Mieter bei zerrüttetem Verhältnis kündigen

Zunächst ist die von Ihnen vereinbarte Frist unwirksam. Dies ergibt sich aus § 573c BGB: Die Vorschrift wurde durch das Mietrechtsreformgesetz in das BGB eingefügt und trat am 01.09.2001 in Kraft. Sie ist anwendbar auf Kündigungen, die nach dem 31.08.2001 zugehen, was sich aus Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB ergibt.
§ 573c BGB gilt für Wohnraummietverhältnisse, die auf unbestimmte Dauer geschlossen wurden (Bamberger/Roth/Hannappel § 573c Rn. 7), und regelt die Fristen einer ordentlichen Kündigung. Abs. 2 lässt bei Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist, die Vereinbarung kürzerer Kündigungsfristen zu. Für Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB sieht Abs. 3 eine eigene Kündigungsfrist vor.
Für das Vorliegen eines solchen Falles haben Sie aber keine Anhaltspunkte gegeben, so dass es bei der gesetzlichen Regelung bleibt.

Die entscheidende Neuerung des § 573c BGB ist in der Bestimmung asymmetrischer Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter zu sehen. Abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses kommt es nur noch zu einer Verlängerung der Kündigungsfrist für den Vermieter. Diejenige für den Mieter bleibt während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses unverändert gleich.

Die Verkürzung der gesetzlichen Frist ist nach § 73c IV BGB unwirksam:
Abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters sind nicht möglich. Nachteilig und damit unwirksam sind Vereinbarungen sowohl über die Verlängerung als auch über die Verkürzung von Kündigungsfristen für den Mieter (MüKo/Häublein § 573c Rn. 15; Palandt/Weidenkaff § 573c Rn. 3).
Ist für beide Parteien eine längere oder kürzere Frist als die gesetzliche Frist vereinbart, ist die entsprechende Regelung teilunwirksam, d.h., sie gilt nur für den Vermieter (BGH, NZM 2008, 362 [BGH 12.03.2008 - VIII ZR 71/07]; MüKo/Häublein § 573c Rn. 15 mit Nachweisen zum Streitstand).

Daraus folgt, dass, wenn Sie nachh § 573a BGB kündigen wollen, alleine die hier genannte Frist maßgeblich ist.
Hierzu müssen Sie folgendes wissen:
Die Vorschrift begründet ein Sonderkündigungsrecht für den Vermieter (Blank/Börstinghaus § 573a Rn. 1) und umfasst alle Gebäude und damit neben reinen Wohn-, auch gemischt genutzte Gebäude (Palandt/Weidenkaff § 573a Rn. 4; Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 1; Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 14; Blank/Börstinghaus § 573a Rn. 11).

Eine Übergangsregelung zum vor der Mietrechtsreform geltenden Recht enthält Art. 229 § 3 Abs. 2 EGBGB, wonach das Sonderkündigungsrecht nach § 564b Abs. 4 Nr. 2 BGB a.F. in bestimmten Fällen noch bis zum 01.09.2006 ausgeübt werden konnte (Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 2; Einzelheiten hierzu s. bei Schmidt-Futterer/Blank Anhang zu § 573a BGB).

§ 573a BGB ist auf unbefristete Wohnraummietverhältnisse anwendbar (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 2), die durch ordentliche Kündigung beendet werden können (Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 6; Blank/Börstinghaus § 573a Rn. 4).

Die Regelung lässt nur das Erfordernis des berechtigten Interesses entfallen. Eine Kündigung »zum Zwecke der Mieterhöhung« bleibt daher auch nach dieser Vorschrift ausgeschlossen (Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 27). Unwirksam soll die Kündigung auch sein, wenn der Vermieter Abriss und Neubau mit sechs Wohnungen plant (LG Mannheim, NZM 2004, 256 [LG Mannheim 16.01.2004 - 4 S 100/03]). Eine Kündigung nach § 573a BGB ist schließlich auch unwirksam, wenn der Vermieter kündigt, um nach Aufgabe auch seiner eigenen Wohnung das Haus anschließend frei stehend verkaufen zu können (LG Duisburg, NZM 2005, 216 [LG Duisburg 18.01.2005 - 13 S 333/04]; vgl. auch Rdn. 17a). Andere Vorschriften wie z.B. § 574 BGB bleiben ebenfalls anwendbar, sodass das Mietverhältnis bei erfolgreichem Widerspruch des Mieters nicht endet (Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 30; MüKo/Häublein § 573a Rn. 17; Palandt/Weidenkaff § 573a Rn. 12).

Hintergrund der Regelung ist der Gedanke, dass bei einem engen Zusammenleben von Mieter und Vermieter jedenfalls ein Minimum an Harmonie vorhanden sein muss. Andernfalls soll der Vermieter die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis beenden zu können, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf (BGH, MittBayNot 2010, 465; Blank/Börstinghaus § 573a Rn. 1). Es ist aber nicht Voraussetzung des Sonderkündigungsrechts, dass tatsächlich ein zerrüttetes Verhältnis zwischen den Mietvertragsparteien vorliegt oder Spannungen zwischen diesen bestehen (Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 2; Blank/Börstinghaus § 573a Rn. 1; MüKo/Häublein § 573a Rn. 3).

Das Kündigungsrecht besteht bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Der von § 573a BGB verwendete Begriff der Wohnung geht über den anderer gesetzlicher Vorschriften hinaus (Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 6). In Anlehnung an DIN 283 ist der Begriff der Wohnung so zu definieren, dass es sich dabei um eine selbstständige, räumlich und wirtschaftlich gesonderte Wohneinheit handelt, die eine autonome Haushaltsführung ermöglicht (BGH, NZM 2011, 71 [BGH 17.11.2010 - VIII ZR 90/10]; Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 21; Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 6, zu einem weit verstandenen Wohnungsbegriff vgl. auch AG Hamburg-Bergedorf, ZMR 2012, 451). Sind Versorgungsleitungen vorhanden, so muss eine Küche nicht eingerichtet sein (Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 15; Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 6), sofern der Mietvertrag eine entsprechende Nutzung gestattet (MüKo/Häublein § 573a Rn. 11). Unerheblich für die Einordnung als Wohnung sind Fragen der Baurechtskonformität (BGH, NZM 2011, 71 [BGH 17.11.2010 - VIII ZR 90/10]; Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 14; Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 21; Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 13), weil trotz Verstößen gegen Baurecht eine Nutzung als Wohnung erfolgen kann (BGH, NZM 2011, 71 [BGH 17.11.2010 - VIII ZR 90/10]). Darauf, ob die Wohnung abgeschlossen ist, kommt es ebenfalls nicht an (Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 6; Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 21). Ob es sich um eine Wohnung handelt, entscheidet im Einzelfall die Verkehrsauffassung (Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 14; s. zahlreiche Beispiele aus der instanzgerichtlichen Rechtsprechung zur Frage der Wohnungseigenschaft bei Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 23 f.).
Es dürfen sich nicht mehr als zwei Wohnungen in dem Gebäude befinden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob eine Wohnung als solche genutzt wird oder leer steht (Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 14; Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 25; Blank/Börstinghaus § 573a Rn. 20). Ebenso wenig ist die steuerliche Behandlung als Ein- oder Zweifamilienhaus maßgeblich (Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 13; MüKo/Häublein § 573a Rn. 10; Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 21). Dass neben den beiden Wohnungen weitere und zwar gewerblich genutzte Flächen vorhanden sind, schadet nicht (Palandt/Weidenkaff § 573a Rn. 4; Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 12). Sind im Gebäude weitere Räume vorhanden, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen, und sind diese in der Vergangenheit auch als Wohnung genutzt worden, sind diese dennoch nicht als dritte Wohnung einzuordnen, wenn diese Räume bereits vor Abschluss des jeweiligen Mietvertrages nicht mehr als Wohnung, sondern als gewerbliche Räume genutzt wurden (BGH, NZM 2008, 682 [BGH 25.06.2008 - VIII ZR 307/07]). Ob es sich um ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen handelt, entscheidet die Verkehrsanschauung (BGH, NZM 2011, 71 [BGH 17.11.2010 - VIII ZR 90/10]). Sind danach jedoch in einem Gebäude mehr als drei Wohnungen vorhanden, ändert sich an der Tatsache der Existenz von drei Wohnungen im Gebäude nichts dadurch, dass der Vermieter zwei von diesen Wohnungen zu einem einheitlichen Wohnbereich integriert hat. Durch eine solche Erweiterung des Wohnbereichs des Vermieters reduziert sich der einmal vorhandene Wohnungsbestand nicht. Befinden sich daher in einem Wohnhaus eine Wohnung im Erdgeschoss, eine Wohnung im Obergeschoss sowie eine selbstständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung, handelt es sich nicht um ein Gebäude mit nur zwei Wohnungen und zwar auch dann nicht, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswohnung auch die Einliegerwohnung nutzt (BGH, NZM 2011, 71 [BGH 17.11.2010 - VIII ZR 90/10]). Etwas anderes gilt aber, wenn der Vermieter in einem Haus Obergeschoss und Dachgeschoss nutzt, es sich bei dem Dachgeschoss tatsächlich jedoch nicht um eine eigenständige Wohnung handelt. An dem fehlenden Merkmal der Eigenständigkeit der Wohnung im Dachgeschoss ändert sich auch nicht dadurch etwas, dass das Dachgeschoss zuvor als eigene Wohnung genutzt wurde. In diesem Fall besteht ein Kündigungsrecht nach § 573a BGB (LG Saarbrücken, ZMR 2007, 540 [LG Saarbrücken 31.03.2006 - 13 B S 112/05]).
Die Wohnungen müssen sich in einem Gebäude befinden. Ob es sich um ein einheitliches Gebäude handelt, entscheidet ebenfalls die Verkehrsauffassung (BGH, MittBayNot 2010, 465; Palandt/Weidenkaff § 573a Rn. 4) und nicht die Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude (BGH, MittBayNot 2010, 465). Maßgeblich ist aber auch die Frage, ob die Bewohner zwangsläufig, etwa im Eingangsbereich, aufeinandertreffen (Palandt/Weidenkaff § 573a Rn. 4; MüKo/Häublein § 573a Rn. 9; a.A. Blank/Börstinghaus § 573a Rn. 9 und Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 12 mit zahlreichen Beispielen für dieses Erfordernis aus der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und unter Berufung für die ablehnende Auffassung auf OLG Saarbrücken, ZMR 1992, 492, wonach die Möglichkeit des Zusammentreffens der Mietvertragsparteien nicht erforderlich sein soll). Aus Gründen der Rechtssicherheit soll das Sonderkündigungsrecht nach der Rechtsprechung des BGH jedoch auch dann bestehen, wenn die Parteien im gemeinsam bewohnten Gebäude keine Gelegenheit zum Zusammentreffen haben, insb. wenn es an einem gemeinsamen Treppenhaus etc. fehlt (BGH, NZM 2008, 682 [BGH 25.06.2008 - VIII ZR 307/07]). Dies ist, auch wenn der Gesetzeszweck für die Maßgeblichkeit des Kriteriums spricht, für die Praxis zu beachten.

Kein einheitliches Gebäude i.S.d. § 573a BGB liegt vor bei Reihen- und Doppelhäusern (BGH, MittBayNot 2010, 465; Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 12; Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 15; a.A. MüKo/Häublein § 573a Rn. 9), bei zwei selbstständigen nebeneinanderliegenden Teilen eines Zweifamilienhauses mit getrennten Eingängen (Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 15) oder bei zwei übereinander liegenden Wohnungen eines Terrassenhauses ohne gemeinsamen Eingang und sonstige Berührungspunkte (Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 11). Die Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude ist unerheblich (BGH, MittBayNot 2010, 465; Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 11; Blank/Börstinghaus § 573a Rn. 8 mit weiteren Beispielen aus der instanzgerichtlichen Rechtsprechung). Das Kündigungsrecht besteht bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen auch dann, wenn erst aufgrund der Realteilung eines bislang ungeteilten Grundstücks, auf welchem ein Reihenhaus-Wohnblock errichtet war, ein neues Grundstück mit einem aus zwei Wohnungen bestehenden Reihenhaus und somit erst dadurch die Situation entsteht, in der die Kündigung nach § 573a BGB möglich ist. Insb. ist in diesem Fall die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB nicht analog auf eine Kündigung nach § 573a BGB anwendbar, da es insoweit am Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke fehlt (BGH, MittBayNot 2010, 465).

Der Vermieter selbst muss im Gebäude wohnen. Streitig ist, ob er dort seinen Lebensmittelpunkt haben muss (bejahend Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 10; MüKo/Häublein § 573a Rn. 5; s. Nachweise zum Streitstand bei Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 19 und Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 17). Es erscheint nicht erforderlich, den Begriff des Lebensmittelpunktes als zwingende Voraussetzung zu konstatieren. Nach dem Gesetzeszweck ist aber zu fordern, dass der Vermieter die Wohnung mit solcher Intensität nutzen muss, dass es – abstrakt – zu einer gegenseitigen Beeinträchtigung kommen kann (Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 19; MüKo/Häublein § 573a Rn. 5; Palandt/Weidenkaff § 573a Rn. 5). Nicht ausreichend ist es daher, wenn die Wohnung überwiegend leer steht (Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 19), vom Vermieter nur als Wochenendwohnung (Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 19; Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 17) oder zu beruflichen bzw. gewerblichen Zwecken genutzt wird, da der Vermieter sie dann nicht »bewohnt« (MüKo/Häublein § 573a Rn. 5).

Auf die Eigentumsverhältnisse kommt es nicht an (Blank/Börstinghaus § 573a Rn. 10), sodass die Vorschrift auch für Untermietverhältnisse gilt (MüKo/Häublein § 573a Rn. 6). Entscheidend ist damit, wer Partei des Mietvertrages ist.

Haben mehrere Vermieter den Mietvertrag geschlossen, muss nur einer in der Wohnung wohnen (Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 9; Blank/Börstinghaus § 573a Rn. 13). Bei Vermietung durch eine juristische Person besteht kein Sonderkündigungsrecht (Blank/Börstinghaus § 573a Rn. 13), da diese nicht »bewohnen« kann.
Soweit ich Ihre Anfrage überblicke, dürften diese Voraussetzungen bei Ihnen vorliegen, so dass davon ausgegangen werden kann, dass Sie tatsächlich nach dieser Vorschrift kündigen können.

Die Tatbestandsvoraussetzungen müssen grds. im Zeitpunkt der Kündigung (LG Saarbrücken, ZMR 2007, 540 [LG Saarbrücken 31.03.2006 - 13 B S 112/05]; Palandt/Weidenkaff § 573a Rn. 5; Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 21) und nicht schon bei Vertragsschluss (Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 16; zur a.A. s. Nachweise bei Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 22 Fn. 39) vorliegen, was sich aus allgemeinen Grundsätzen ergibt. Fälle, in denen der Vermieter missbräuchlich nach Vertragsschluss z.B. durch bauliche Änderungen des Gebäudes die Kündigungsvoraussetzungen herbeiführt, lassen sich im Einzelfall über den Grundsatz von Treu und Glauben lösen (Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 16; Blank/Börstinghaus § 573a Rn. 15).
Die Kündigungsvoraussetzungen müssen auch am Kündigungstermin noch vorliegen (LG Stuttgart, WuM 2007, 75 [LG Stuttgart 25.01.2006 - 13 S 357/05]), sodass Fortsetzungsansprüche des Mieters entstehen können (Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 21), wenn diese z.B. bei Tod des Vermieters (Palandt/Weidenkaff § 573a Rn. 5) nach Ausspruch der Kündigung wegfallen (Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 22). Dies gilt auch in dem Fall, in dem der Vermieter nach Ausspruch der Kündigung beschließt, die Wohnung aufzugeben (LG Duisburg, NZM 2005, 216 [LG Duisburg 18.01.2005 - 13 S 333/04]; Blank/Börstinghaus § 573a Rn. 16). Die Voraussetzung des »Bewohnens« durch den Vermieter muss noch bei Schluss der mündlichen Verhandlung im Räumungsrechtsstreit vorliegen (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1994, 80 [OLG Karlsruhe 22.04.1993 - 11 U 60/92]).
Treuwidrig und damit ausgeschlossen ist die Kündigung, wenn der Vermieter diese nur ausspricht, um das Haus anschließend unvermietet zu veräußern (LG Stuttgart, WuM 2007, 75 [LG Stuttgart 25.01.2006 - 13 S 357/05]). Gleiches gilt, wenn der Vermieter das Gebäude abreißen will, um dort ein neues Gebäude zu errichten. In diesem Fall muss geprüft werden, ob eine Verwertungskündigung nach § 573 BGB in Betracht kommt (LG Mannheim, NZM 2004, 256 [LG Mannheim 16.01.2004 - 4 S 100/03]).

Die Form des § 568 Abs. 1 BGB ist einzuhalten.
Nach Absatz 3 ist anzugeben, auf welchen Absatz der Vorschrift die Kündigung gestützt wird.
Diese Angabe ist Wirksamkeitsvoraussetzung (Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 25; Palandt/Weidenkaff § 573a Rn. 9). Die bloße Angabe der verlängerten Kündigungsfrist reicht nicht (Palandt/Weidenkaff § 573a Rn. 9; Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 22; MüKo/Häublein § 573a Rn. 13).
Ebenso wenig kann aus dem Fehlen der Angabe eines Kündigungsgrundes mit hinreichender Sicherheit auf eine Kündigung nach § 573a BGB geschlossen werden, da es sich dabei auch um eine unwirksame Kündigung nach § 573 BGB handeln könnte (Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 23; Blank/Börstinghaus § 573a Rn. 30).

Der Vermieter muss darüber hinaus keine Kündigungsgründe angeben (Palandt/Weidenkaff § 573a Rn. 9; Blank/Börstinghaus § 573a Rn. 32; Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 37; MüKo/Häublein § 573a Rn. 16). § 574 Abs. 3 BGB findet keine Anwendung (Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 24; Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 37; Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 23, 26).

Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist ergibt sich aus § 573c BGB bzw. aus einer vertraglichen Regelung, die die Frist zugunsten des Mieters verlängert (Palandt/Weidenkaff § 573c Rn. 12) und verlängert sich nach Absatz 1 Satz 2 um 3 Monate.
Es ist also eine Frist von mindestens 6 Monaten einzuhalten.

Der Vermieter hat die Wahl, ob er nach § 573 oder § 573a BGB kündigt, wenn die Voraussetzungen beider Vorschriften erfüllt sind (Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 38; Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 5). Dabei ist es dem Vermieter auch gestattet, die Kündigungen haupt- und hilfsweise auszusprechen (OLG Hamburg, NJW 1983, 182 [OLG Hamburg 07.04.1982 - 4 U 167/81]; BayOblG, NJW-RR 1991, 1036, Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 5; MüKo/Häublein § 573a Rn. 14; Palandt/Weidenkaff § 573a Rn. 10). Dies kann für den Vermieter vorteilhaft sein, wenn er zunächst mit kürzerer Frist nach § 573 BGB kündigt und nur hilfsweise mit verlängerter Frist nach § 573a BGB. Der Vermieter kann – nach umstrittener Ansicht – auch innerhalb der noch laufenden Kündigungsfrist von § 573 BGB auf eine Kündigung nach § 573a BGB umstellen, wenn er die Umstellung auf das Sonderkündigungsrecht eindeutig zum Ausdruck bringt (OLG Karlsruhe, NJW 1982, 391; Schmidt-Futterer/Blank § 573a Rn. 40; Palandt/Weidenkaff § 573a Rn. 10; MüKo/Häublein § 573a Rn. 15; a.A. Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 6).
Zum Nachteil des Mieters kann von der Vorschrift nicht abgewichen werden, was sich aus Absatz 4 ergibt. Abweichungen zugunsten des Mieters sind möglich (Bamberger/Roth/Hannappel § 573a Rn. 29), insb. kann die Vorschrift insgesamt ausgeschlossen (Schmidt/Futterer/Blank § 573a Rn. 44) oder eine längere Kündigungsfrist vereinbart werden (Staudinger/Rolfs § 573a Rn. 28).

Angesichts dessen wäre es durchaus einer Überlegung wert, sich mit dem Gedanken eines einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrages näher zu beschäftigen, um gegebenenfalls die Fristen abzukürzen.