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Mieter sperrt sich aus - Wer übernimmt Kosten für Schließanlage?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 14.11.2015

Frage:

Ein Mieter hat sich ausgesperrt und hat die Wohnungstür vom Schlüsseldienst aufbrechen lassen. Der Wohnungsschlüssel ist Teil einer Schließanlage für das gesamte Haus. Es wurde in der Wohnungstür ein neues, nicht zu Schließanlage passender Zylinder eingebaut.

1. Frage: Muss / kann die gesamt Schließanlage in diesem Fall komplett ausgetauscht werden?

2. Frage: Wer kommt für die Kosten auf? (Mieter/Eigentümer)

3. Frage: Wenn Frage 1 mit "ja" beantwortet wird, Wer muss sich um den Austausch kümmern (Eigentümer / Hausverwaltung)?

4. Frage: Wer muss die "Schadensersatzforderung" stellen (Eigentümer / Hausverwaltung)?

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Antwort:

Ausgehend von Ihrer Sachverhaltsschilderung hatte sich der Mieter nur ausgesperrt, der Schlüssel war quasi nicht verloren. Allerdings scheint beim Aufbrechen der zur Schließanlage zugehörige Zylinder beschädigt worden zu sein.
Hier wäre in einem ersten Schritt zu prüfen, ob nicht ein Austausch des Zylinders mit einem neuen, zur Schließanlage passenden Zylinder möglich wäre oder ob gegebenenfalls ein neuer, identischer Zylinder angeschafft werden könnte.
Diese Vorab-Überlegung ergibt sich aus dem Grundsatz der so genannten Schadensminimierungspflicht.
Daraus folgt, dass die gesamte Schließanlage nicht zwingend ausgetauscht werden muss. Dies wäre nur der Fall, wenn es keine andere Möglichkeit mehr gäbe, die Wohnung in das bestehende Schließanlagensystem zu integrieren.

Weiter wollen Sie wissen, wer hierfür zuständig ist: Über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) entscheiden die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss (§ 21 Abs. 3 WEG).1 Grundsätzlich steht den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung zur Instandsetzung hinsichtlich der zu treffenden Maßnahmen und auch in Bezug auf die einzelnen Sanierungsschritte ein Ermessensspielraum zu, der nicht zu kleinlich bemessen werden darf. Kommen mehrere Verwaltungsmaßnahmen in Betracht, so ist es Sache der Wohnungseigentümer, durch Stimmenmehrheit eine Auswahl zu treffen, d.h., ihnen verbleibt ein Beurteilungsspielraum. Dieser ist erst dann überschritten, wenn eine Maßnahme beschlossen wird, gegen die sich jeder vernünftige und wirtschaftlich denkende Wohnungseigentümer entschieden hätte. Ein Anspruch auf sofortige Durchführung einer bestimmten Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung haben einen unterschiedlichen Begriffsinhalt. Zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen, die der Aufrechterhaltung, der Verbesserung und Zweckbestimmung des ursprünglichen Zustands dienen. Auch vorbeugende Maßnahmen, z.B. der Abschluss eines Wartungsvertrags oder die vorbeugende Erneuerung von Bauteilen, sind hierunter zu verstehen.

Unter Instandsetzung ist grundsätzlich die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustands zu verstehen, wenn sich die Maßnahme nicht auf die bloße Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands in Form einer Reparatur beschränkt. Zur Instandsetzung gehören auch die erstmalige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Beseitigung von Mängeln.
Der Austausch beziehungsweise die Wiederherstellung der vollen Funktionstüchtigkeit der Schließanlage gehört zu diesen genannten Maßnahmen. Zuständig ist daher die Eigentümerversammlung und in Ausführung deren Beschlüsse dann die Hausverwaltung.
Diese stellt dann die Maßnahme dem Vermieter in Rechnung, der wiederum auf den Mieter zukommen muss:
Damit bleibt aber noch die Frage offen, wer den Ersatzanspruch stellen kann und wer letztlich für die Kostentragung verantwortlich ist.
Für die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit der Schließanlage haftet der Mieter dem Vermieter, also dem Wohnungseigentümer aus dem Mietvertrag.
Dies ist auch in der ständigen Rechtsprechung des BGH in vergleichbaren Fällen, bei denen ein Hausschlüssel verloren ging, so gehalten.
Fehlen Schlüssel, ist der Mieter bei Verletzung einer Sorgfaltspflicht ersatzpflichtig (AG Hamburg WuM 1999, 687 [AG Hamburg 26.08.1999 - 47 C 178/99]).
Der Mieter verletzt eine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den Schlüssel, wenn dieser nicht mehr auffindbar ist. Dies kann zu einem Schadensersatzanspruch gem. §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB führen. Der Mieter muss sich vom Verschuldensvorwurf entlasten, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB (BGH NJW 2014, 1653 [BGH 05.03.2014 - VIII ZR 205/13]). Dies kann im Einzelfall bei bestehender Gefahr einer missbräuchlichen Verwendung sogar die Kosten für eine neue Schließanlage umfassen (LG Köln WuM 1982, 2; LG Berlin ZMR 2000, 535; einschränkend: LG Wiesbaden NZM 1999, 308). Ein ersatzfähiger Schaden entsteht allerdings erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. In einem solchen Fall hat sich das Gefährdungspotential in einer Vermögenseinbuße realisiert (BGH NJW 2014, 1653 [BGH 05.03.2014 - VIII ZR 205/13]).
Entsprechendes gilt, wenn das Schloss, der Zylinder und/oder die Schlüssel irreparabel beschädigt wurden.

Mieter treffen kraft Gesetzes mit Übergabe der Mietsache (nicht mit Unterzeichnung des Vertrages) als Nebenpflicht ungeschriebene Obhuts- und Sorgfaltspflichten (BGH NJW 14, 1653 [BGH 05.03.2014 - VIII ZR 205/13] Rz 10; ZMR 94, 63; KG KGR 02, 18; s. für die Wohnraummiete § 543 II 1 Nr 2). Der Mieter muss die Mietsache und die mitvermieteten Sachen schonend und pfleglich behandeln, muss Bedienungsvorschriften einhalten, darf die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt nicht erheblich gefährden oder sie unbefugt einem Dritten überlassen, darf die Mietsache nicht vermüllen oder/und verunreinigen (AG Rheine ZMR 08, 803) und muss Haus- und Wohnungsschlüssel sorgfältig bewahren.
Verliert ein Mieter ihm übergebende Schlüssel zum Hauseingang, schuldet er nach §§ 535, 280, 241 II Schadenersatz, wenn sich der Vermieter oder der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt (BGH NJW 14, 1653 [BGH 05.03.2014 - VIII ZR 205/13] Rz 19).
Die Mietsache ist soweit wie möglich vor Beschädigungen zu schützen und nach Beendigung des Mietverhältnisses in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben.
Der Mieter ist ferner verpflichtet, Schäden oder notwendige Maßnahmen zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr anzuzeigen, vgl § 536c.
Daraus folgt, dass der Mieter zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet ist.
Dieser Schaden ist vom Vermieter geltend zu machen, da der Mieter dem Vermieter gegenüber aus den genannten Vorschriften haftet.

Ich verweise noch auf eine Entscheidung des BGH, die sich mit dem Verlust beschäftigte:
Aktenzeichen: VIII ZR 205/13
Zwar kann der Verlust des Wohnungsschlüssels einer Schließanlage aus Sicherheitsgründen den Austausch der gesamten Schließanlage erforderlich machen, falls eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist. Ein Vermieter hat jedoch gegenüber dem Mieter wegen eines verlorenen Wohnungsschlüssels keinen Anspruch auf Zahlung des für den Austausch der Schließanlage erforderlichen Geldbetrages, wenn die Schließanlage nicht ausgetauscht worden ist. Denn dann ist kein erstattungsfähiger Vermögensschaden entstanden. Eine Sache oder Sachgesamtheit ist nur dann beschädigt, wenn ihre Sachsubstanz verletzt ist. Der Verlust eines Schlüssels führt bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht zu einer - über die Einbuße des verlorenen Schlüssels hinausgehende - Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage.

Zusammengefasst heißt dies: Die gesamte Schließanlage muss nur dann ausgetauscht werden, wenn es keine andere, einfachere Möglichkeit der Wiederherstellung gibt.
Die Kosten dafür hat der Mieter zu tragen. Anspruchssteller ist der Vermieter.



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