Eigentumswohnung - Wer ist der Wohngeldschuldner?
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Eigentumswohnung - Wer ist der Wohngeldschuldner?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 05.11.2015

Frage:

Es geht um Nebenkostenabrechnung 2014 einer Eigentumswohnung in Hamburg. Der Verkauf dieser Wohnung wurde Mitte Februar im Notariat von beiden Seiten unterzeichnet. Ein Übergabetermin war für den 01.04.2015 vereinbart worden, der durch die verschleppte Unterschrift der Hausverwaltung erst zum 15.04.2015 erfolgen konnte. Im Juni 2015 fand die jährliche Eigentümerversammlung statt, in der u.a. die Abrechnung 2014 diskutiert und abgezeichnet wurde, sowie alle weiteren Punkte, wie der Wirtschaftsplan 2015 etc.

Bei mir ging vor oder zu diesem Termin im Juni von der Verwaltung keine Abrechnung für 2014 ein - es wurden, wie ich später hörte, die Unterlagen per Mail an den neuen Wohnungseigentümer geschickt - dieser ging natürlich davon aus, dass mir die entsprechenden Unterlagen ebenfalls fristgerecht zugestellt waren. Nach meinem Einspruch an die Verwaltung wurde mir von dort mitgeteilt, dass man in keiner Weise mit mir Kontakt halten müsse, mir auch keine Abrechnung zuschicken müsse etc. Dafür sei der neue Eigentümer zuständig und dieser auch bei ausstehende Zahlungen haftbar gemacht wird. Man bezog sich auf ein Urteil BGH,21.4.1988,V ZB 10/87. Sowohl der neue Wohnungseigentümer, wie auch ich, können uns mit dieser Aussage nicht zufrieden geben- zumal mir von der vorherigen Verwaltung dieses betr. Objektes mitgeteilt wurde, von so einer Vorgehensweise noch nie etwas gehört zu haben, da man grundsätzlich mit dem abrechne, der für den entsprechenden Zeitraum zuständig bzw. in dieser Zeit Eigentümer sei.

Da für mich eine weitere, anteilige Abrechnung für 2015 im Jahr 2016 bevorsteht, möchte ich diesen Punkt gerne geklärt wissen- auch unter dem Aspekt, dass theoretisch die Wohnung wieder einen Besitzerwechsel erlebt und der neue Eigentümer weiterhin für evtl. ausstehende Zahlungen von mir haftbar gemacht wird- oder aber, im Falle einer evtl. Verrechnung eines Guthabens diese nicht von der Hausverwaltung an mich vorgenommen werden müsste sondern mit dem jeweiligen Wohnungsbesitzer geregelt würde.

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Antwort:

Die §§ 28 Abs. 1, 2 und 5 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG bilden im Regelfall die Rechtsgrundlage für den auf der Eigentümerversammlung mehrheitlich zu beschließenden Wirtschaftsplan. Da § 28 WEG insgesamt dispositiv (BayObLG NJW-RR 2006, 22) ist, muss vorab geprüft werden, ob durch Vereinbarung, Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung oder – bei Bestehen einer sog. Öffnungsklausel/Anpassungsvereinbarung – durch entsprechenden Mehrheitsbeschluss eine abweichende Regelung getroffen ist. Wird § 28 WEG ersatzlos abbedungen, gilt § 748 BGB (vgl. Weitnauer-Gottschalg § 28 WEG Rn. 12; a.A. LG Berlin ZMR 1984, 424).


Die Vorschriften über die Verteilung der Kosten auf der Grundlage von Wirtschaftsplänen, Abrechnungen und Rechnungslegungen des Verwalters nach § 28 Abs. 5 WEG sind jedoch nicht abdingbar. Die Eigentümerversammlung ist nicht befugt, eine von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen unabhängige Kostenverteilung für viele Jahre durch Sonderumlage (nach den Abrechnungen eines Dritten) zu beschließen. Einem solchen Beschluss kommt auch ohne Anfechtung keine rechtliche Wirkung zu (BGH ZMR 2011, 981 [BGH 22.07.2011 - V ZR 245/09]).

§ 28 WEG normiert mit dem Wirtschaftsplan quasi den Haushaltsplan der Eigentümergemeinschaft für das kommende (in der Praxis laufende) Wirtschaftsjahr (vgl. Casser ZWE 2014, 157 Fn. 7; Riecke WuM 1989, 319, 321).

Nimmt man die Bezeichnung des Wirtschaftsplans als eine Art Haushaltsplan der Eigentümergemeinschaft ernst, so liegt es nahe, die Regelung in Art. 110 GG analog anzuwenden. Danach wären »alle Einnahmen und Ausgaben […] in den Haushaltsplan einzustellen […]. Der Haushaltsplan wird für ein oder mehrere Rechnungsjahre, nach Jahren getrennt, vor Beginn (!) des ersten Rechnungsjahres durch das Haushaltsgesetz festgestellt«.

Bei optimaler ordnungsmäßiger Verwaltung ist der Wirtschaftsplan schon vor Beginn des Wirtschaftsjahres (vom Verwalter) aufzustellen und von der Eigentümergemeinschaft zu beschließen (Weitnauer/Gottschalg § 28 Rn. 14). Auch der Gesetzeswortlaut spricht dafür, den Wirtschaftsplan für einen zukünftigen Zeitraum aufzustellen und zu beschließen (vgl. Casser ZWE 2014, 157 Fn. 7; Riecke WuM 1989, 319, 321).

In der Praxis wird es jedoch weitgehend gebilligt, dass in den ersten Monaten des laufenden Wirtschaftsjahres erst Beschluss gefasst wird über den Wirtschaftsplan für das bereits laufende Jahr (vgl. OLG Hamburg OLGZ 1988, 299 ff.; Abramenko in Riecke/Schmid § 28 Rn. 6). Becker (Bärmann/Becker § 28 Rn. 13) verneint sogar einen zeitlich früheren Anspruch der Eigentümergemeinschaft gegen den Verwalter. Der Anspruch soll erst drei bis sechs Monate nach Beginn des Wirtschaftsjahres fällig werden (Müller WE 1993, 11).

Nach Jennißen (Die Verwalterabrechnung, 7. Aufl. Rn. 417) ist »für das nächste Kalenderjahr vom Verwalter ein Wirtschaftsplan zu erstellen und der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen«. Diese Auffassung hat Jennißen (WEG 3. Aufl., § 28 Rn. 67 Fn. 5) dahin ergänzt, dass auch noch kurz vor Ablauf des Kalenderjahres ein Wirtschaftsplan wirksam beschlossen werden darf.

Sofern der aktuelle Wirtschaftsplan erst im laufenden Wirtschaftsjahr beschlossen wird, können die aktuellen Wohngeldbeiträge auch rückwirkend auf den Beginn des Wirtschaftsjahres festgelegt, fällig gestellt und erhoben werden (§ 21 Abs. 7 WEG).

Eine Überholung des Wirtschaftsplanes durch die Jahresabrechnung hat im Regelfall nur hinsichtlich der negativen oder positiven Abrechnungsspitze Bedeutung, d.h. die Vorauszahlungsschuld des einzelnen Wohnungseigentümers kann auch nach beschlossener Jahresabrechnung weiter auf den Wirtschaftsplan gestützt werden. Ergibt die beschlossene Abrechnungsspitze ein Guthaben, so wäre es treuwidrig in Höhe dieses Betrages aus dem Wirtschaftsplan weiter vorzugehen (LG Dortmund, Urteil vom 24.6.2014, 1 S 18/13, ZMR 2014, ….). Der Abrechnungsbeschluss hat keine schuldumschaffende (novierende) Wirkung (vgl. Weitnauer/Gottschalg § 28 Rn. 4).


Die Jahresabrechnung besteht aus der Gesamtabrechnung und den nicht zwingend daraus zu entwickelnden (vgl. BGH ZMR 2012, 372 [BGH 17.02.2012 - V ZR 251/10] mit Anm. Casser/Schultheis) Einzelabrechnungen für die Wohnungseigentümer. Beide Abrechnungen verfolgen unterschiedliche Zwecke. Die Gesamtabrechnung soll dem Eigentümer eine Geldverwendungskontrolle ermöglichen. Durch die Einzelabrechnungen soll festgelegt werden, in welcher Höhe der Einzelne – über die Soll-Zahlungen nach Wirtschaftsplan hinaus – noch eine Abrechnungsspitze zu tragen hat. Im Gegensatz zum Wirtschaftsplan (vgl. BGH ZMR 2005, 547 [BGH 02.06.2005 - V ZB 32/05]) kann die Gesamtabrechnung isoliert beschlossen werden. Dies kommt in der Praxis dann vor, wenn beispielsweise auf der Eigentümerversammlung Fehler in dem Abrechnungsentwurf des Verwalters entdeckt werden, die sich wiederum auf die Einzelabrechnungen auswirken.


Lassen sich bei einer größeren Zahl von Wohnungseigentümern die Einzelabrechnungen nicht ad hoc korrigieren, muss nicht gänzlich von einer Beschlussfassung abgesehen werden, sondern es kann in einem ersten Schritt schon einmal die Gesamtabrechnung beschlossen werden. Nach deren Bestandskraft ist es dann meist nur noch eine Frage der Rechenfertigkeit, um aus der Gesamtabrechnung die korrekten Einzelabrechnungen zu entwickeln. Die Beschlussfassung über die Einzelabrechnungen muss dann allerdings möglichst zeitnah nachfolgen. Eine strengere Auffassung vertritt Jennißen (Die Verwalterabrechnung, 7. Aufl. Rn. 511, 530), indem er darauf verweist, dass die Tragweite der Gesamtabrechnung für den einzelnen Wohnungseigentümer nur zu übersehen sei, wenn er auch erfahre, wie hoch seine anteilige Belastung ist. Deshalb hält er es für nicht akzeptabel, zunächst nur über die Gesamtabrechnung abzustimmen (vgl. auch Jennißen § 28 WEG Rn. 128; ders. Verwalterabrechnung. Aufl. Rn. 530).

Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Nach ständiger Rechtsprechung insbesondere des BayObLG (ZMR 1999, 185; ZMR 2000, 238 f.) ist die Jahresabrechnung keine Gewinn- und Verlustrechnung sowie keine Bilanz, sondern eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, die die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat. Eine vollständige Jahresabrechnung muss den Stand der gemeinschaftlichen Konten zu Anfang und zu Ende des Rechnungsjahres mitteilen und schließlich die Entwicklung des Vermögens, insbesondere der Instandhaltungsrücklage darstellen. Zur Buchung der Rücklage vgl. BGH, ZMR 2010, 300 [BGH 04.12.2009 - V ZR 44/09]; vgl. dazu Lang WE 2010 Heft 8, Sonderbeilage; Casser/Schultheis ZMR 2011, 85 ff. und Stadt ZMR 2012, 247 jeweils mit Musterabrechnungen. Zur Abrechnung der Heizkosten im Übergangsjahr bei Umsetzung der BGH-Vorgaben vgl. Lang ZMR 2013, 861 ff.

Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren; weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich (BGH ZMR 2014, 228 [BGH 11.10.2013 - V ZR 271/12]). Auch wenn § 16 Abs. 3 WEG jetzt auf § 556 Abs. 1 BGB verweist, gelten die mietrechtlichen Abrechnungsprinzipien doch nicht für die Abrechnung nach § 28 WEG.

Bis auf die Positionen »Instandhaltungsrücklage« und »Heiz-/Warmwasserkosten« (vgl. BGH ZMR 2012, 372 mit Anm. Casser/Schultheis) soll die Jahresabrechnung lediglich die tatsächlich eingenommenen und ausgegebenen Gelder ausweisen (OLG Hamm ZWE 2001, 446 m. Anm. Demharter, 416). Von der Form her sollte allerdings die Struktur wie sie beim Wirtschaftsplan dargestellt wurde beibehalten werden. Es empfiehlt sich auch bei der Jahresabrechnung, die in § 2 Betriebskostenverordnung genannten rechtlich umlagefähigen Betriebskosten in einer eigenen Rubrik zusammenzufassen, um wenigstens die Umwandlung in eine mietrechtliche Betriebskostenabrechnung zu erleichtern (vgl. Riecke FS Deckert 2002, S. 353 f.), auch wenn Letztere jetzt ebenfalls nach dem Abflussprinzip erstellt werden darf (BGH ZMR 2008, 444 [BGH 20.02.2008 - VIII ZR 49/07]). Ein Abrechnungsmix innerhalb derselben Abrechnung ist allerdings unzulässig (AG Hamburg-Blankenese ZMR 2010, 613 [AG Hamburg-Blankenese 14.04.2010 - 508 C 250/09]; str.).

Ein bestimmter Abrechnungsmodus könnte im Rahmen eines Organisationsbeschlusses festgelegt werden, da § 28 WEG über das »Wie« der Abrechnung keine detaillierteren Angaben enthält und ein Systemwechsel je nach aktuell tätigem Verwalter vermieden werden sollte (vgl. Sütterlin in Deckert ETW Gruppe 4 Stand April 2012, Rn. 273).

Dagegen spricht Wilhelmy (Weitnauer Anhang II S. 889) im Zusammenhang mit der von der herrschenden Meinung favorisierten Einnahmen-Ausgaben-Rechnung von einem »gesetzlichen Modell einer Jahresabrechnung«. Seiner Auffassung nach ist auch in steuerlicher Hinsicht eine Abrechnung nach kaufmännischen Zuordnungsprinzipien für den vermietenden Eigentümer völlig unbrauchbar, da die Ermittlung der Einkünfte i.S.d. § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG i.V.m. § 21 EStG ebenfalls ausschließlich durch die Gegenüberstellung der Einnahmen und Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG) und damit auf der Basis des Zu- und Abflussprinzips gem. § 11 EStG zu erfolgen habe. Zu Abrechnungsmustern wird verwiesen auf Elzer/Fritsch/Meier § 2 Rn. 159.

Festzustellen bleibt, dass die Jahresabrechnung nach § 28 WEG entweder mit den Prinzipien des Einkommensteuerrechts harmoniert oder mit dem im Mietrecht (überwiegend; vgl. aber BGH ZMR 2008, 444 [BGH 20.02.2008 - VIII ZR 49/07]) geltenden Leistungsprinzip. Beides zusammen ist ausgeschlossen. Insoweit ist von Bedeutung, dass ein WEG-Verwalter ohne gesonderte Vereinbarung nicht als verpflichtet angesehen wird, für eine vermietete Wohnung eine Einzeljahresabrechnung so zu erstellen, dass sie unverändert als wirksame Betriebskostenabrechnung quasi auszugsweise gegenüber dem Mieter verwendet werden kann (vgl. BayObLG ZMR 2005, 564 [BayObLG 04.04.2005 - 2 Z BR 198/04]). Dies ist die Konsequenz daraus, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung um eine Aufstellung über Forderungen und Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft als Teil der Jahresabrechnung zugebilligt wird (vgl. BayObLG ZMR 2000, 238, Leitsatz 1).

Obwohl die herrschende Meinung bei den Heizkosten und der Instandhaltungsrücklage Ausnahmen zulässt, werden i.Ü. Rechnungsabgrenzungsposten innerhalb der Jahresabrechnung nicht als zulässig angesehen (vgl. BayObLG ZMR 2000, 687 [BayObLG 13.06.2000 - 2 Z BR 175/99]). Dagegen verweist Jennißen (Verwalterabrechnung, 7. Aufl. Rn. 711: Gestaltungsbeschlüsse) darauf, dass die Eigentümer gem. § 21 Abs. 3 WEG frei seien, darin zu beschließen, was den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung im Zusammenhang mit der Form der Jahresabrechnung entsprechen soll. Die in § 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG erwähnte »Lasten- und Kostentragung« entspreche jedenfalls nicht den in der Betriebswirtschaftslehre üblichen Begriffspaaren

Auszahlung/Einzahlung,

Ausgabe/Einnahme,

Aufwand/Ertrag und

Kosten/Leistung.


Dem Begriff »Kosten« sei die periodengerechte Ertragserfassung immanent, während der Begriff »Lasten« in der Betriebswirtschaftslehre völlig unbekannt sei. In diesem Zusammenhang sei auch zu berücksichtigen, dass in § 16 Abs. 2 WEG der Begriff »Kosten« verwandt werde und nicht etwa der Begriff »Auszahlung«. Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass Forderungen und Verbindlichkeiten nicht in die Kostenverteilung gehören, die §§ 16, 28 WEG es aber jedenfalls nicht ausdrücklich verbieten, abgegrenzte Beträge in die Jahresabrechnung aufzunehmen.

Dagegen ist nach herrschender Meinung allein auf den Zeitpunkt der Ein- oder Auszahlung abzustellen. Dass dies bei grundbuchlich nicht vorhersehbaren Umschreibungsdaten im Falle des Erwerberwechsels zu ungerechten Ergebnissen führt, muss nach h.M. über die Regelungen im Kaufvertrag kompensiert werden, da dort der Zeitpunkt der wirtschaftlichen Übergabe für das Innenverhältnis festgelegt wird. Wenn – z.B. bei den Heizkosten – Rechnungsabgrenzungsposten gebildet werden, die außerhalb des Abrechnungsjahres geleistete Zahlungen für die Heizkosten betreffen, so müssen diese offen und in übersichtlicher Weise ausgewiesen werden (OLG Hamm ZMR 2001, 1001, [OLG Hamm 03.05.2001 - 15 W 7/01] Leitsatz 2, sowie ebenfalls zur Durchbrechung des Einnahmen-Ausgaben-Prinzips LG Köln ZMR 2005, 150 f.). Zur Erläuterungspflicht vgl. auch BGH ZMR 2012, 372.

Von der Forderung nach einer Ist-Rücklagenbildung ist die obergerichtliche Rechtsprechung inzwischen abgerückt (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1999, 275 [OLG Düsseldorf 16.11.1998 - 3 Wx 397/97]; BayObLG ZMR 2000, 687 und OLG Hamm ZMR 2001, 1001). Bei der Instandhaltungsrücklage wurde es allgemein für zulässig gehalten, dass sie mit dem dem Wirtschaftsplan entsprechenden Sollbetrag unter die Ausgaben der Jahresgesamtabrechnung aufgenommen wird, auch wenn ihr in dem abgerechneten Jahr in Wirklichkeit nichts oder nicht so viel zugeführt worden ist (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 15). Dem ist jetzt der BGH (ZMR 2010, 300) entgegen getreten.

Für die Instandhaltungsrücklage hat das Amtsgericht Saarbrücken (WE 2005, 153) allerdings in einem Extremfall noch apodiktisch festgestellt, dass die Jahresabrechnung insoweit keine prognostischen, sondern nur Ist-Daten enthalten dürfe. Im konkreten Fall hatte der Verwalter zur ausgewiesenen Instandhaltungsrücklage erklärt, dass »der Abschlusssaldo der Instandhaltungsrücklage monetär vollständig vorhanden wäre, wenn die Geldmittel der WEG hierzu ausreichend wären«.

Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich eben nicht um Ausgaben im üblichen Sinne (vgl. Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 6. Teil Rn. 98). Hier soll vielmehr zweckgebunden Geld/Vermögen der Gemeinschaft angesammelt werden. Leistet nun ein Wohnungseigentümer entgegen den Vorgaben des Einzelwirtschaftsplanes nicht oder nicht vollständig seinen Anteil zur Instandhaltungsrücklage, so müsste nach früherer Ansicht (OLG Hamm ZMR 1997, 251) bei einer strengen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung dieser reduzierte Beitrag verbucht werden mit der Folge, dass ein insoweit im Zahlungsverzug befindlicher Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung nach strengem Einzahlungen-Auszahlungen-Prinzip von der Beitragspflicht frei würde. Dem widerspricht der BGH (ZMR 2010, 300 [BGH 04.12.2009 - V ZR 44/09]) wenn er unter Verwerfung aller übrigen Rechtsansichten feststellt: Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. Stähling (ZMR 2005, 152 f.) verweist in diesem Zusammenhang darauf, dass lediglich »als Idealzustand anzustreben« sei, dass die Instandhaltungsrücklage zum Abrechnungsstichtag vollständig durch liquide Mittel gedeckt ist. Insbesondere Wirtschaftsplanüberschreitungen sowie Ausfälle bei Hausgeldvorauszahlungen führen allerdings dazu, dass der Instandhaltungsrücklage zur Deckung Forderungen gegenüberstehen, die erst durch die Genehmigung der Jahresabrechnung und die Beitreibung der sich daraus ergebenden Salden realisiert werden.

Die Zweckbindung der Instandhaltungsrückstellung kann allenfalls durch sog. Zitterbeschluss bei kurzfristigen Liquiditätsproblemen der Gemeinschaft und fehlender Anfechtung kurzfristig aufgehoben werden (vgl. Riecke/Schmidt/Elzer ETV Rn. 1250; OLG München ZMR 2006, 648 = WE 2006, 246).

Die Umlage eines von den tatsächlichen Ausgaben abweichenden Betrages (bei Heizkosten und Instandhaltungsrückstellung) führt notwendig zur Bildung von Abgrenzungsposten. Das OLG Hamm (ZMR 2001, 1002) ist der Auffassung Jennißens gefolgt.

Unzulässig ist das Verrechnen von Einnahmen mit tatsächlich getätigten Ausgaben der Gemeinschaft. Das OLG Hamm hat in der von ihm vorgenommenen, als »Vorschlag« bezeichneten Gesamtabrechnung allerdings Positionen wie »Nr. 2 Kleinreparatur« und »Nr. 5 Bankspesen« zwischen nach § 2 Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten mit aufgeführt.
Zur Instandhaltungsrückstellung stellt das OLG Hamm (ZMR 2001, 1003) fest: »Für die Gesamtabrechnung ferner hinzuzurechnen ist die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, für die nach anerkannter Auffassung eine Sollposition gebildet werden darf, obwohl ihr tatsächliche 2.900, 97 DM Ausgaben nicht gegenüberstehen.«

Wird die Wohnungseigentumsanlage mit »eigenständig gewerblicher Lieferung von Wärme und Warmwasser i.S.v. § 1 Abs. 1 Nr. 2 Heizkostenverordnung« versorgt, so gehört das gesamte zu zahlende Entgelt (Kaufpreis) zu den auf die Wohnungseigentümer umlagefähigen Kosten. Dem steht auch nicht das Urteil des BGH v. 06.04.2005 (ZMR 2005, 606 [BGH 06.04.2005 - VIII ZR 54/04]; vgl. dazu Schmid ZMR 2005, 590) entgegen

Zweckgebundene Aufwendungen, die aus der Instandhaltungsrücklage beglichen wurden, sind einerseits im Rahmen der Einzahlungen-Auszahlungen-Abrechnung als Eingang auf dem Gemeinschaftsgirokonto zu verbuchen und andererseits als Auszahlung/Ausgabe an z.B. das betreffende Handwerksunternehmen.

In Konsequenz der Einzahlungen-Auszahlungen-Abrechnung sind in die Jahresabrechnung auch die vom Verwalter vom Gemeinschaftskonto abgezogenen Beträge einzustellen, wenn die Zahlungen unberechtigt erfolgten, d.h. nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprachen oder gar unzulässige bis strafbare Privatentnahmen darstellen (vgl. BayObLG ZMR 2001, 907 f. [BayObLG 25.05.2001 - 2 Z BR 133/00]). Das Gericht stellt ausdrücklich fest, dass zu Unrecht getätigte Ausgaben in die Jahresabrechnung gehörten, »damit das Rechenwerk stimmig ist«. Außerdem zeigen derartige Sachverhalte, dass es notwendig ist, strikt zwischen der Genehmigung der Jahresabrechnung, die trotz rechtswidriger Ausgaben zu erfolgen hat, und der Entlastung des Verwalters, die bei rechtswidrigen Ausgaben des Verwalters zu versagen ist, zu unterscheiden (vgl. Demharter ZMR 2002, 369 [OLG Düsseldorf 09.11.2001 - 3 Wx 13/01]).

Bei Meinungsverschiedenheiten darüber, ob ein Ausgabenposten der Gemeinschaft oder dem Sondereigentümer zur Last fällt, muss die Jahresabrechnung in der Gesamtabrechnung beim Verteilerschlüssel und in der Einzelabrechnung bei der konkreten Belastung Klarheit schaffen. Wird ein Beschluss über eine derartige Jahresabrechnung nicht angefochten, wird die – möglicherweise rechtswidrige/fehlerhafte – Kostenverteilung für das konkrete Wirtschaftsjahr zwischen den Beteiligten verbindlich (vgl. AG Hamburg-Blankenese Beschluss v. 25.05.2005 – 506 II 11/05). Dem steht auch nicht entgegen, dass grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz zur Begründung oder zum Verzicht auf Forderungen (vgl. Schmidt/Riecke ZMR 2005, 252 f.) hat.

Zu den typischen, den Sondereigentümer direkt treffenden Kosten zählen die i.d.R. nicht über die Verwaltung abrechenbaren Grundsteuern (vgl. zur Verteilung auf den Mieter BGH ZMR 2012, 173 = NZM 2012, 96, [BGH 13.09.2011 - VIII ZR 45/11] oben Rn. 39; früher a.A. BGH ZMR 2004, 662, [BGH 26.05.2004 - VIII ZR 169/03] im Anschluss an LG Berlin ZMR 2003, 738) sowie die Kosten für Kaltwasser, Müll, Kabel-TV (vgl. BGH ZMR 2007, 975, a.A. noch Hogenschurz ZMR 2003, 901 [BGH 25.09.2003 - V ZB 21/03]).


Diese Kostenarten machen keine Probleme, sofern der jeweilige externe Vertragspartner/Versorger bereit ist, Einzelverträge mit dem Sondereigentümer abzuschließen. Anders verhält es sich dann, wenn der Vertrag über die in Anspruch genommenen Leistungen, die im Sondereigentum verbraucht werden, über die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft »eingekauft« werden. Hier besteht bei entsprechender Satzung (vgl. BGH ZMR 2009, 854 [BGH 18.06.2009 - VII ZR 196/08]; BVerwG ZMR 2006, 242; a.A. KG ZMR 2008, 557) trotz BGH ZMR 2005, 547 [BGH 02.06.2005 - V ZB 32/05] und § 10 Abs. 6 und 7 WEG im Außenverhältnis eine gesamtschuldnerische Haftung aller Wohnungseigentümer. Im Innenverhältnis erfolgt die Verteilung dieser Kosten allerdings nicht über § 16 Abs. 2 WEG, vielmehr ist in erster Linie eine verbrauchsabhängige Abrechnung durchzuführen, bei den Kabelgebühren ist nach Miteigentumsanteilen oder dem in der Teilungserklärung für allgemeine Verwaltungskosten geltenden Verteilerschlüssel umzulegen (BGH ZMR 2007, 975 [BGH 27.09.2007 - V ZB 83/07]).

Das OLG Hamm (ZMR 2004, 774 [OLG Hamm 04.05.2004 - 15 W 142/03]) hatte noch entschieden: »Wird im Rahmen des Vertragsverhältnisses mit dem Kabelnetzbetreiber das Nutzungsentgelt nach Wohneinheiten erhoben, so entspricht nur (!) eine entsprechende Verteilung auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer ordnungsgemäßer Verwaltung.« Anderer Ansicht war jedoch das Kammergericht (NZM 2005, 425 = NJW-RR 2005, 813 [KG Berlin 06.04.2005 - 24 W 13/03]). Danach sollten die Kabelgebühren nach der Zahl der vorhandenen Anschlussdosen verteilt werden.

Für die Wasserversorgung und Wasserentsorgung hat der BGH (ZMR 2003, 937 = MDR 2004, 86 [BGH 25.09.2003 - V ZB 21/03]) ausdrücklich entschieden, dass nicht nur § 16 WEG unanwendbar sei, sondern der Einbau von Kaltwasserzählern auch keine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 WEG darstelle, sondern eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Kosten für den Einbau der Verbrauchserfassungsgeräte zählen zu den Kosten des Gemeinschaftseigentums und können nicht direkt den Sondereigentümern belastet werden. Der Auffassung des BGH hat sich auch die obergerichtliche Rechtsprechung angeschlossen. So entschied das OLG Hamburg (ZMR 2004, 291): »Angesichts der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft bezüglich der Einführung verbrauchsabhängiger Kostenverteilung, soweit es um die Versorgung der jeweiligen Eigentumswohnungen mit Kaltwasser geht, ist der mehrheitlich gefasste Beschluss, dies über die Instandhaltungsrücklage und eine Sonderumlage nach Wohnungseigentumsanteilen zu tun, nicht zu beanstanden.«

Bereits früher hatte das OLG Hamburg (ZMR 1999, 502 f. [OLG Hamburg 22.04.1999 - 2 Wx 39/99]) zu einem Wärmemessgerät entschieden, dass das Prinzip der gemeinschaftlichen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer auch die Ausstattung der Räume mit Geräten zur Verbrauchserfassung gebiete. Die angeschafften Geräte zur Verbrauchserfassung stellten auch gemeinschaftliches Eigentum dar. Zu Rauchwarnmeldern vgl. BGH ZMR 2013, 642 [BGH 08.02.2013 - V ZR 238/11]; LG Hamburg ZMR 2012, 129; OLG Frankfurt ZMR 2009, 864. Neuerdings nimmt allerdings unzutreffend der BGH (ZMR 2011, 971 mit abl. Anm. Jennißen) bei Heizkörpern Sondereigentum an, ebenfalls bei Abzweigrohren hinter dem Absperrventil (BGH ZMR 2013, 454 [BGH 26.10.2012 - V ZR 57/12]) und wohl auch entgegen der OLG-Rechtsprechung (OLG München MDR 2008, 620; OLG Stuttgart ZMR 2008, 243 [OLG Stuttgart 13.11.2007 - 8 W 404/07]; OLG Hamm ZMR 2001, 839 [OLG Hamm 06.03.2001 - 15 W 320/00]) bei Thermostatventilen.

Wird in der Jahresgesamtabrechnung eine tatsächliche geflossene Wohngeldzahlung nicht aufgeführt, so muss bei entsprechender Beschlussfassung der einzelne Wohnungseigentümer ggf. fristgerecht anfechten; anderenfalls ist es ihm verwehrt, sich auf eine Tilgung der Wohngeldschuld durch Zahlung im fraglichen Abrechnungszeitraum zu berufen (vgl. BayObLG ZMR 2005, 65 [BayObLG 08.04.2004 - 2 Z BR 193/03]). Sieht man im Beschluss über die Einzelabrechnungen als Beschlussgegenstand nur die echte – auf Basis der Soll-Vorauszahlungen ermittelte – Abrechnungsspitze, dann ist die Höhe der tatsächlich geleisteten Zahlungen (Ist-Zahlungen) ohne Bedeutung (vgl. oben).

Für den umgekehrten Fall, nämlich dem Verbuchen von geleisteten Hausgeldvorschüssen in der Einzelabrechnung hat das Kammergericht (NZM 2005, 22 [KG Berlin 26.07.2004 - 24 W 87/03]) den entsprechenden Eigentümerbeschluss als »quittungsähnliche Handlung« qualifiziert. Darüber hinaus sah das Kammergericht den Verwalter nicht mehr als befugt an, als Erfüllung auf Wohngeldschulden geleistete Gelder später im Einvernehmen mit dem zahlenden Wohnungseigentümer mit einer anderen Tilgungsbestimmung eigenmächtig zu versehen und damit die Erfüllungswirkung wieder aufzuheben. In Konsequenz der reinen Einnahmen-Ausgaben-Abrechnung sind auch zu Unrecht erfolgte Einzahlungen und Auszahlungen in der Abrechnung zu erwähnen und nicht etwa zu saldieren, auch wenn sie etwa denselben Vertrag betreffen. Dies gilt selbst für den Fall, dass der Verwalter im Wege des Selbstinkasso ihm nicht zustehende Vergütungsanteile entnommen hat und diese z.B. noch im selben Wirtschaftsjahr etwa auf Druck des Verwaltungsbeirats wieder erstattet (vgl. BayObLG ZMR 2001, 907 [BayObLG 25.05.2001 - 2 Z BR 133/00]).

Hat der ehemalige Verwalter und gleichzeitige Sondereigentümer Betriebskosten aus eigenen Mitteln vorfinanziert und steht ihm deshalb ein Aufwendungsersatzanspruch zu (vgl. AG Hamburg-Blankenese ZMR 2003, 71 f.), so sind die vorgeschossenen Betriebskosten nicht in die Jahresabrechnung einzustellen, da eine Ausgabe der Eigentümergemeinschaft erst dann zu bejahen ist, wenn die Ausgleichsforderungen in voller Höhe vom Gemeinschaftskonto erstattet werden und nicht etwa nach Abzug des Eigenanteils pro rata von den übrigen Wohnungseigentümern.

Macht ein Wohnungseigentümer etwa aus Notgeschäftsführung Aufwendungen für die Eigentümergemeinschaft, so wird ihm ausnahmsweise ein Aufrechnungsrecht zugestanden (vgl. BayObLG ZMR 2005, 215, [BayObLG 22.09.2004 - 2 Z BR 103/04] Leitsatz 3). Dies bedeutet, dass in der Jahresabrechnung aufgrund der Rückwirkung der Aufrechnung gem. § 389 BGB dasjenige Wohngeld mit dem seinerzeitigen Fälligkeitstermin als getilgt/bezahlt zu verbuchen ist und gleichzeitig eine Ausgabe in selber Höhe für die Maßnahme der Notgeschäftsführung in die Abrechnung aufgenommen werden muss.

Wenn die Wohnungseigentümer nicht durch Vereinbarung Abweichendes geregelt haben, gilt § 16 Abs. 2 WEG. Danach sind die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.

Wie sich aus § 16 Abs. 7 WEG ergibt, gehören zu den Kosten der Verwaltung gem. § 16 Abs. 2 WEG auch die Kosten der sog. Abmeierungsklage nach § 18 WEG und der verschuldensunabhängige Schadensersatz aufopferungsähnlichen Charakters gem. § 14 Nr. 4 WEG. Ausnahmeregelungen enthält § 16 Abs. 6 WEG für bauliche Veränderungen (vgl. BGH ZMR 2012, 213 [BGH 11.11.2011 - V ZR 65/11]) und § 16 Abs. 8 WEG für Kosten in WEG-Verfahren (zu Letzteren vgl. KG ZMR 2006, 153 [KG Berlin 07.11.2005 - 24 W 143/05]). Normzweck dieser Regelung ist, die Lasten und Kosten den Wohnungseigentümern in dem Maße aufzubürden, wie ihnen Vorteile durch die quotale Beteiligung am gemeinschaftlichen Eigentum zukommen. Dies entspricht auch den Regeln des Gemeinschaftsrechts gem. den §§ 743, 748 BGB.

Dass diese gesetzliche Kostenverteilungsregelung nicht nur bei der Vermietung von Wohnungseigentum, sondern auch bei kompletter Selbstnutzung als ungerecht empfunden wird, verdeutlicht insbesondere die Fahrstuhlkostenentscheidung des BGH (BGHZ 92, 18 f.). Im zugrunde liegenden Fall gehörten sämtliche Wohnungen des einzigen Gebäudes, das mit einem Aufzug ausgestattet war, der Antragsgegnerin, während die Antragsteller Eigentümer einer in einem anderen Gebäude (ohne Fahrstuhl) der Mehrhausanlage belegenen Wohnung waren und sich trotzdem nach Miteigentumsanteilen an den Instandsetzungskosten (Heute könnte im Einzelfall nach § 16 Abs. 4 WEG eine abweichende Kostenverteilung beschlossen werden.) zu beteiligen hatten. Ein irgendwie gearteter Gebrauchsvorteil war hiermit jedenfalls für die Nutzer der anderen Häuser der Mehrhausanlage nicht verbunden.

Selbst bei Vorliegen eines nachhaltigen strukturell bedingten Leerstandes ist der Wohnungseigentümer weiterhin verpflichtet, nach Miteigentumsanteilen sich an den Kosten zu beteiligen. Selbst im Mietrecht werden an einen Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilerschlüssels strengste Anforderungen gestellt (vgl. LG Bautzen WuM 2001, 288 [LG Bautzen 25.04.2001 - 1 S 11/01]). I.Ü. zielt ein derartiger Anspruch quantitativ überwiegend auf Posten, die nach neuerer Rechtsprechung als solche des Sondereigentums begriffen werden und schon gar nicht unter § 16 Abs. 2 WEG fallen. § 16 Abs. 3 WEG ermöglicht eine Änderung durch Beschluss und ist spezieller als § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Andererseits sind die den Wohnungseigentümer finanziell am stärksten treffenden Kosten (Instandhaltung, vgl. § 16 Abs. 4 WEG) nicht umlagefähig – sieht man von Ausnahmen im Gewerbemietrecht ab – und in jedem Fall vom Wohnungseigentümer zu tragen.

Es ist auch nicht angängig, ähnlich wie bei einem Anliegerbeitrag, die Kosten nach potentiellen Nutzungsmöglichkeiten zu verteilen. Nach Auffassung des BGH (ZMR 2004, 834 [BGH 07.10.2004 - V ZB 22/04]) kommt in Einzelfällen bei nachträglichen Veränderungen eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht, insbesondere wenn Miteigentumsanteile und Quadratmeter-Wohnfläche einander entsprechen und etwa ein Ausbau ohne Veränderung der Kostenregelung in der Teilungserklärung bereits gestattet wurde.

Bei der Aufteilung muss allerdings eine derartige Relation zwischen Miteigentumsanteil und Wohnfläche nicht bestehen. Der Aufteiler bzw. Bauträger kann vielmehr die Miteigentumsanteile auch nach den von ihm angesetzten Kaufpreisen festlegen (vgl. Riecke/Vogel Darmstädter Baurechtshandbuch Band I Rn. 220 ff.).

Soweit Gegenstände, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind, nach der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden nebst damit verbundener Kostentragungspflicht des Sondereigentümers, ist zumindest der dingliche Teil der Regelung nichtig (zur Abgrenzung vgl. Riecke BTR 2003, 11 f.). Die dinglich nichtige Zuordnung kann allerdings schuldrechtliche Bedeutung für die Kostenverteilung haben. So hat etwa das OLG Hamm (MDR 1992, 258 [OLG Hamm 22.08.1991 - 15 W 166/91]) sowie das LG Wuppertal (DWE 1997, 42) in der nichtigen Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum eine wirksame Kostenverteilungsregelung dahin gehend gesehen, dass der Sondereigentümer die Instandhaltungskosten für all diejenigen Gegenstände zu tragen habe, die nach der Teilungserklärung (d.h. kostenmäßig) als Sondereigentum ausdrücklich bezeichnet sind. Ähnlich entschied das OLG Hamm (ZMR 1997, 193) für zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnende Isolierschichten im Bereich der Geschossdecken, die ebenfalls als »kostenmäßiges Sondereigentum« eingestuft wurden. Das OLG Karlsruhe (NZM 2002, 220 [OLG Karlsruhe 05.05.2000 - 11 Wx 71/99]) hat sich ausdrücklich für Fenster, Balkontüren und Balkongeländer der Auffassung des OLG Hamm (MDR 1992, 258 = NJW-RR 1992, 148 [OLG Hamm 22.08.1991 - 15 W 166/91]) angeschlossen. Nach OLG Karlsruhe (ZMR 2010, 873) gilt: Ist die Zuweisung von Bauteilen zum Sondereigentum dinglich unwirksam, kann die gem. § 140 BGB gebotene Umdeutung für Bauteile im räumlichen Bereich des Sondereigentums (hier: Fenster- und Türelemente) ergeben, dass für sie die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf eigene Kosten bei den jeweiligen Wohnungseigentümern liegen soll.

Aus diesen Grundsätzen zum Wirtschaftsplan und zur Jahresrechnung wird deutlich, warum der jeweilige Eigentümer Adressat der Abrechnungen sein muss.

Soweit auch das zitierte Urteil des BGH:

Auch im Fall der Sonderrechtsnachfolge bleibt es grds. bei der Anknüpfung an die dingliche Rechtsstellung als Wohnungseigentümer.

Erst mit der dinglichen Rechtsänderung haftet der Erwerber als neuer Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG, aber nur für Beiträge, die nach der Eigentumsumschreibung durch Beschluss der Wohnungseigentümer begründet worden sind, grds. selbst dann, wenn Kosten aus der Zeit vor seinem Erwerb erfasst werden, nicht jedoch für Rückstände des Veräußerers.


Der Beschluss über die Jahresabrechnung kann nämlich nur die Wohnungseigentümer binden, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragen sind. Sofern der Erwerber bereits grundbuchmäßiger Eigentümer ist, hat er deshalb auch evtl. Abrechnungspitzen für das Jahr des Eigentumswechsels und Nachzahlungsverpflichtungen für diesen Zeitraum zu übernehmen, sofern die entsprechende Beschlussfassung erst nach seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft erfolgt ist. Ein den aus der Gemeinschaft ausgeschiedenen Veräußerer belastender Beschluss wäre ein nichtiger Gesamtakt zulasten Dritter. Zudem gebietet es die Rechtssicherheit, sich ausschließlich an der Grundbucheintragung zu orientieren. Denn nur der Eintragung im Grundbuch können die anderen Beteiligten entnehmen, wer Wohnungseigentümer und damit letztendlich Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Pflichten ist.

Durch die neu geschaffene Privilegierung von Hausgeldansprüchen in der Zwangsversteigerung gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG kommt nach einer im Vordringen befindlichen Meinung solchen Ansprüchen dinglicher Charakter zu. Dies würde zu einer automatischen Erstreckung auf den Rechtsnachfolger im Eigentum führen.

Allerdings kann in der Gemeinschaftsordnung eine solche Haftung des Erwerbers für sämtliche Wohngeldrückstände, also auch für Rückstände aus rechtswirksam beschlossenen Jahresabrechnungen, für einen rechtsgeschäftlichen Erwerb begründet werden, hingegen nicht für den Fall des Erwerbs durch Zwangsversteigerung.

Ob eine Erwerberhaftung in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden sollte, lässt sich generalisierend nicht beantworten. Eine solche Regelung bietet zwar Schutz für die Wohnungseigentümergemeinschaft vor Wohngeldausfällen, andererseits erzeugt sie im Veräußerungsfall Nachfragen und Unsicherheiten beim Erwerber. Da insbes. bei einer Aufteilung nach § 8 WEG durch den Bauträger meist nicht bekannt ist, welcher Gesichtspunkt für die Mehrheit der künftigen Wohnungseigentümer gewichtiger ist, erscheint es vorzugswürdig, auf eine Regelung zur Erwerberhaftung zu verzichten und stattdessen eine bilaterale Vereinbarung in den Vertrag zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber aufzunehmen.

Ebenso kann – und sollte – im Veräußerungsvertrag, jedoch nur mit schuldrechtlicher Wirkung, eine Freistellung des Veräußerers durch den Erwerber oder ein Schuldbeitritt des Erwerbers mit dem Inhalt vereinbart werden, dass mit Übergabe bzw. Inbesitznahme der Wohnung der Erwerber die Wohngeldvorauszahlungen zu erbringen hat. Kommt der Käufer allerdings dieser schuldrechtlichen Verpflichtung nicht nach, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nur den noch eingetragenen Eigentümer, nicht aber den Erwerber auf Zahlung in Anspruch nehmen.

Im Ergebnis ist daher richtig, dass nur der neue Eigentümer als Mitglied der Eigentümergemeinschaft berechtigt und verpflichtet sein kann.

Damit ist auch die anteilige Abrechnung für 2015 alleine eine Sache des neuen Eigentümers-

Normalerweise werden hier in den Kaufverträgen entsprechende Regelungen bereits aufgenommen. Wenn dem nicht so ist, gibt es keine weitergehenden Ansprüche. Dies ergibt sich auch aus der weiterführenden Rechtsprechung:

OLG Köln, 15.01.2008 – 16 Wx 141/07, ZMR 2008, 478, BGH, 24.02.1994 – V ZB 43/93, NJW 1994, 2950; BGH, NJW 1989, 2697; OLG Celle, MDR 1999, 670 [BGH 25.02.1999 - VII ZR 408/97]; Palandt/Bassenge, BGB, § 16 WEG Rn. 39; a.A. Jennißen, ZWE 2000, 494, der eine zeitanteilige Aufteilung befürwortet.



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