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Probleme durch fehlende Unterlagen für angebauten Car-Port

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 09.10.2015

Frage:

Ein Grundstück ist bebaut mit einem Einfamilienhaus (1975).
Im Jahr 1999/2000 ist ein Carport, auf der Zufahrt zu/neben dem Haus (links) errichtet worden, und zwar auf eine Breite von 4 m. Da es sich um eine Grenzbebauung handelte hat der Nachbar dieser Bebauung zugestimmt.
Das Problem heute besteht darin, dass der damalige Bauherr inzwischen verstorben ist und keine Unterlagen mehr auffindbar sind. Die Immobilie soll nunmehr veräußert werden. In diesem Zusammenhang ist die Frage gestellt worden, ob eine Baugenehmigung beantragt werden musste oder ob eine Bauanzeige ausreichend war. Meines Wissens ist dergleichen nicht vorgenommen worden.

Sollte es zu einem Verkauf kommen, wird sicherlich die Frage bezüglich des,Barports und der damit zusammenhängenden Fragen/Unterlagen kommen.
Frage: Was kann seitens der Baubehörde nach so vielen Jahren gefordert,werden, wenn der Carport ohne Genehmigung, soweit erforderlich, gebaut worden ist? Was kann auf den ggf. neuen Eigentümer zukommen, nach Eigentumsübertragung? Zuständig ist hier das Land Niedersachsen.


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Antwort:

Maßgeblich für die Genehmigungsfähigkeit ist zunächst einmal die Frage, ob sich das Grundstück innerhalb oder außerhalb dem Geltungsbereich eines Bebauungsplanes befindet.
Sollte ein Bebauungsplan zum Zeitpunkt der Errichtung bestanden haben, so ist zu überprüfen, ob die Garage den dortigen Festsetzungen entspricht.
Ansonsten wäre die Genehmigungsfähigkeit nach der Niedersächsichen Bauordnung zu überprüfen. Sollte die Garage nun damals genehmigt worden sein, könnte dies leicht bei der unteren Baubehörde, diese befindet sich entweder bei der Gemeinde oder beim Landratsamt, je nach örtlichen Gegebenheiten. Es empfiehlt sich, dort wegen der Genehmigung nachzufragen.

Wenn die Garage damals ohne Genehmigung errichtet worden wäre, würde es sich um einen so genannten Schwarzbau handeln. Ein solcher genießt auch nach 40 Jahren keinen Bestandsschutz. Schlimmstenfalls könnte die Baurechtsbehörde einen Abriss verfügen.
Allerdings wäre hier zu prüfen, ob die Garage nicht noch genehmigt werden kann. Die Genehmigung kann auch nach dieser langen Zeit nachgeholt werden. Sie haben einen Anspruch auf eine Genehmigung, wenn die Garage die heutigen Anforderungen der Niedersächsischen Landesbauordnung erfüllt.

Zunächst einmal ist § 5 der NdsLBO einschlägig. Hier kann nach Abs. 8 mit Garagen tatsächlich auf die Grenze gebaut werden.
„(8) 1Abstand brauchen nicht zu halten

Stützmauern, Aufschüttungen und Einfriedungen in Gewerbe- und Industriegebieten, außerhalb dieser Baugebiete mit einer Höhe bis zu 2 m, und
Gebäude und Einfriedungen in Baugebieten, in denen nach dem Bebauungsplan nur Gebäude mit einem fremder Sicht entzogenen Gartenhof zulässig sind, soweit sie nicht höher als 3,50 m sind.

2Ohne Abstand oder mit einem bis auf 1 m verringerten Abstand von der Grenze sind zulässig

Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer Höhe bis zu 3 m und
Solaranlagen, die nicht Teil eines Gebäudes sind, mit einer Höhe bis zu 3 m.

3Bauliche Anlagen nach Satz 2 dürfen den Abstand nach Absatz 2 auf einer Gesamtlänge von 9 m je Grundstücksgrenze, auf einem Baugrundstück insgesamt jedoch nur auf einer Länge von 15 m unterschreiten. 4Bei Anwendung der Sätze 2 und 3 sind nach Absatz 5 Satz 2 ohne Abstand an eine Grenze gebaute Gebäude der in Satz 2 Nr. 1 genannten Art anzurechnen. 5Bei Anwendung des Satzes 1 Nr. 2 gilt Absatz 2 Satz 3 entsprechend.“

Hierbei wäre darauf zu achten, dass die Garage tatsächlich nicht länger als 9 m ist.

Weiter könnte für Sie auch noch von Bedeutung sein, ob die Garage nicht sogar genehmigungsfrei sein könnte. Hier wäre dann die Anlage zu § 60 NdsLBO einschlägig:
Verfahrensfrei wären demnach nach Punkt 1.2.
Garagen mit nicht mehr als 30 m² Grundfläche, außer im Außenbereich, Garagen mit notwendigen Einstellplätzen jedoch nur, wenn die Errichtung oder Änderung der Einstellplätze genehmigt oder nach § 62 genehmigungsfrei ist,“
§ 60 bestimmt hierbei:
„(1) 1 Die im Anhang genannten baulichen Anlagen und Teile baulicher Anlagen dürfen in dem dort festgelegten Umfang ohne Baugenehmigung errichtet, in bauliche Anlagen eingefügt und geändert werden (verfahrensfreie Baumaßnahmen). 2 Verfahrensfreie Baumaßnahmen sind auch die im Anhang genannten Baumaßnahmen.

(2) Verfahrensfrei ist auch

1.

die Änderung der Nutzung einer baulichen Anlage, wenn das öffentliche Baurecht an die neue Nutzung weder andere noch weitergehende Anforderungen stellt oder die Errichtung oder Änderung der baulichen Anlage nach Absatz 1 verfahrensfrei wäre,
2.

die Umnutzung von Räumen im Dachgeschoss eines Wohngebäudes mit nur einer Wohnung in Aufenthaltsräume, die zu dieser Wohnung gehören,
3.

die Umnutzung von Räumen in vorhandenen Wohngebäuden und Wohnungen in Räume mit Badewanne oder Dusche oder mit Toilette,
4.

der Abbruch und die Beseitigung baulicher Anlagen, ausgenommen Hochhäuser, und der im Anhang genannten Teile baulicher Anlagen,
5.

die Instandhaltung baulicher Anlagen.

(3) 1 Der Abbruch und die Beseitigung eines Hochhauses oder eines nicht im Anhang genannten Teils einer baulicher Anlage ist genehmigungsfrei, aber der Bauaufsichtsbehörde vor der Durchführung der Baumaßnahme schriftlich mit Unterschrift der Bauherrin oder des Bauherrn anzuzeigen. 2 Der Anzeige ist die Bestätigung einer Person im Sinne des § 65 Abs. 4 beizufügen über die Wirksamkeit der vorgesehenen Sicherungsmaßnahmen und die Standsicherheit der baulichen Anlagen, die an die abzubrechenden oder zu beseitigenden baulichen Anlagen oder Teile baulicher Anlagen angebaut sind oder auf deren Standsicherheit sich die Baumaßnahme auswirken kann. 3 Die Bauaufsichtsbehörde bestätigt der Bauherrin oder dem Bauherrn den Eingang der Anzeige oder fordert ihn im Fall einer unvollständigen oder sonst mangelhaften Anzeige zur Vervollständigung der Anzeige oder zur Behebung des Mangels auf. 4 Ist die Anzeige vervollständigt oder der Mangel behoben worden, so teilt die Bauaufsichtsbehörde dies der Bauherrin oder dem Bauherrn mit. 5 Mit den Baumaßnahmen nach Satz 1 darf nicht vor Ablauf eines Monats begonnen werden, nachdem die Bauaufsichtsbehörde der Bauherrin oder dem Bauherrn den Eingang der Anzeige nach Satz 3 bestätigt hat oder die Mitteilung nach Satz 4 erfolgt ist.“

Daher empfiehlt es sich, bereits vor dem Verkauf diese Frage offensiv mit der zuständigen Baurechtsbehörde zu klären, damit erreicht man die notwendige Sicherheit, um beim Verkauf des Anwesens keine offenen Fragen zu hinterlassen. Erfahrungsgemäß wirkt sich eine solche offene Frage auf den Kaufpreis oder gar auf die Kaufentscheidung aus.



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