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Steuern nach Verkauf von Immobilie

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Karl Heinz Lehmann
Stand: 09.08.2015

Frage:

Unsere Immobilie wurde 1997 fertiggestellt und besteht im Erdgeschoss aus einer Zahnarztpraxis und im Dachgeschoss aus einer Wohnung.
Das Grundstück hat meine Tochter 1995 gekauft. Für das Grundstück erhielt ich ein unentgeltliches Nießbrauchrecht ohne Befristung, alle Lasten des Grundstücks habe ich getragen. Daraufhin baute ich auf dem Grundstück von 1995 bis 1997 die Immobilie mit Zahnarztpraxis und Wohnung auf eigene Rechnung und investierte nachweisbar 350.000 DM bis zur Fertigstellung der baulichen Anlagen. Ab September 1997 wurde die meine Zahnarztpraxis eröffnet und die Wohnung im Dachgeschoss vermietet. Ab Mai 2000 verlegte ich meinen Wohnsitz nach Österreich und vermietete dann auch die Zahnarztpraxis an meine Nachfolgerin.

Im Jahre 2010 kaufte ich von meiner Tochter das Grundstück mit Immobilie, die von mir zu 100% errichtet wurde, zu einem Preis von 50.000 EUR zurück.
Die ist im Grundbuch eingetragen.
Jetzt möchte ich gern das Grundstück komplett verkaufen. Es liegt ein Kaufangebot von 230.000 EUR vor.
Würde bei dem geplanten Verkauf eine Steuer anfallen und wie hoch wäre diese?

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Antwort:

Bei Ihrem geplanten Verkauf würde rein rechtlich eine Spekulationssteuer und Einkommensteuer
auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Wie hoch dieser Betrag wäre, vermag ich nicht zu beziffern.
Ich muss Ihnen dazu raten, Ihren Steuerberater zu konsultieren, am besten denjenigen, der Sie zu
Ihrer aktiven Zeit als Zahnärztin betreut hat.


Ob die eine oder andere Steuer auf Sie beim Verkauf Ihres Anwesens zukommen wird, hängt davon
ab, wie man aus dem Berechnungslabyrinth herauskommt, das durch die unterschiedlichen Rechtsänderungen eingetreten ist.


Ich lasse einmal offen, zu welchem Preis Ihre Tochter das Grundstück im Dezember 1995 erworben
hat. Tatsache ist, dass Sie dieses Grundstück mit einem Praxis-und Wohnhaus bebaut haben und
hierfür 350.000,00 DM bezahlt haben, wodurch naturgemäß eine wesentliche Wertsteigerung des
Grundstücks eingetreten ist. In diesem Wert wurde die Immobilie durch den Nießbrauch gemindert,
der Ihnen am 14.08.1996 eingeräumt worden ist. In welcher Höhe sodann eine Wertminderung des
Gebäudes bis zum Jahr 2010 eingetreten ist, kann ich nicht annähernd sagen. Das weiß aber mit.
Sicherheit Ihr Steuerberater, der Sie seinerzeit betreut hat. Dabei gehe ich davon aus, dass Ihre Bau-
kosten oder die durch den Bau eingetretene Wertsteigerung einer Abschreibung unterworfen worden
ist.
Die Preisfrage gipfelt darin, welchen Verkehrswert die Immobilie am 17.06.2010 (Tag der Beurkundung des Kaufvertrages mit Ihrer Tochter) hatte. Das Finanzamt wird allein mit der Grunderwerb-
steuer von 50.000,00 € nicht zufrieden sein. Weil Sie den Grunderwerb erst am 07.12.2010 mit Ihrer Eintragung im Grundbuch erworben haben und 2015 oder 2016 verkaufen werden, ist die 10-jährige
Spekulationsfrist nach § 23 EStG noch nicht abgelaufen. Daher ist auf die Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks abzustellen, d. h. einerseits auf den 17.06.2010 und andererseits auf den
Tag des Verkaufs in diesem oder im nächsten Jahr abzustellen. Während nach alter Rechtslage bei Veräußerung eines vom Steuerpflichtigen erworbenen und nachfolgend bebauten Grundstücks lediglich der Gewinn aus der Veräußerung von Grund und Boden der Besteuerung unterworfen wer-
den konnte, bestimmt § 23 Abs. Nr. 1 EStG nun, dass Gebäude und Außenanlagen einzubeziehen sind. Welcher Wert hierbei nun zugrunde zu legen ist, dürfte insbesondere deswegen schwierig sein,
weil Sie das Grundstück w i r t s c h a f t l i c h ab Herstellung der Immobilie genutzt und evtl.
nach der AfA abgeschrieben haben. Auch dieser Problemkreis dürfte am ehesten von Ihrem damaligen Steuerberater zu klären sein.


Bei der Ermittlung eines Veräußerungsgewinns sind von dem Veräußerungspreis die Anschaffungs-
oder Herstellungskosten des veräußerten Objekts sowie die Werbungskosten abzuziehen (§ 23 Abs.
3 Satz 1 EstGB. Hierbei ist zu beachten, dass sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um
Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen (Fördergebietsgesetz?) mindern, soweit sie bei der Einkunftsermittlung abgezogen worden sind (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Eine Besonderheit, die sich allerdings zu Ihren Gunsten auswirken dürfte, ergibt sich bei einer im Zusammenhang mit der Veräußerung erfolgten Nießbrauchsablösung. Erfolgt die Ablösung des
Nutzungsrechtes gegen Entgelt, wofür der geringe Erwerbspreis von 50.000,00 € spricht, mindert
sich der Veräußerungsgewinn.


Weiter ist die Valutierung der im Grundbuch in Abteilung III eingetragenen Belastungen in Höhe von insgesamt 180.486,04 € von Bedeutung. Wie diese Belastungen sich steuermindernd auswirken,
hängt von der Valutierung und davon ab, ob sie übernommen oder mittels des Kaufpreises getilgt
werden.


Der eventuelle Gewinn kann ansonsten nur noch geschmälert werden durch die Veräußerungskosten
wie Inserate, Makler, Notar, Gerichtskosten des Grundbuchs, Telefon, Fahrtkosten, Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablösung der eingetragenen Belastungen und ggfls. Renovierung.
Die zu entrichtende Steuer dürfte ebenfalls nur von Ihrem früheren Steuerberater zu errechnen sein,
den Sie nach Möglichkeit konsultieren sollten, um Sachverständigengebühren für eine Schätzung
zu vermeiden. Die Problematik liegt einfach darin begründet, dass Sie rechtlich auf fremden Grund und Boden gebaut haben, aufgrund des Nießbrauchs vorübergehend genutzt und abgeschrieben haben (?), sodann Eigentümerin geworden sind und jetzt nach relativ kurzer Zeit verkaufen wollen.
Dennoch hoffe ich, dass Ihnen meine Ausführungen in Vorbereitung des Verkaufs und evtl. der
Preisgestaltung hilfreich sein werden.



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