigung in deren Briefkasten legen.

Sollten Sie weitere Absprachen mit Ihrer Freundin treffen, empfehle ich Ihnen dringendst dies ab jetzt schriftlich zu tun, so dass man nicht immer auf die recht umständliche Gesetzeslage zurückgreifen muss.

Da die Absprachen hier sehr unpräzise sind und Ihre Freundin den Umbauzuschuß in Höhe von 30.000 Euro bereits durch den Heizungseinbau erbracht hat, kann sie wahrscheinlich den nicht abgewohnten Betrag sofort nach Auszug von Ihnen herausverlangen. Dass sie selbst hier einen Kreditvertrag abgeschlossen hat ist ohne Belang. Ihnen dürfte auch eine höhere Miete zustehen. Sie müssen sich mangels Vereinbarung nicht an den Kreditkosten und Zinsen beteiligen.
Auf Grund der sehr unpräzisen Absprachen gibt es immer juristische Möglichkeiten hier einzelne Aspekte herauszugreifen und diese gerichtlich überprüfen zulassen. Ich rate Ihnen daher dringend mit Ihrer Freundin nach der Kündigung eine schriftliche Vereinbarung über alle möglichen Streitpunkte zu treffen, damit Sie zumindest für die Zukunft dann alles vernünftig geregelt haben. Mit gerichtlichen Streitigkeiten wird die ganze Angelegenheit unnötig verteuert. Diese sollten stets die ultima Ratio bleiben.

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