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Rückkauf eines Hauses nach der Versteigerung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 08.10.2015

Frage:

Ich bin leider völlig ahnunglos in ein heilloses Chaos "gerutscht".

Seit 01.02.2015 lebe ich mit meinem Lebensgefährten in dessen Eigentum (Einfamilienhaus mit ca. 126 qm).

Hier wurde ich mit folgender Situation konfrontiert:
Das Haus war zu o.g. Zeitpunkt in der Zwangsversteigerung; ein Termin hatte bereits stattgefunden; ein zweiter stand im Februar 2015 an.

Inzwischen ist das Haus versteigert und "zwischenvermietet"; die Eheleute denken über einen Rückkauf des Hauses zum Tag "X" nach; macht für mich gar keinen Sinn, auf Grund der zwischenzeitlich erfolgten Trennung.

Seit dem Frühjahr leben mein Lebensgefährte und ich nun in dem Haus, ohne Kenntnis bzw. Vorliegen eines Mietvertrages. Über eventuell zu zahlende Beträge sind wir von keiner Seite informiert. Es gehen zwar ständig Vertragsentwürfe zwischen dem Vermieter und der Ehefrau!!! (Eigentümer waren seinerzeit beide Eheleute) hin und her; zu einem konkreten Abschluss ist es bislang aber überhaupt nicht gekommen.

Aus meinem laienhaften Verständnis sind diese Entwürfe in Teilbereichen rechtlich gar nicht haltbar. Aber soweit kann und will ich mich gar nicht in die Angelegenheit hineinhängen.

Mir geht es konkret um folgendes: Während der gesamten Zeit seit meinem Einzug sind seitens der Eheleute keine Miet-Zahlungen geleistet worden. Die Ehefrau hat allerdings Kosten für einen Verwalter gezahlt und versucht diese jetzt auch von mir zurückzubekommen.

Lt. meinem Kenntnisstand sind Verwalterkosten grundsätzlich von den Eigentümern und nicht von den Mietern zu zahlen. Da ich ja in keinster Weise etwas mit dem Haus zu tun habe, stellt sich für mich die Frage, ist die Forderung der Ehefrau an mich rechtens? Schließlich bin ich in dieser Situation allenfalls Mieter.

Selbstverständlich habe ich gleich zu Beginn meines Einzuges eine Beteiligung an den Mietkosten zugesagt und mich ggf. auch mit einem (rechtlich einwandfreien) Mietvertrag einverstanden erklärt.

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Antwort:

Sie haben sich an mich gewandt, weil Ihnen die Angelegenheit mit Ihrem Wohnhaus über den Kopf zu wachsen scheint.


Sie haben geschrieben, das Haus, das Sie mit Ihrem Lebensgefährten bewohnen, sei in seinem Eigentum gestanden, aber zwischenzeitlich versteigert worden. Damit steht zunächst fest, dass Eigentümer des Hauses derjenige ist, der das Haus aus der Zwangsversteigerung erworben hat. Die bisherigen Eigentümer, also Ihr Lebensgefährte und vermutlich auch dessen Noch(?)Ehefrau haben ihre Rechte durch den Zuschlag verloren.


Ob und wann die Eheleute die Immobilie zu welchen Bedingungen zurückkaufen oder aber auch nicht, ist nicht weiter interessant. Es interessiert auch nicht, ob dieses Vorgehen sinnvoll sein könnte oder aber nicht.


Es ist auch nicht von Belang, ob und gegebenenfalls wie die Nochehefrau in dieser Sache involviert ist.
Tatsächlich verhält es sich so, dass Sie und Ihr Lebensgefährte fremdes Eigentum nutzen. Damit besteht eine Rechtsbeziehung zwischen Ihnen beiden und dem neuen Eigentümer.


Ein Rechtsgrund für Ihre Nutzung dieser Immobilie ist nicht ersichtlich. Allein der Umstand, dass Sie dort wohnen, macht Sie noch nicht zu Mietern dieser Immobilie. Sie haben selbst geschrieben, dass die Sache über den Entwurfsstatus noch nicht hinausgekommen sei.


Ein Rechtsgrund, warum die Ehefrau die Verwalterkosten bezahlt hat, ist ebenfalls nicht ersichtlich. Warum sollte sie einen Verwalter beauftragt haben und zu welchen Bedingungen?


Der Anspruch der Ehefrau Ihnen gegenüber könnte mangels einer vertraglichen Rechtsbeziehung mit ihr allenfalls auf Geschäftsführung ohne Auftrag gestützt werden. Hierbei gilt: Ausführung eines Geschäfts für den Geschäftsherrn, ohne von diesem beauftragt worden zu sein.


Grundsätzlich obliegt es jeder geschäftsfähigen Person, ihren Rechtskreis allein und eigenverantwortlich zu regeln. Werden Aufgaben aus dem Rechtskreis einer anderen Person von jemanden wahrgenommen, der dazu nicht verpflichtet bzw. berechtigt ist, bestimmt sich der Interessenausgleich der beiden Parteien nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA).

Das Gesetz verwendet in den §§ 677 ff. BGB die Begriffe "Geschäftsherr" und "Geschäftsführer" wie folgt:
Geschäftsführer ist die handelnde Person.
Geschäftsherr ist die Person, für die der Geschäftsführer das Geschäft ausführt.

Die Regelungen der GoA bezwecken den Schutz des Geschäftsherrn vor aufgedrängten Diensten und ungewollter Einmischung, aber auch die Sicherstellung des Ersatzes der von dem Geschäftsführer getätigten Aufwendungen.
Bei der Geschäftsführung ohne Auftrag handelt es sich um ein gesetzliches Schuldverhältnis.
Es werden folgende Formen der GoA unterschieden:
die berechtigte GoA
die unberechtigte GoA

Eine (berechtigte) GoA ist gegeben, wenn

der Geschäftsführer mit einem Fremdgeschäftsführerwillen Aufgaben erledigt, die ausschließlich zum Geschäftsbereich einer anderen Person gehören
und
die Übernahme des Geschäfts dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn entspricht.
Eine unberechtigte GoA unterscheidet sich von einer berechtigten GoA dadurch, dass die Übernahme des Geschäfts nicht den Interessen und/oder Willen des Geschäftsherrn entspricht. Eine unberechtigte GoA kann durch die Genehmigung des Geschäftsherrn nachträglich zu einer berechtigten GoA werden.

Nur die berechtigte GoA ist ein gesetzliches Schuldverhältnis und in den §§ 677 ff. BGB geregelt.

Rechtsfolge ist, dass der Geschäftsherr dem Geschäftsführer die Aufwendungen zu ersetzen hat.

Der Geschäftsführer ist bei der Ausführung seiner Geschäfte verpflichtet,

diese gemäß § 677 BGB interessen- und willensgemäß zu erledigen,

die Übernahme der Geschäftsführung dem Geschäftherrn so früh wie möglich anzuzeigen

sowie

gemäß § 666 BGB dem Geschäftsherrn Auskunft zu erteilen und Rechenschaft abzulegen.

Der Geschäftsherr haftet grundsätzlich für jede Pflichtverletzung; nur in den Fällen, in denen er von dem Geschäftsherrn eine drohende Gefahr abwenden will, ist gemäß § 680 BGB die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

In Ihrem Falle würde ich aber die Annahme einer berechtigten GoA ausschließen wollen, denn die Beauftragung einer Verwaltung liegt sicher nicht in Ihrem mutmaßlichen Willen.
Da Sie noch nicht einmal einen Mietvertrag wirksam mit dem neuen Eigentümer abgeschlossen haben und auch noch nicht einmal geklärt ist, wer denn Mietvertragspartei werden sollte, stelle ich Ihnen die mietvertraglichen Regelungen nur hilfsweise als zusätzliche Argumente zur Verfügung. Die nachfolgenden Ausführungen gelten also dann, wenn man annimmt, dass Sie tatsächlich ein Mietverhältnis haben (wovon aber aufgrund Ihrer Ausführungen nicht auszugehen ist)
Dann verhält es sich so, dass die Nebenkosten grundsätzlich ausdrücklich auf den Mieter übertragen werden müssen, ansonsten schuldet der Mieter eben nur eine Kaltmiete.
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes (oder der Wirtschaftseinheit), der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 556 Abs. Satz 2 BGB, § 2 Abs. 1 S. 1 BetrKV, § 27 Abs. 1 S. 1 II. BV).
Die Regelungen sprechen nur die Kosten des Eigentümers und des Erbbauberechtigten an. Sie gelten aber auch für den Wohnungseigentümer und den Wohnungserbbauberechtigten. Ferner ist der Begriff auch für Mietverhältnisse von Bedeutung, bei denen der Vermieter nicht Eigentümer oder Erbbauberechtigter ist, z.B. bei der Untermiete, insbesondere bei der gewerblichen Zwischenvermietung. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ergibt sich dies aus der Verweisung des § 556 BGB auf die BetrKV. Bei sonstigen Mietverhältnissen kann die Anwendung der BetrKV vereinbart werden; beschränkt sich die Umlegungsvereinbarung hierauf, können auch bei der Geschäftsraummiete nur solche Betriebskosten umgelegt werden, die auch für Wohnräume umlegungsfähig sind (OLG Celle ZMR 1999, 238 [OLG Celle 16.12.1998 - 2 U 23/98]).
Negativ grenzt § 1 Abs. 2 BetrKV die Betriebskosten ab von den Verwaltungskosten und der Instandhaltung und Instandsetzung. Auch Herstellungskosten sind keine Betriebskosten. Auf eine Erwähnung der ebenfalls nicht umlegungsfähigen Kostenarten, wie z.B. Kapital- oder Finanzierungskosten, wurde in der BetrKV mangels Klarstellungsbedürfnisses verzichtet (BR-Drucks. 568/03 S. 29).
Das sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, § 26 Abs. 1 II. BV die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und für die Geschäftsführung.

Soweit Verwaltungskosten, insbesondere solche der Verbrauchserfassung und der Kostenverteilung in der BetrKV bei den einzelnen Betriebskosten ausdrücklich genannt sind, geht die spezielle Regelung jedoch den allgemeinen Abgrenzungsgrundsätzen vor (oben Rdn. 7).
Nicht umlegungsfähig sind auch sogenannte versteckte Verwaltungskosten. Um solche handelt es sich, wenn ein Dienstleister zu den an sich umlegungsfähigen Tätigkeiten Verwaltungsaufgaben des Vermieters übernimmt. Vgl. die ausdrückliche Regelung für den Hauswart in »2 Nr. 14 BetrKV; v. Seldenek ZMR 2003, 393 [396] für einen Generalunternehmer. Als weiteres Beispiel ist zu nennen der Einzug und die Abrechnung (nicht nur Kostenverteilung) der Heizung durch Wärmelieferanten (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten Rn. 1026a).

Damit wären auch die so genannten Verwalterkosten bei Ihnen nicht einmal umlagefähig, wenn Sie Mieter wären.
Ich möchte Ihnen aber raten, nochmals genau nachzuforschen, was Ihr Lebensgefährte mit seiner Ehefrau hinsichtlich dieser Kosten vereinbart hat. Aber selbst wenn er hier Zusagen gemacht haben sollte, kann dies nicht zu Ihren Lasten gehen. Dies wäre ein Vertrag zu Lasten Dritter. Ein solcher ist aber nicht wirksam.

Abschließend möchte ich Sie noch auf eines hinweisen: Ihr Ziel wird es sein, dass Sie dort einen ordentlichen Mietvertrag mit dem Eigentümer erhalten. In diesem Zusammenhang wird er auch auf eine angemessene Nutzungsentschädigung für die Zeit, in der Sie ohne Mietvertrag da gewohnt haben, verlangen können. Hier könnte er die Zahlung auch von den Verwalterkosten für die Zeit ohne Mietvertrag durchaus geltend machen, denn er ist nicht gehalten, tatsächlich an Sie zu vermieten.
Im schlimmsten Falle könnte er von Ihnen fristlos Räumung und Herausgabe verlangen, da Sie kein Recht zum Besitz geltend machen können.



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