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Umlagefähigkeit der Kosten bei der Insallation von geeichten Wärmezählern

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Acker
Stand: 07.10.2015

Frage:

Wir haben ein Haus (3 Wohnungen) vermietet. Hierfür wollten wir jetzt geeichte Wärmezähler
anmieten. Sind diese Kosten umlagefähig - auch wenn die Mieter die Jahre davor für die Wärmezähler nichts bezahlen mussten?
Oder wäre es einfacher, die Wärmekostenabrechnung auf ISTA oder Minol (z. Beispiel nach dem Verdunstungsprinzip) umzustellen?
Muss ich in beiden Fällen der Mieter vorher informieren?

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Antwort:

Maßgeblich ist zunächst, was in den Mietverträgen steht.

Ich gehe dabei davon aus, dass Sie mit den Mietern Vorauszahlungen und keine Pauschalzahlungen auf die Mietnebenkosten vereinbart haben, weil das erstere überwiegend in Mietverträgen über Wohnraum anzutreffen ist.

Gänzlich neu entstehende Kosten können nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag eine sogenannte Öffnungsklausel enthält, d. h. der Mietvertrag muss vorsehen, dass neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen (BGH, Urt. v. 27.09.2006, Az.: VIII ZR 80/06).

Soweit die Kosten immer schon da waren, aber bislang nicht umgelegt wurden, dürfen sie von den Mieter verlangt werden; allerdings ist die Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu beachten. Für die Umlegung muss im Mietvertrag zumindest stehen, dass die Kosten der Wasserversorgung auf die Mieter umgelegt werden dürfen oder dass die Mieter die Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) oder der früheren II. Berechnungsverordnung (§ 27) zu tragen haben. Zu letzteren beiden Tatbeständen zählen auch die Kosten der Anmietung von Wasserzählern, des Weiteren die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, § 2 Ziffer 2 BetrKV. In dem Unterlassen der Abrechnung der im Vertrag vereinbarten Kosten liegt grundsätzlich kein konkludentes Angebot des Vermieters an den Mieter auf Abänderung des Umfangs der umlagefähigen Kosten. Hinzu kommen müssen vielmehr besondere Umstände, aus denen der Mieter schließen darf, dass der Vermieter bislang nicht abgerechnete Nebenkostenpositionen für die gesamte Dauer des Mietvertrages nicht mehr geltend machen will (BGH, Urteil vom 27.01.2010, Az.: XII ZR 22/07).

Sie sollten die Mieter vor Umstellung auf die geeichten Wärmezähler vor dem Beginn des neuen Abrechnungszeitraums in Textform informieren. Sie müssen die Mieter in Textform vor dem Beginn des neuen Abrechnungszeitraums informieren, wenn sich der vereinbarte Abrechnungsmaßstab ändert, § 556a Abs. 2 BGB.



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