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Kündigungsfrist bei Eigenbedarfskündigung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 02.11.2015

Frage:

Eigenbedarfskündigung eines Mietverhältnisses für meine Tochter

Ich besitze eine Wohnung die mit Mietvertrag vom 5.2.1998 zum 01.03.1998 vermietet wurde.
§ 2 Mietdauer:
Das Mietverhältnis läuft auf bestimmte Zeit und endet am 28.2.2003

Ohne Kündigung verlängert es sich jedoch jeweils um 1 Jahr.

Ich möchte nunmehr die Eigendarfskündigung aussprechen.
Zu welchem Zeitpunkt kann ich die Wohnung kündigen?


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Antwort:

§ 575 BGB enthält nur noch den qualifizierten Zeitmietvertrag. Der einfache Zeitmietvertrag wurde abgeschafft, die Fortgeltung alter einfacher Zeitmietverträge allerdings belassen (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB). Vermieter und Mieter sollen ab 01.09.2001 von Beginn des Mietverhältnisses an Klarheit über Dauer und Ablauf der Mietzeit haben.

Der einfache Zeitmietvertrag gem. § 564c Abs. 1 BGB a.F. hatte sich in der Praxis als schwer handhabbar erwiesen und durch seine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters, den vom Vermieter schriftlich zu erklärenden Verlängerungswiderspruch (Beendigungserklärung), die Verweisung auf § 564b BGB a.F. sowie die Möglichkeit einer Verlängerung nach der Sozialklausel gem. § 556b i.V.m. § 556a BGB a.F. oft zu Rechtsstreitigkeiten geführt (vgl. Hinz, WuM 2000, 455, 458; Hinz, NZM 2001, 264, 273).
§ 575 BGB sieht vor, dass ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit nur dann eingegangen werden kann, wenn einer der in § 575 Abs. 1 Nr. 1–3 BGB genannten sachlichen Gründe/Qualifikationsgründe (vgl. Staudinger/Rolfs § 575 Rn. 14; Hinz/Ormanschick/Riecke/Scheff, Das neue Mietrecht § 9 Rn. 4) vorliegt.
Der Abschluss von einfachen Zeitverträgen ist noch in den Fällen des § 549 Abs. 2 und 3 BGB (vgl. Staudinger/Rolfs § 575 Rn. 17) möglich.
Nachdem es sich bei Ihnen um einen so genannten Altvertrag handelt, sind die Voraussetzungen der Überleitungsvorschriften gesondert zu prüfen:
Für die am 01.09.2001 (Inkrafttreten des MietRRefG) bereits bestehenden Zeitmietverträge gilt gem. Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB (vgl. Staudinger/Rolfs § 575 Rn. 88) das bisherige Recht fort, d.h., für ein bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit gilt § 564c BGB a.F. i.V.m. § 564b BGB a.F. sowie die §§ 556a bis c, 565a Abs. 1 und § 570 BGB a.F.
Die Beendigung der aus Gründen des Vertrauensschutzes bestehen gebliebenen Zeitmietverträge richtet sich weiterhin nach altem Recht (vgl. auch BGH, ZMR 2007, 848 [BGH 20.06.2007 - VIII ZR 257/06] zu Verlängerungsklauseln). Auch das Sonderkündigungsrecht gem. § 570 BGB a.F. für Militärpersonen, Beamte etc. bei bestehenden Zeitmietverträgen gilt weiter.
Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB stellt auf ein am 01.09.2001 bestehendes Mietverhältnis ab. Nach BGHZ 73, 350, 353 (= NJW 1979, 1288) wird der Mietvertrag durch den Beginn des Mietverhältnisses vollzogen; beiden Begriffen kommt danach ein unterschiedlicher Bedeutungsgehalt zu.
Dennoch wollte der Gesetzgeber mit Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB allein auf den Abschluss des Mietvertrags abstellen (vgl. AG Nordhorn, WuM 2002, 310 [AG Nordhorn 28.02.2002 - 3 C 1709/01]; Stürzer, ZMR 2001, 783 = NZM 2001, 825, 826 = WuM 2001, 423). Erfolgte dieser vor dem 01.09.2001, gilt altes, sonst neues Mietrecht. Nur so wird eine hinreichende Rechtssicherheit für die Vertragsparteien (AG Nordhorn, WuM 2002, 310 [AG Nordhorn 28.02.2002 - 3 C 1709/01]) geschaffen, da der Vertragsabschluss sich i.d.R. einfach und schnell durch die Vertragsurkunden feststellen lässt. Der BGH ist der herrschenden Meinung gefolgt und hat festgestellt: »Die §§ 564 Abs. 1, 564c BGB a.F. sind auf alle Zeitmietverträge weiterhin anzuwenden, die vor dem 1.9.2001 geschlossen wurden, auch wenn die vereinbarte Mietzeit erst danach begonnen hat« (BGH, ZMR 2007, 20 [BGH 19.09.2006 - VIII ZR 336/04]).
Daraus folgt, dass Sie jetzt mit der in Ihrem Mietvertrag genannten Frist kündigen müssen, um den Eigenbedarf Ihrer Tochter durchsetzen zu können.
Somit können Sie zum Ablauf des 28.02.2016 kündigen. Die Regelung des § 573c BGB, die die Verlängerung der Kündigungsfristen für den Vermieter regelt, gilt nur für Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind. In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen auf 5 Jahre befristeten Mietvertrag ist jedoch eine formularmäßige Verlängerungsklausel grds. weiterhin gültig (BGH, Urt. v. 23.06.2010 – VIII ZR 230/09, WuM 2010, 508 = NZM 2010, 693 = ZMR 2010, 935).
Wenn hier also eine Dreimonatsfrist genannt sein sollte, könnten Sie jetzt zum 28.02.2016 kündigen.



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