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Haftung bei einem Wasserschaden durch defektes Leitungsrohr

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 12.06.2015

Frage:

In der Mietwohnung meines Sohnes bestehend aus 3 Zimmer, Küche, Bad und Gäste WC ist das Leitungsrohr zum Waschbecken defekt gewesen und hat einen Wasserschaden verursacht. Das Wasser muss über Wochen vielleicht auch Monate in das Mauerwerk gesickert sein.
Am Mittwoch wurde die Einbauküche komplett abgebaut sowie im 3. Zimmer ein 3,30 m langer Kleiderschrank. Im Flur wurde das Laminat hochgenommen. Zwischen Bad und 3. Zimmer wurde die Tapete auf 1 m Höhe entfernt, die Wand ist feucht
Gestern kam eine Trocknungsfirma und stellte 1 Trocknungsgerät auf.
Es besteht keine Hausratversicherung. Der Gebäudeschaden wird durch die Gebäudeversicherung beglichen.
Meine Fragen:

Die Wohnung ist u.E. für mehrere Wochen unbewohnbar, d.h. im Bad kann noch die Wanne benutzt werden, Küche sowie das 3. Zimmer können nicht benutzt werden. Nur Schlafzimmer und Wohnzimmer sind benutzbar. Vermutlich muss der Wandputz entfernt werden. Wenn die Sanierung durchgeführt wird, ist es dann zumutbar, in der Wohnung zu wohnen oder ist eine andere Unterkunft evtl. Hotel möglich. Werden diese Kosten von der Versicherung des Vermieters gezahlt (obwohl dieser auch schuldlos an dem Wasserschaden ist) oder muss der Mieter selbst für die entstehenden Kosten aufkommen?
Wer ist für die Renovierung (Tapezieren) der Zimmer verantwortlich?


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Antwort:

Zu den Ansprüchen Ihres Sohnes:

Bis zur Mängelbeseitigung sollte Ihr Sohn zunächst die Miete mindern, hilfsweise sein Zurückbehaltungsrecht an der Miete erklären. Eine Mietminderung in Höhe von 80 - 100 % ist realistisch, wenn sich im Badezimmer das einzige WC der Wohnung befindet und Ihr Sohn kein Wasser hat, die Wohnung also faktisch kaum nutzen kann. Bitte beachten Sie in diesem Zusammenhang, daß es bei Mietminderungen keine gesetzlich festgelegten Werte gibt. Es kommt immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Dir Richter haben hier einen gewissen Ermessensspielraum. Deshalb kann ich hier nur eine Spanne angeben.

Weitere Kosten kann Ihr Sohn dann geltend machen, wenn sie tatsächlich angefallen und belegbar sind. Dies sind z.B. die Stromkosten für den Trockner. Ihr Sohn sollte hier sich die Zählerstände notieren, damit diese anschließend abgerechnet werden können. Weiterhin eventuell beschädigte Möbel und Kleider. Diese werden zum Zeitwert erstattet.

Gleichfalls muß der Vermieter die Wohnung wieder so herrichten, wie diese zuvor war. Dies betrifft auch das Tapezieren soweit notwendig.

Zu einer Ersatzwohnung ist folgendes zu sagen. Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter hier von einer Versicherung etwas erstattet bekommt oder nicht. Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in ordnungsgemäßem Zustand zu halten und entsprechend erforderliche Arbeiten aufgrund von Beschädigungen auf seine Kosten durchzuführen.

Ist indes die Mietsache mangelhaft, und der Wasserschaden ist unstreitig als Mangel zu bezeichnen, so muss der Vermieter für die Schadensregulierung einstehen, unabhängig von einer Versicherung. Dies impliziert, so die Wohnung tatsächlich für den Sanierungszeitraum unbewohnbar ist, auch die Gestellung einer Ersatzwohnung.

Dies alles bedeutet jedoch nicht, dass ein Vermieter doppelt belastet werden darf. Ihr Sohn hat sich nämlich die ersparten Aufwendungen entgegenhalten zu lassen. Insoweit bestehen zwei mögliche Fallkonstellationen:
1. Ihr Sohn macht von seinem Recht auf Mietminderung i.H.v. 100% Gebrauch. Dann muß er die Kosten für eine Ersatzunterkunft, zumindest bis zur Höhe des Mietzinses für die beschädigte Wohnung, auch selbst tragen. Nur einen darüber hinaus gehenden Betrag könnte er dem Vermieter berechnen.
2. Ihr Sohn zahlt die Miete weiter. Dann ist der Vermieter allein für die Kosten der Ersatzunterkunft verantwortlich.
Keinesfalls kann Ihr Sohn die Miete vollständig zurückbehalten und gleichzeitig die vollen Kosten der Ersatzwohnung fordern. Hier würde er besser gestellt, als wenn ihm die Mietsache zur Verfügung stände. Dies ist im Sinne einer Schadenskompensation nicht zulässig.



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