Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Mietkaution schon vor Nebenkostenabrechnung zurückerhalten


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 11.09.2015

Frage:

Nach Auszug aus meiner Wohnung zum 31.08.2015 steht mir noch die damals bei Einzug gezahlte Mietkaution von 2 1/2 Monatsmieten zu. Der Vermieter wird diese auch an mich überweisen (gemäß Übergabeprotokoll), aber erst nach erfolgter Nebenkostenabrechnung - wahrscheinlich im März 2016.
Da ich in den letzten Jahren noch nie Nebenkosten nachzahlen musste bzw. einen kleinen Betrag aus der Nebenkostenrechnung gutgeschrieben bekommen habe, macht es für mich keinen Sinn, solange auf die zu erstattende Mietkaution zu warten.
Habe ich das Recht als ehemaliger Mieter zumindest einen Teil meiner Mietkaution anzufordern? Oder gesteht das deutsche Mietrecht dem Vermieter diese Vorgehensweise zu?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Sicherheit entweder zurückzugeben oder zu verwerten (LG Halle NZM 2008, 685 [LG Halle 25.09.2007 - 2 S 121/07]: wenn Forderung unstr., rechtskräftig festgestellt oder evident begründet ist, LG Darmstadt WuM 2008, 726 [LG Darmstadt 11.09.2007 - 25 S 135/07]).
Grundsätzlich ist die »Kaution« zurückzugeben, wenn alle Ansprüche des Vermieters erfüllt oder verjährt sind (Schmidt-Futterer/Blank § 551 Rn. 102 ff.). Der Vermieter ist – auch bei preisgebundenem Wohnraum (AG Spandau GE 2011, 1488) – nicht gehindert, gegen diesen Anspruch mit Schadensersatzansprüchen aufzurechnen. Dies ist auch dann möglich wenn die Schadensersatzansprüche bereits gemäß § 548 BGB verjährt sind (BGH ZMR 1987, 412 [BGH 01.07.1987 - VIII ARZ 2/87]; vgl. Staudinger/Emmerich § 551 Rn. 31).
Eine Aufrechnung ist allerdings ausgeschlossen, wenn die Gegenforderung bei Beendigung der Mietzeit und/oder bei Entstehung der Aufrechnungslage bereits verjährt war (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 658; AG Bremerhaven WuM 1988, 124; Hinz MietPrax Fach 1 Rn. 567). Eine Aufrechnung ist ferner nicht möglich, wenn der Vermieter den Erfüllungsanspruch, der nicht schon auf Geld gerichtet ist (z.B. Anspruch auf Beseitigung von Mietereinbauten oder Vornahme von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses), vor Umwandlung in einen Schadensersatzanspruch in Geld verjähren lässt. Wegen der Neuregelung in § 281 Abs. 1 und 4 BGB gegenüber § 326 BGB a.F. hat diese Konstellation freilich keine große praktische Bedeutung mehr, da nach der notwendigen Fristsetzung (§ 284 Abs. 1 BGB) bereits ein Schadensersatzanspruch entsteht, ohne dass der Erfüllungsanspruch untergeht. Der Mieter muss mit einer Inanspruchnahme auf Leistung so lange rechnen, bis der Vermieter statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat und sich nach § 281 Abs. 4 BGB festgelegt hat. Nach einer Auffassung ist der aufschiebend bedingte Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters während des laufenden Mietverhältnisses nicht erfüllbar (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 658). Das hätte die merkwürdige Konsequenz, dass auch eine Aufrechnung trotz ihrer Rückwirkung nach § 389 BGB nicht möglich wäre. Eben aus diesem Grunde kann dem nicht gefolgt werden.

Die Frist, innerhalb derer die Kaution zu verwerten oder zurückzugeben ist, ist nicht gesetzlich bestimmt. Von der Rechtsprechung werden hier daher nach eigenem Ermessen Fristen zwischen drei und sechs Monaten (vgl. LG Berlin GE 2011, 484 und 268; Antoni WuM 2006, 359; OLG Düsseldorf ZMR 2008, 708) gewährt, wobei in Anlehnung an die Frist des § 548 BGB die Tendenz eher zu sechs Monaten geht (vgl. z.B. OLG Hamm NJW-RR 1992, 1036 [OLG Hamm 03.12.1991 - 7 U 101/91]; LG Berlin ZMR 1999, 762, während nach OLG Köln ZMR 1998, 345 auch im Einzelfall nur 2,5 Monate genommen werden); insbesondere dann, wenn noch Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen offen sind.
Maßgeblich sind stets die Umstände des Einzelfalls; die Frist muss diesem angemessen sein (Staudinger/Emmerich § 551 Rn. 29 mit umfangreichen Einzelnachweisen).
Eine Abrechnungshöchstfrist hat der Gesetzgeber nicht festgeschrieben (vgl. Hinz/Ormanschick/Riecke/ Scheff § 2 Rn. 47). Ein Zeitraum von zwei Jahren wird vom OLG Düsseldorf (ZMR 1992, 191) in jedem Fall für zu lange erachtet.

Erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist wird die Kaution – ggf. gegenüber dem Erben des Mieters (AG Düsseldorf WuM 2011, 624) – zur Rückzahlung fällig (BGH ZMR 1987, 412); erfüllbar ist der Rückzahlungsanspruch bereits ab Rückgabe der Mietsache (LG Berlin GE 2011, 484); der Vermieter hat dann kein Zurückbehaltungsrecht mehr, auch wenn er immer noch Gegenforderungen behauptet (Staudinger/Emmerich § 551 Rn. 31).
Allerdings darf er immer noch, auch mit verjährten Ansprüchen (vgl. Lammel § 551 Rn. 80), aufrechnen (s.o. Rdn. 128). Zum Einbehalt für noch nicht abgerechnete Nebenkosten gilt.

Probleme wirft immer wieder die Frage auf, ob bzw. inwieweit der Vermieter Einbehalte für zu erwartende Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung machen darf (BGH ZMR 2006, 431 [BGH 18.01.2006 - VIII ZR 71/05] für noch zu erstellende Nebenkostenabrechnung, grundlegend Goetzmann ZMR 2002, 566–572).

Ist mit Nachzahlungen zu rechnen, kann weder vom Mieter verlangt werden, dass er bis zur Erstellung der nächsten Betriebskostenabrechnung auf die Rückzahlung der gesamten Kaution wartet, noch kann vom Vermieter verlangt werden, dass er jegliche Sicherheit aufgibt.
Angesichts dieses Interessenkonflikts tendiert die Rechtsprechung dahin, dass aufgrund allgemeiner Erfahrungswerte der Betrag zu schätzen ist, der voraussichtlich nachzuzahlen ist. Diesen Betrag darf der Vermieter zunächst einbehalten und es ist dann über ihn nochmals gesondert abzurechnen, wenn die Betriebskostenabrechnung vorliegt (AG Langen WuM 1996, 31 [AG Rostock 20.09.1995 - 41 C 75/95]; Schmid Handbuch der Mietnebenkosten Rn. 1133; OLG Düsseldorf ZMR 2000, 211; a.A. z.B. LG Berlin ZMR 1999, 257 unter Hinweis darauf, dass Vorauszahlungsbeträge nicht mitbestimmend für die Kautionshöhe sind, sodass die entsprechenden Betriebskostennachzahlungen auch nicht von der Kaution gedeckt seien). Das Recht zur Zurückbehaltung entfällt aber jedenfalls, wenn der Vermieter die Abrechnungsfrist für die Betriebskostenabrechnung nicht eingehalten hat (LG Kassel WuM 1989, 511 [LG Kassel 02.02.1989 - 1 S 707/88]).

Nach Ansicht des LG Köln (WuM 1980, 78) ist eine formularvertragliche Klausel (zur AGB-Problematik vgl. Goetzmann ZMR 2002, 566 [570]) unwirksam, die den Vermieter berechtigt, nach Auszug des Mieters einen Betrag in Höhe des zweifachen monatlichen Betriebskostenvorschusses einzubehalten. Das AG Hamburg (WuM 1997, 213 [AG Hamburg 22.02.1996 - 48 C 1969/95]) hat als Obergrenze des Einbehalts einen Betrag in Höhe von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungsbeträgen festgesetzt, soweit vertraglich keine gesonderte Regelung getroffen wurde.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution einschließlich Zinsen verjährt nach § 195 BGB – zum einheitlichen Verjährungsbeginn vgl. LG Lübeck ZMR 2011, 42 – in drei Jahren (vgl. BGH ZMR 2011, 783; LG Oldenburg ZMR 2013, 892; AG Anklam WuM 2011, 484). Entsprechend gilt die 3-jährige Verjährung, wenn der Vermieter unter Vorbehalt (zur vorbehaltlosen Zahlung) die Kaution zurückgewährt hat und sich dann doch noch Ansprüche gegen den Mieter ergeben (vgl. Oske ZMR 1975, 193 f.). Streitig ist, ob im vorbehaltlosen Zurückzahlen der Kaution ein Erlassvertrag zu sehen ist (verneinend Geldmacher DWW 2002, 182;).



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Mietnebenkosten

Mietrecht: Keine Nachzahlung bei Betriebskostenpauschale | Stand: 16.01.2017

FRAGE: Ich wohne seit 01.07.2014 in einer Wohnung zur Miete. Am 28.12.2016 habe ich eine Nebenkostenabrechnung für 2015 erhalten. Diese bescheinigt mir eine Nachzahlung von 246,39 Euro. Für 2014 ha...

ANTWORT: Wenn Sie, wie Sie schreiben, eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben, müssen Sie die Nachzahlung nicht leisten und können das Verlangen hierauf zurückweisen. Dem liegen folgende Überlegunge ...weiter lesen

Umlagefähigkeit der Kosten bei der Insallation von geeichten Wärmezählern | Stand: 07.10.2015

FRAGE: Wir haben ein Haus (3 Wohnungen) vermietet. Hierfür wollten wir jetzt geeichte Wärmezähleranmieten. Sind diese Kosten umlagefähig - auch wenn die Mieter die Jahre davor für di...

ANTWORT: Maßgeblich ist zunächst, was in den Mietverträgen steht.Ich gehe dabei davon aus, dass Sie mit den Mietern Vorauszahlungen und keine Pauschalzahlungen auf die Mietnebenkosten vereinbar ...weiter lesen

Nebenkosten für vom Vermieter benutzte Räume auf Mieter umgelegt | Stand: 16.09.2014

FRAGE: Wir wohnen zur Miete in einem Haus, das auch verschiedene Kellerräume hat.Der Vermieter nutzt diese Kellerräume täglich zum Lagern seiner Baumaterialien + Werkzeug usw., Entladen / Verlade...

ANTWORT: Die Kostenverteilung betrifft das Problem des Verhältnisses der Zahlungsverpflichtungen der Mieter untereinander, nämlich die Frage, wie die umlegungsfähigen Gesamtkosten auf die einzelne ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht

Interessante Beiträge zu Mietnebenkosten

Mit Pferden ist auf einer Autobahn ist nicht zu rechnen
Nürnberg (D-AH) - Laufen zwei Pferde auf die Autobahn und stößt dort ein Fahrzeug mit ihnen zusammen, so haften vor allem die Tierhalter für den Schaden. Der Autofahrer, der den Wagen nicht me ...weiter lesen

Suchscheinwerfer auf Jagdgewehren verboten
Nürnberg (D-AH) - Wer mit aufs Gewehr montiertem Suchscheinwerfer auf Pirsch geht, verstößt gegen die Grundregeln des Waidwerks und muss seinen Jagd- und Waffenschein zurückgeben. Das hat das Verwaltungsgericht Ar ...weiter lesen

Schornsteinfeger haftet selbst, wenn er vom Dach fällt
Nürnberg (D-AH) - Nicht jeder Schornsteinfeger bringt auch Glück ins Haus. Kippt die Leiter um, die dem Mann der schwarzen Zunft für seine Inspektion auf dem Dach vom Hausbesitzer zur Verfügung gestellt wu ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

20.693 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 04.07.2018
Ich hatte eine E-Mail Beratung gebucht für Mietrecht und habe dann Kontakt mit der Rechtsanwältin Alexandra Pritzsche gehabt.sie ist sehr kompetent nimmt sich auch viel Zeit und hat auf jede Frage die richtige passende Antwort gehabt ich kann die Rechtsanwältin nur weiter empfehlen ein großes Lob und vielen Dank noch.

   | Stand: 29.06.2018
Frau Kuner hat mich kompetent , sehr freundlich und zuvorkommend beraten. Vielen Dank Frau Kuner!

   | Stand: 28.06.2018
Ich war sehr zufrieden mit der Beratung von Herrn RA Hoffmann, der mir, in einem für mich komplexen Fall, weitergeholfen hat. Ich werde mich wieder an ihn wenden. Herzlichen Dank

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Allgemeine Rechtsfragen | Arbeitsrecht | Mietrecht | Abrechnungen | Abrechnungsfehler | Abrechnungsfrist | Abrechnungsschlüssel | Abrechnungszeitraum | Endabrechnung | Hausabrechnung | Hausnebenkosten | Hausnebenkostenabrechnung | Heizkostenverteilung | Jahresabrechnung | Kostenabrechnung | Mietkostenabrechnung | Nachforderung | Nebenkostenabrechnung | Nebenkostenrechnung | Umlageschlüssel | Verbrauchsabrechnung | Verteilungsschlüssel | Wasserkostenabrechnung

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen