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Zwangsversteigerung eines Grundstücks bei Erbstreitigkeiten

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Acker
Stand: 16.10.2015

Frage:

Wir sind drei erbberechtigte Geschwister. Nach dem Tod des Vaters erhielt jedes Kind einen Sechstel-Anteil, nach dem Tod seiner Ehefrau ein weiteres Sechstel vom Familiengrundstück. Somit besitzt jeder Erbe ein Drittel der Immobilie (mit entsprechendem Eintrag im Grundbuch, ohne Aufteilung des Grundstücks und räumliche Zuordnung der Drittelanteile).


Die Bauordnung der Gemeinde erlaubt nur die Errichtung von einem Einfamilienhaus. Die Person (Geschwister), welche das Grundstück seit Jahren für Freizeitzwecke nutzt, widersetzt sich dem Verlangen der anderen, es zu verkaufen. Sie argumentiert, es bestünde keine "Erbengemeinschaft" (die man auflösen könne), sondern eine Art Gemeinschaftsbesitz. Sie leitet daraus eine Machtposition ab (dass man sie nicht zwingen könne zu verkaufen). In der Konsequenz würde das bedeuten, dass sie das geerbte Familiengrundstück für sich alleine nutzt, während für die beiden anderen, bereits betagten Geschwister die Altersversorgung massiv gefährdet wird.


Die aktuelle Nutzerin ist selber nicht in der Lage, ihre Geschwister auszuzahlen.
Frage: Wie ist die Rechtslage? Welche Möglichkeit besteht für die Zweidrittel-Mehrheit, einen Verkauf zu erzwingen?

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Antwort:

Sie und Ihre Geschwister sind eine Erbengemeinschaft in Bezug auf den Nachlass Ihrer Mutter (= zu je 1/6) und in Bezug auf den Nachlass Ihres Vaters (zu je 1/3).

Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet: der Nachlass Ihrer Mutter bzw. Ihres Vaters bildet ein gemeinsames Sondervermögen von Ihnen und Ihren Geschwistern, § 2032 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Jeder Miterbe darf bis zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft über seinen Anteil an dem jeweiligen Nachlass (also über den 1/6-Anteil bzw. den 1/3-Anteil des Nachlasses der Mutter oder des Vaters) verfügen, nicht jedoch über seinen Anteil an einzelnen Sachen oder sonstigen Gegenständen des Nachlasses. Letzteres bedeutet, dass keines der anderen Geschwister seine Anteil an dem Grundstück vor der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verkaufen kann.

Soweit in einem Testament kein anderes geregelt ist, kann aber jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen, § 2042 BGB. Soweit in den §§ 2043 - 2045 BGB nichts anderes geregelt ist, erfolgt die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft nach den Vorschriften, die für die Auseinandersetzung einer Bruchteilsgemeinschaft gelten: §§ 749 Abs. 2 u. 3, und den §§ 750 - 758 BGB.

Sie müssen von allen Miterben also zunächst schriftlich per Einschreiben Rückschein die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft in Bezug auf den Nachlass Ihrer Mutter und in Bezug auf den Nachlass Ihres Vaters verlangen.

Das Grundstück ist Teil des dann auseinander zu setzenden Nachlasses. Da eine Teilung in Natur bei einem Grundstück in aller Regel ausgeschlossen ist, muss für das Grundstück dann die Teilungsversteigerung bei dem zuständigen Amtsgericht als Versteierungsgericht beantragt werden.
Auch diesen Antrag kann jeder Miterbe unabhängig von den anderen Miterben stellen. Stellt der Anteil des Antragstellers an der Erbengemeinschaft sein ganzes oder wesentliches Vermögen dar, ist die Zustimmung seines Ehegatten hierzu erforderlich, wenn die Ehegatten im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben. Das Versteigerungsgericht prüft das Vorliegen der Zustimmung nicht von Amts wegen. Fehlt sie, kann dies vom Antragsgegner jedoch als Einwendung mit einer Drittwiderspruchsklage analog § 771 ZPO geltend gemacht werden.
Einem Antrag auf Teilungsversteigerung würde entgegen stehen, wenn Ihre Eltern die Aufhebung der ursprünglichen Miteigentümergemeinschaft (bestehend aus Mutter und Vater) ausgeschlossen hätten. Ob ein solches zwischen Ihren Eltern vereinbart war, können Sie aus dem Grundbuch ersehen. Damit ein solcher Ausschluss auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern, z. B. einem Käufer oder einem Beschenkten, wirkt, wird er in der Regel in die Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Dort steht in dem Fall wörtlich oder sinngemäß als Belastung des jeweiligen ererbten Anteils: „Die Aufhebung der Gemeinschaft wird ausgeschlossen.“ Da Sie und Ihre Geschwister Gesamtrechtsnachfolger (=Erben) sind, ist Ihnen gegenüber aber auch verbindlich, wenn Ihre Eltern einen solchen Ausschluss in einem Notarvertrag vereinbart hätten, ohne dass dieser Ausschluss dann in das Grundbuch eingetragen worden wäre.

Vor dem Antrag auf Teilungsversteigerung wird dem Miterben, welcher an dem Grundstück ein Interesse hat, in aller Regel noch einmal schriftlich das Angebot gemacht, die Anteile der anderen zu einem bestimmten Preis zu erwerben. Lehnt er ab, kann der Antrag auf Teilungsversteigerung nicht aus Billigkeitserwägungen vom Versteigerungsgericht zurück gewiesen werden. In Ihrem Fall sollten Sie der sich sträubenden Miterbin aber auch noch einmal den schriftlichen Vorschlag unterbreiten, das Grundstück zur Vermeidung der Teilungsversteigerung an einen Dritten zu verkaufen.

Wichtig ist auch noch: Vor Aufteilung des Erlöses unter den Miterben müssen erst die Nachlassverbindlichkeiten getilgt werden.

Der Teilungsversteigerungsantrag kann von dem Erben, der ihn gestellt hat, nach § 29 Zwangsversteigerungsgesetz zurück genommen werden, wenn es doch noch zu einer Einigung, d. h. zum Beispiel zu einem freihändigen Verkauf, kommt. Haben mehrere Erben einen Antrag gestellt, wird das Versteigerungsverfahren fortgeführt, solange nicht alle Anträge zurück genommen worden sind. Auch der ursprüngliche Gegner kann im Versteigerungsverfahren ebenfalls noch einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Die Möglichkeit zur Rücknahme des Antrags endet mit dem Zuschlag im Teilungsversteigerungsverfahren. Bis dahin vergeht erfahrungsgemäß etwas Zeit, ca. ein ¾ bis ein Jahr.

Im Teilungsversteigerungsverfahren besteht immer das Risiko, dass ein Grundstück unter Wert versteigert wird.



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