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Kündigung der Untermieter

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 18.09.2015

Frage:

Kann ich als Hauptmieter einer WG meinen Untermietern innerhalb von drei oder erst 6 Monaten kündigen?
Welche Formulierungen sind wichtig bzw. damit diese Kündigung rechtssicher ist?
Welche Gründe kann ich ggf. angeben, um eine drei monatige Kündigung zu ermöglichen?
Gegebenenfalls anschließende Fragen:
Stellt der Umstand, dass ich gegenüber meines Vermieters kündige, eine Unterform von Eigenbedarf dar? (Da ich die Räume selbst benötige, um sie meinem Vermieter, dem ich gekündigt habe, zu übergeben.)
Ist mein Untermietvertrag als "Vermietung möblierter Räumlichkeiten" zu bewerten, da im Mietvertrag die Austattung der Küche aufgelistet ist? Gehen die Möbel der Küche durch den Mietvertrag in meinen Besitz über? Gilt daher evtl. die verkürzte Kündigungsfrist?

Folgendes ist dafür vermutlich wichtig zu wissen:

- Ich habe vom Hauptvermieter die Erlaubnis zur untermiete. Das Haus darf max. 6 Leute beherbergen.
- Ich persönlich möchte gerne zum 1.1.2016 aus der WG ausziehen
- Ich möchte meinen Mietvertrag gegenüber meines Vermieters zum 31.12.15 kündigen (ordentliche Kündigung)
- In der WG wohnen, inkl. mir selbst, 6 Personen. Ich wohne also selbst mit in der Wohnung.
- Mit den 5 Untermietern habe ich unbefristete Verträge für unmöblierte Räumlichkeiten geschlossen.
- jedem Untermieter wurden einzelne Räumlichkeiten (eigenes Zimmer, anteilig Gemeinschafträume) vermietet
- In dem Mieträumen, also auch Gemeinschafträumen, befinden sich keine Möbelstücke, die mir gehören. In den Untermietverträgen sind die Gegenstände der Küche angegeben, diese gehören jedoch dem Vermieter, nicht mir)
- Ich möchte meinen Untermietern gerne zum 31.12.15 kündigen (ordentliche Kündigung)
- Es gibt in den Untermietverträgen keinen Hinweis darauf, dass sich die Dauer des Untermietvertrags nach der Dauer des Hauptmietvertrages richtet.
- In den Mietverträgen stehen folgende Formulierungen:

"Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.2015 und läuft auf unbestimmte Zeit.
Die vereinbarte Kündigungsfrist beträgt 3 Monate."

"Vermietet werden nachfolgende Räume im Haus der Kerschlacherstr. 14 in 81477 München:
Zimmer 1. OG mitte als Unterwohnung.
Bad/Dusche, Toiletten, Küche, Dachboden, Garage, Keller, Terrasse, Garten, Dielen, Treppenhaus, Gemeinschaftsraum EG mitte, Gemeinschaftsraum EG links können vom Untermieter mitbenutzt werden."

"Folgende Gegenstände sind in den untervermieteten Räumen vorhanden und mitvermietet:
Küche: 1 Elektroherd, 1 Kühlschrank, 1 Geschirrspüler, 1, Spülbecken, diverse Schränke" (Die Kücheneinrichtung gehört dem Vermieter, nicht mir)

"Setzt der Untermieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, ohne dass der Vermieter dieser Weiternutzung widerspricht, findet eine Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht statt." (Diesen Satz muss ich vermutlich nicht nochmal in die Kündigung mitaufnehmen, oder?)


Ich habe mich auf folgender Internetseite über die Rechte eines Hauptmieters erkundigt und bin mir unsicher, ob ich innerhalb von 3 Monaten kündigen kann.

Internetseite: http://www.mietrecht.org/untervermietung/kuendigungsfristen-untermietvertrag/#2-Kuendigung-durch-Hauptvermieter-begruendet-kein-Kuendigungsrecht-des-Hauptmieters

Dort steht unter II "Untervermietung einzelner Räumlichkeiten"

"Befinden sich in den untervermieteten Räume keine dem Hauptmieter als Vermieter gehörenden Möbelstücke, erleichtert das Gesetz die Kündigung des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter dahingehend, dass er kündigen kann, ohne dass er sich auf ein berechtigtes Interesse berufen muss."

--} Hier bekomme ich den Eindruck, als wäre es mir möglich innerhalb von 3 Monaten zu kündigen

Weiter heißt es:

"Aus Gründen des Mieterschutzes muss ein Vermieter in der Regel eine ordentliche Kündigung mit einem berechtigten Interesse begründen. Nur dann ist die Kündigung sozial gerechtfertigt. Beispiel: Eigenbedarf. Die dafür maßgebliche Vorschrift des § 573 BGB ist insoweit bei unmöbliert untervermietetem Wohnraum nicht maßgebend

--} Hier verstärkt sich mein Eindruck, dass ich ordentlich, also innerhalb von 3 Monaten (wie es im Mietvertrag steht), und ohne Angaben von Gründen kündigen kann, da es sich um unmöblierte untermietete Wohnräume handelt.

Doch dann kommen Zweifel auf. Weiter heißt es unter "Kündigungsfrist bei unmöbliertem Wohnraum: 3 Monate plus …":

"Maßgebend ist in diesem Fall § 573a II BGB. Allerdings verlängert sich die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten um weitere 3 Monate (§ 573a II, I S. 2 BGB). Somit beträgt die reguläre Kündigungsfrist 6 Monate!"

--} Hier bekomme ich den Eindruck, ich habe doch eine 6 monatige Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung, um ohne Angaben von Gründen zu kündigen.

Aber scheinbar kann ich vielleicht doch innerhalb von 3 Monaten kündigen. Dort steht geschrieben unter "Alternative: Berechtigtes Interesse":

"Der Hauptmieter kann als Vermieter einer verlängerten Kündigungsfrist allerdings in dem Fall ausweichen, indem er sich auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB beruft. In diesem Fall ist die Kündigung sozial gerechtfertigt (z.B. Eigenbedarf, erhebliche schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten des Untermieters). Dann gilt die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten."

--} Ab hier habe ich den Eindruck, ich kann nur innerhalb von 3 Monaten kündigen, wenn ich ein berechtigtes Interesse habe.

Über den Vermieterverein wurde mir von einem dortigen Anwalt gesagt, dass es eine Unterform von Eigenbedarf ist, wenn ich dem Hauptvermieter mein Mietverhätnis gekündigt habe. Er begründete es damit, dass ich die Räume selbst brauche, um sie dem Hauptvermieter zurückzugeben.

Ich habe über die Internetseiten allerdings keine weiteren Informationen über diese Aussagen gefunden. Ich bin mir also unsicher, ob die Aussagen des Anwalts wirklich richtig sind, und meine Kündigung gegenüber meines Vermieters einen Eigenbedarf gegenüber meinen Untermietern begründet.


Desweiteren sind im Mietvertrag die Möbelstücke der Küche aufgelistet. Diese Möbelstücke gehören nicht mir, sondern dem Vermieter. Doch gehen die Möbelstücke vielleicht durch den Mietvertrag in meinen Besitz über?
Wenn das der Fall ist, müsste doch das verkürzte Kündigungsrecht für möblierte Räumlichkeiten gelten, oder?

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Antwort:

Die §§ 549 bis 577a BGB regeln die Vorschriften über Mietverhältnisse für Wohnraum.

§ 549 Abs. 1 BGB verweist für Mietverhältnisse über Wohnraum auf die allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse (§§ 535 bis 548 BGB), soweit sich nicht aus den nachfolgenden Vorschriften der §§ 549 bis 577a BGB Abweichungen oder Ergänzungen ergeben.

§ 549 Abs. 2 und 3 BGB regeln für eine Gruppe von bestimmten Wohnraummietverhältnissen, dass Schutzvorschriften des sozialen Mietrechts, insb. bestimmte Vorschriften zum Kündigungsschutz des Mieters und Beschränkungen der Mieterhöhungen, nicht gelten.

In § 549 Abs. 1 BGB wird für Mietverhältnisse über Wohnraum klargestellt, dass die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse nach §§ 535 bis 548 BGB auch für Wohnraummietverhältnisse gelten (RegE BT-Drucks. 14/4553, S. 45). Die speziellen Vorschriften der §§ 549 bis 577a BGB gelten nur für Mietverhältnisse über Wohnraum, es sei denn, es wird auf diese Vorschriften ausdrücklich auch für andere Mietobjekte verwiesen. Die Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über Wohnräume und über andere Räume, die keine Wohnräume sind (für diese gilt § 578 Abs. 2 BGB) wird primär danach vorgenommen, welche Vereinbarungen zwischen den Parteien getroffen wurden. Maßgeblich ist dabei der Parteiwille, der nach allgemeinen Regeln auszulegen ist (BGH, NJW-RR 1986, 877 [BGH 16.04.1986 - VIII ZR 60/85]; OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 589). Der Charakter des Mietverhältnisses wird durch den Inhalt der vertraglichen Regelungen und nicht durch den tatsächlichen Gebrauch bestimmt, es sei denn, dass die Parteien den ursprünglich vereinbarten Mietgebrauch nachträglich ausdrücklich oder konkludent geändert haben (Blank/Börstinghaus/Blank § 535 BGB Rn. 17). Die vertragswidrige Nutzung seitens des Mieters ändert nichts an der Qualifikation als Mietverhältnis über Wohnraum.

Grds. unterfallen alle Arten von Wohnraummietverhältnissen den §§ 549 bis 577a BGB. Die Ausnahmen sind in den nachfolgenden Abs. § 549 Abs. 2 und 3 BGB geregelt. Daneben bestehen bei einigen Mietverhältnissen, die an sich den Vorschriften der §§ 549 bis 577a BGB unterfallen, spezielle Regelungen.
Der Grund für die Fallgruppe des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist, dass das Wohnraummietverhältnis gleichzeitig Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, wodurch dem Nutzungsrecht des Vermieters Vorrang ggü. dem Interesse des Mieters am Erhalt seines Lebensmittelpunkts eingeräumt wird.
Hierbei kommt es aber auch auf die Möblierung an:
Es handelt sich hierbei um Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist. Gleichgestellt sind Personen, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Die Wohnung des Mieters muss ein Teil der Vermieterwohnung sein. Der möblierte Wohnraum muss in einem räumlichen oder funktionalen Zusammenhang mit der Wohnung des Vermieters stehen (AG Königswinter, WuM 1994, 689 [AG Königswinter 18.05.1994 - 3 C 134/94]; AG Münster, WuM 1987, 323; Kinne ZMR 2001, 599 ff.). Maßgebliches Kriterium ist, dass der Mieter darauf angewiesen ist, den Wohnbereich des Vermieters in Anspruch zu nehmen (Palandt/Weidenkaff § 549 BGB Rn. 16).

Der typische Fall dieses Ausnahmetatbestandes ist das möblierte Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung.
Die Vorschrift ist aber weiter gefasst. Es ist gleichgültig, ob es sich um eine Etagenwohnung oder um ein Einfamilienhaus handelt, sofern dem Mieter ein einzelner Raum innerhalb der abgeschlossenen Wohnung des Vermieters überlassen wird. Ist die Wohnung des Vermieters in einem Mehrfamilienhaus, so sind sämtliche Räume hinter der Wohnungsabschlusstür des Vermieters die Vermieterwohnung. Selbst wenn die Räume des Mieters einen separaten Abschluss haben, so fallen diese Räume gleichfalls unter Abs. 2 Nr. 2, wenn die Vertragsparteien Funktionsräume gemeinschaftlich benutzen, wie z.B. Küche, Bad oder WC. Der räumliche und wirtschaftliche Zusammenhang fehlt bei bloßer Mitbenutzung des Treppenhauses oder lediglich von Wirtschafts- und Nebenräumen (AG Königswinter, WuM 1994, 689 [AG Königswinter 18.05.1994 - 3 C 134/94]).
Ein möbliertes Zimmer, das von den Räumen des Vermieters durch eine verschlossene Tür abgetrennt ist und einen eigenen Zugang zum Treppenhaus hat, gehört nicht zur Vermieterwohnung (LG Detmold, NJW-RR 1991, 77). Auch wenn die Wohnung des Vermieters und die Räume des Mieters in verschiedenen Stockwerken liegen, und der Vermieter im Wohnbereich des Mieters nur ein Zimmer nutzt, scheidet der Ausnahmetatbestand aus, um diese als »Vermieterwohnung« zu qualifizieren (AG Köln, WuM 1985, 267). Sinn und Zweck des Ausnahmetatbestandes ist es, ein vorrangiges Nutzungsrecht des Vermieters ggü. dem Interesse des Mieters am Erhalt seines Lebensmittelpunktes anzunehmen. Dieser Vorrang kann bei lediglich einem Zimmer auf verschiedenen Etagen nicht mehr gesehen werden, sodass ein räumlicher oder funktionaler Zusammenhang zu verneinen ist.

Unerheblich ist, wer von den Parteien den überwiegenden Teil der Räume nutzt.

Der Vermieter muss die Räume selbst als Wohnung nutzen, was aber nicht bedeutet, dass der Vermieter ständig anwesend sein muss (LG Berlin, ZMR 1980, 174). Strittig ist, ob der Vermieter die Wohnung als Hauptwohnung nutzen muss (Sternel Rn. XI 373) oder ob auch die Nutzung als Zweitwohnung genügt (Blank/Börstinghaus/Blank § 549 BGB Rn. 10). Maßgeblich ist, dass der Vermieter die Wohnung nutzt. Weder der Wortlaut noch der Sinn und Zweck des Ausnahmetatbestandes erfordern eine weiter gehende Einschränkung. Die Interessenkollision durch die räumliche oder funktionale Nähe versucht der Gesetzgeber, durch einen Vorrang des Vermieterinteresses zu lösen. Das Bestehen der Interessenkollision ist aber unabhängig von der Nutzung als Haupt- oder Zweitwohnung.

Der Vermieter muss nach den vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet sein, die Wohnung ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten. Dabei ist auf die funktionale Bedeutung der Einrichtungsgegenstände abzustellen, nicht auf den Wert der Gegenstände. Überwiegende Ausstattung bedeutet, dass der Vermieter mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände gestellt hat (AG Köln, WuM 1971; 156, Blank/Börstinghaus/Blank § 549 BGB Rn. 11; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer § 549 BGB Rn. 14). Unter Einrichtungsgegenständen versteht man Möbel, Spüle, Herd, Beleuchtungskörper, Gardinen, Betten, Bett- und Tischwäsche, nicht aber Geschirr und sonstigen Hausrat (Blank/Börstinghaus/Blank § 549 BGB Rn. 11). Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Einrichtungsgegenstände fest eingebaut sind, mangelhaft sind oder ob und in welchem Umfang der Mieter weitere Einrichtungsgegenstände in die Wohnung eingebracht hat.

Maßgeblich sind dabei die vertraglichen Vereinbarungen, nicht die tatsächliche Ausstattung der Mieträume. Ist Inhalt des Mietvertrages die Übergabe eines »möblierten« Zimmers und hat der Vermieter vertragswidrig ein Leerzimmer übergeben, so ist Abs. 2 Nr. 2 anwendbar. Selbst ein späterer Verzicht des Mieters auf die vertraglich vereinbarte Ausstattung ändert nichts an der Anwendung des Abs. 2 Nr. 2. Keine Anwendung findet der Ausnahmetatbestand, wenn zwar der Vertragstext die Übergabe eines »möblierten« Zimmers vorsieht, die Parteien tatsächlich aber einen Mietvertrag über ein Leerzimmer beabsichtigt haben. Ist nach dem Willen der Parteien nur die Übergabe eines Leerzimmers geschuldet, so ändert die bloße spätere tatsächliche Möblierung nichts an der Nichtanwendbarkeit des Abs. 2. Dabei kommt es entscheidend darauf an, ob die spätere Zur-Verfügung-Stellung der Einrichtungsgegenstände aus reiner Gefälligkeit des Vermieters erfolgt oder ob es sich um eine nachträgliche (ausdrückliche oder stillschweigende) Vereinbarung handelt, die zu einer nachträglichen Anwendung des Ausnahmetatbestandes führt. Der Ausnahmetatbestand stellt nicht auf einen konkreten Zeitpunkt der Vereinbarung ab, sodass die Verpflichtung des Vermieters nicht von Anfang an bestehen muss und noch später begründet werden kann.

Der Wohnraum darf nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie oder eine Person, mit dem der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, überlassen sein. Für die Unanwendbarkeit des Abs. 2 ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter den Mietvertrag mit allen Familienangehörigen oder Haushaltsmitgliedern abgeschlossen hat. Es genügt, dass der Mieter nach dem Vertrag berechtigt ist, die Räumlichkeiten mit diesen Personen zu beziehen. Die einseitige Änderung der Verhältnisse durch den Mieter führt dagegen nicht zu einer Änderung der Rechtsnatur des Mietverhältnisses. Das vertragswidrige Verhalten des Mieters führt nicht zu einer Privilegierung durch Nichtanwendung des Ausnahmetatbestandes.

Hieraus folgt aber, dass die Küchenmitbenutzung alleine nicht ausreichend ist.
Es kommt daher tatsächlich auf die Kündigungsvorschriften der §§ 573ff. BGB an.
Im Untermietverhältnis gilt daher:
Hier gelten die §§ 542, 568 und 573 f. BGB für die ordentliche Kündigung und für die Kündigung aus wichtigem Grunde die §§ 543, 569 BGB.
Der Untermietvertrag ist nicht anders oder leichter als ein Hauptmietvertrag vom hier als Vermieter fungierenden Hauptmieter zu kündigen. Insbesondere ist kein berechtigtes Interesse des Hauptmieters an der Kündigung des Untermietvertrages anzunehmen, wenn dem Hauptmieter vom Vermieter wirksam gekündigt worden ist (BGH NJW 1996, 1886 [BGH 28.02.1996 - XII ZR 123/93]).
Die Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis des Vermieters an einen Dritten stellt grundsätzlich ein vertragswidriges zur fristlosen Kündigung berechtigendes Verhalten dar (AG Hamburg ZMR 2003, 42).

Im Verhältnis zwischen § 573 BGB und § 573a BGB gilt weiterhin:
Der Vermieter hat die Wahl, ob er nach § 573 oder § 573a BGB kündigt, wenn die Voraussetzungen beider Vorschriften erfüllt sind (Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 38; Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 5). Dabei ist es dem Vermieter auch gestattet, die Kündigungen haupt- und hilfsweise auszusprechen (OLG Hamburg, NJW 1983, 182 [OLG Hamburg 07.04.1982 - 4 U 167/81]; BayOblG, NJW-RR 1991, 1036, Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 5; MüKo/Häublein § 573a Rn. 14; Palandt/Weidenkaff § 573a Rn. 10). Dies kann für den Vermieter vorteilhaft sein, wenn er zunächst mit kürzerer Frist nach § 573 BGB kündigt und nur hilfsweise mit verlängerter Frist nach § 573a BGB. Der Vermieter kann – nach umstrittener Ansicht – auch innerhalb der noch laufenden Kündigungsfrist von § 573 BGB auf eine Kündigung nach § 573a BGB umstellen, wenn er die Umstellung auf das Sonderkündigungsrecht eindeutig zum Ausdruck bringt (OLG Karlsruhe, NJW 1982, 391; Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 40; Palandt/Weidenkaff § 573a Rn. 10; MüKo/Häublein § 573a Rn. 15; a.A. Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 6).


Dieses Vorgehen würde ich Ihnen empfehlen:

Sie können nach § 573 BGB kündigen, weil Sie wegen der Beendigung Ihres Hauptmietverhältnisses ein berechtigtes Interesse haben. Sie sind verpflichtet, dem Vermieter den Besitz an der Wohnung zu verschaffen und zu räumen. Daher ist ein besonderer Fall des Abs. 1 gegeben. Es ist quasi mit Eigenbedarf vergleichbar.
Grds ist der Kündigungstatbestand des § 573 Abs 1 S 1 den in § 573 Abs 2 genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH NJW-RR 2007, 1460 [BGH 23.05.2007 - VIII ZR 122/06]). Abs 1 stellt einen Auffangtatbestand dar, der nur dann zur Geltung kommt, wenn keine der in § 573 Abs 2 gesondert aufgeführten berechtigten Interessen betroffen ist (jurisPK/Mössner Rn 19). Ein nicht in den Regelbeispielen des Abs 2 genanntes Interesse des Vermieters muss diesen vom Gewicht her entsprechen, um ein berechtigtes Interesse nach Abs 1 zu sein.
Es ist hierbei auf die geltende Rechts- und Sozialordnung sowie in bes Maße auf die Grundrechte abzustellen (Staud/Rolfs Rn 23). Ein berechtigtes Interesse ist demnach grds anzunehmen, wenn ein vernünftig denkender und seiner Sozialpflichtigkeit bewusster Vermieter das verfolgte Interesse als so erheblich ansehen kann, dass er zur Wahrung dieses Interesses die Vertragsbeendigung herbeiführen würde (jurisPK/Mössner Rn 20).
Es ist die Verpflichtung Ihrerseits gegenüber des Vermieters, die einen Kündigungsgrund darstellt.

Daneben steht Ihnen auf alle Fälle das Kündigungsrecht mit der verlängerten Kündigungsfrist zu.

Der Umstand, dass die Küchenmöbel im Mietvertrag aufgeführt sind, bedeutet nicht, dass diese in Ihr Eigentum übergehen. Dies dient nur zur genaueren Beschreibung der Mietsache.



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