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Forderungen vom Mieterhöhung an die Mieter

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 20.07.2015

Frage:

Seit 01.09.2009 vermiete ich meine Wohnung an eine WG. Ich habe einen Standard Mietvertrag (Sigel – Art.nr. MV 469/MV 569).


Im § 2 Miete ist nachfolgender Passus angekreuzt worden.
„Der Vermieter ist berechtigt, die Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen. Dies gilt auch für Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit.“

Ergänzt habe ich diesen Passus in Klammern mit folgendem Text:
„max. 1% der Miete pro Jahr“

Ich habe es die letzten Jahre versäumt die Miete zu erhöhen.
Nun habe ich in einem persönlichen Gespräch versucht eine Einigung zur Mieterhöhung zu erzielen.
Stoße jedoch auf taube Ohren.

Daher ergeben sich nun folgende Fragen:
1.) Ist die Ergänzung im §2 Miete überhaupt rechtsgültig?
- Wenn ja, um wieviel Prozent darf ich dann die Miete dann erhöhen?
Bzw. ab welchem Jahr darf ich Sie erhöhen?

Mir geht es nicht um Nachforderung der letzten Monate und Jahre (ich gehe davon aus das man nachträglich keine Miete einfordern darf) sondern um eine maximale Erhöhung der Miete ab dem kommenden Monat.
Wäre eine nachträgliche Einforderung überhaupt rechtens?

2.) Wenn die Ergänzung nicht rechtsgültig ist, um wieviel Prozent darf ich unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgabe, aber auch daß ich die Miete die letzten 6 Jahre nicht erhöht habe oder unter Berücksichtigung eventueller Index- oder Vergleichsmieten, die Miete ab kommenden Monat erhöhen?

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Antwort:

Die vereinbarte Klausel mag wirtschaftlich nicht sehr sinnvoll sein, sie ist dennoch rechtswirksam. Sie können leider bei einer Mieterhöhung immer nur 1% Miete im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen erhöhen. Meines Erachtens zählen hier aber die letzten 6 Jahre, so daß Sie 6% erhöhen können. Die Gesetzlichen Vorschriften sind aber recht kompliziert. Geregelt sind diese in § 558 BGB. Zulässig ist eine Erhöhung nach den gesetzlichen Vorschriften leider immer nur alle 15 Monate.

Sie müssen insbesondere beachten: Jede Mieterhöhung bedarf grundsätzlich der Zustimmung des Mieters. Hierbei ist die Zustimmung zur Mieterhöhung ab Datum des Zugangs gerechnet zum Monatsende innerhalb von 2 Monaten zu erteilen. Somit ergibt sich beispielsweise für das Zugangsdatum 11.04. eine Zustimmungsfrist zum 30.06. Dabei gilt zu beachten, dass eine fehlende Reaktion Ihres Mieters nicht als eine Zustimmung zur Erhöhung der Miete anzusehen ist. Gleiches Recht gilt selbst dann, wenn der Mieter bereitwillig eine höhere Miete bezahlt. Aus diesem Grund kann ein Vermieter im Fall einer ausstehenden Zustimmung nur die fehlende Zustimmung des Mieters innerhalb einer Frist von 3 Monaten einklagen.

Damit die Ankündigung einer Mieterhöhung rechtswirksam ist, müssen Sie diese dem Mieter grundsätzlich schriftlich zustellen. Dabei gilt zu beachten, dass dieses Schreiben an alle im Mietvertrag genannten Parteien adressiert werden muss. Sollte dies nicht geschehen, ist die Mieterhöhung automatisch unwirksam.

Eine Mieterhöhung muss zudem grundsätzlich gerechtfertigt sein. Diese Voraussetzung ist zum Beispiel dann erfüllt, wenn die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll. Dabei gibt es folgende Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln:
Erstellung eines Gutachtens durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
Ermittlung auf der Grundlage von 3 Vergleichswohnungen,
Ermittlung auf der Grundlage des Mietspiegels oder der Mietdatenbank.

Nachdem die örtliche Vergleichsmiete mit einem dieser Verfahren ermittelt wurde, können Sie eine Mieterhöhung durchsetzen. Da hier hohe formale Hürden zu beachten sind, habe ich Ihnen ein Musterschreiben beigefügt. Sie müßten wie folgt schreiben:

Name und Anschrift Yilderim
Name und Anschrift Mieter

Sehr geehrte(r) Herr / Frau ____________,

gem. §558 BGB möchte ich Sie um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von Ihnen seit dem ________________ bewohnte Wohnung _________________, Etage, ggf. Wohnungsnummer in ___________________ bitten.

Der von Ihnen gezahlte Mietzins beträgt _______,__ Euro per m² zzgl. der laufenden Betriebs- und Nebenkosten. Dieser Betrag liegt unterhalb der für die Stadt / die Gemeinde / den Kreis ________ geltende Mietspiegel, welcher derzeit ______ Euro / m² entspricht.

Da die Mieter sich innerhalb der vergangen 15 Monate nicht verändert hat und zudem im Zeitraum der letzten 3 Jahre um nicht mehr als 20% erhöht hat, sind die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gegeben.

Bedingt durch die Mieterhöhung in Höhe von ___,___ Euro beträgt Ihre neue Miete _____,___ Euro. Diese ist mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Erhalt dieses Schreibens, also zum 01.Monat.Jahr, zu entrichten.

Ich möchte Sie bitten, dass Sie diesem Mieterhöhungsverlangen bis zum ___________ schriftlich zustimmen. Versäumen Sie diese Frist, bin ich dazu berechtigt die Zustimmung zur Mieterhöhung auf dem Rechtsweg einzufordern. Zudem möchte ich Sie gerne darauf hinweisen, dass Ihnen gem. § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zusteht, welches ebenfalls innerhalb einer Frist von zwei Monaten vorliegen muss.



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