Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Steuerlicher Mehraufwand durch Nießbracuh vermeiden

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 10.07.2015

Frage:

Wir planen von den Eltern meiner Frau ein Doppelhaushälfte inkl. dem Grundstück ab zukaufen. Die Doppelhaushälfte besteht aus zwei Wohnungen. Ein Einliegerwohnung im Kellergeschosch (ca. 60m²) und einer Wohnung über EG und DG (ca. 120m²).

Die Schwiegereltern möchten für ihre Altervorsorge/Sicherung das Nießbrauchrecht für die Einliegerwohnung, was für uns auch OK ist. Nur ist uns jetzt nicht ganz klar, welches Nießbrauchrecht für sie und uns das richtige ist. Geplant ist, dass die Schwiegereltern die komplette Miete der Einliegerwohnung (ca. EUR 350) erhalten bzw. später die Wohnung selber nutzen können. Reparatur und Instandhaltung der Wohnung soll bei uns bleiben. Ebenfalls die Nebenkostenabrechnung.

Bei der Recherche nach Nießbrauchrecht sind wir nun darauf gestoßen, dass in diesem Fall wohl ein Bruchteilsnießbrauch in Frage kommt, da die Schwiegerletern nur das Nießbrauch für einen Teil der Doppelhaushälfte erhalten.

Was wir in diesem Zusammenhang recherchiert haben, ist dass wir in diese Fall keine AfA für diesen Teil des Nießbrauches und ebenfalls Grundstücks- bzw. Erhaltungsaufwendungen durch den Eigentümer auch nicht steuerlich geltend machen können.

Unsere Frage ist nun, wie wir das ganze Sinnvoll regeln können, da für die Schwiegereltern bedingt durch ihre Rente usw. durch die geplanten Mieteinahmen Steuerlich keine Mehraufwände für sie entstehen. D.h. Grundstücks- bzw. Erhaltungsaufwendungen durch ihren Nießbrauch ist kein steuerlicher Vorteil für sie.

Für uns allerdings würde das bedeuten, dass wir entsprechende Grundstücks- bzw. Erhaltungsaufwendungen für die Einliegerwohnung nicht steuerlich geltend machen können. Das ginge nur über "Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch", oder? Nur verstehen wir da nicht, wie hier das ganze geregelt werden muss. Die Schwiegerelten müssten an uns dann ein Nießbrauchsentgelt an uns zahlen. Wie hoch muss dass denn sein, damit wir und die Schwiegereltern keine Steuerlichen Nachtieile daraus ziehen?

Und gibt es ggfls. noch eine andere Nießbrauchregelung, die für uns interessant sein könnte?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zum Autor des Beitrages:
Rechtsanwalt Hanno Hoffmann   |Hier klicken

Antwort:

Ich finde die Lösung über den Bruchteilsnießbrauch ziemlich kompliziert und letztendlich für das Gewollte ungeeignet. Ich empfehle Ihnen daher zunächst, über eine ganz andere Lösung nachzudenken. Ich denke, daß das hier Gewollte sich besser durch die Zahlung einer Leibrente realisieren läßt. Hier dürften Sie die steuerlichen Möglichkeiten besser und einfacher ausnutzen können.

Im Kaufvertrag wird die Leibrente ja mit zum Kaufpreis hinzugezählt. Dazu wird die Rente steuerlich in eine unbeachtliche Vermögensumschichtung (Tilgungsanteil auf den Kaufpreis) und einen steuerrelevanten Zinsanteil aufgespaltet.

Insoweit (von den Rechtsfolgen) sind die » Renten mit Kaufpreisraten (der Höhe nach abänderbare und zeitlich befristete Gegenleistungen als gestundeter Kaufpreis) vergleichbar, wo die Gegenleistung auch in einen steuerrelevanten Zinsanteil (§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG) und einen Tilgungsanteil aufgeteilt wird. Eine ggf. vereinbarte Wertsicherungsklausel verändert nicht den Charakter der Rente, da der »innere« Wert der Rente gleich bleibt.

Steuerlich ist dann der kapitalisierte Rentenbarwert (gem. § 14 BewG) zu ermitteln. Bei einer gleichmäßigen Rente ist diese dann bei Ihnen abzugsfähig als Sonderausgabe mit Ertragsanteil. Bei Ihren Eltern ist der Vorgang steuerbar gem. § 22 EStG mit dem Ertragsanteil der Rente, was sich aber bei denen nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht auswirkt.

Sie hätten dann steuerlich folgende Vorteile: Die volle AfA auf den Kaufpreis (Zahlung + Tilgungsanteil Rente), Sonderausgabe bei laufender Zahlung, komplette Abzugsfähigkeit von Grundstücks- und Erhaltungsaufwendungen. Der Nachteil wäre, die Mieteinnahmen müßten Sie versteuern.

Bei Ihren Eltern wäre die Leibrente mit dem Ertragsanteil zu versteuern, das wären aber auch die Mieteinnahmen.


Der entgeltliche Nießbrauch wird wie folgt steuerlich behandelt: Hinsichtlich der steuerlichen Behandlung beim entgeltlichen Nießbrauch, hat dies zur Folge, daß Sie durch die Einnahmen weiter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen und damit auch weiterhin zum Werbungskostenabzug, insbesondere zum Abzug der Gebäude-AfA, berechtigt sind. Bei Ihnen ist das für die Nießbrauchsbestellung gezahlte Entgelt grundsätzlich im Jahr des Zuflusses als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. Erfolgt eine Vorausleistung für mehr als fünf Jahre, können die Einnahmen auf den Zeitraum verteilt werden, für den die Zahlung geleistet wird (§ 11 Abs. 1 S. 3 EStG;)

Ihre Eltern können die Aufwendungen für den Erwerb des Nießbrauchsrechts als Werbungskosten abziehen. Allerdings sind bei Leistung einer Einmalzahlung die Rechtsfolgen des § 11 Abs. 1 S. 3 und § 11 Abs. 2 S. 3 EStG zu beachten. Dort steht:

(1) 1Einnahmen sind innerhalb des Kalenderjahres bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind. 2Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen, die dem Steuerpflichtigen kurze Zeit vor Beginn oder kurze Zeit nach Beendigung des Kalenderjahres, zu dem sie wirtschaftlich gehören, zugeflossen sind, gelten als in diesem Kalenderjahr bezogen. 3Der Steuerpflichtige kann Einnahmen, die auf einer Nutzungsüberlassung im Sinne des Absatzes 2 Satz 3 beruhen, insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird. 4Für Einnahmen aus nichtselbständiger Arbeit gilt § 38a Absatz 1 Satz 2 und 3 und § 40 Absatz 3 Satz 2. 5Die Vorschriften über die Gewinnermittlung (§ 4 Absatz 1, § 5) bleiben unberührt.
(2) 1Ausgaben sind für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. 2Für regelmäßig wiederkehrende Ausgaben gilt Absatz 1 Satz 2 entsprechend. 3Werden Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus geleistet, sind sie insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig zu verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird. 4Satz 3 ist auf ein Damnum oder Disagio nicht anzuwenden, soweit dieses marktüblich ist. 5§ 42 der Abgabenordnung bleibt unberührt. 6Die Vorschriften über die Gewinnermittlung (§ 4 Absatz 1, § 5) bleiben unberührt.

Bei Ihren Eltern ist nach § 11 Abs. 2 S. 3 EStG die Vorauszahlungen für eine Nutzungsüberlassung auf den Zeitraum der Nutzung gleichmäßig zu verteilen, da die Nutzungsüberlassung mehr als fünf Jahre beträgt. Dies gilt auch bei einer entgeltlichen Nießbrauchsbestellung. Der Sofortabzug einer Einmalzahlung wäre nur dann möglich, wenn die Laufzeit nicht mehr als fünf Jahre beträgt, was nicht gewollt ist.

Bei einer Nießbrauchsbestellung auf Lebenszeit sind die Aufwendungen für den Erwerb des Nießbrauchs auf die mutmaßliche Lebenszeit der betreffenden Person zu verteilen, sofern diese mehr als fünf Jahre beträgt. Dabei ist die Lebenserwartung nach der jeweils aktuellen Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes zu bestimmen (§ 14 Abs. 1 BewG).

Wie hoch daß Nießbrauchentgelt sein muß, das Ihre Eltern zahlen müssen, um keine Nachteile zu haben, müßte durch einen Steuerberater ermittelt werden. Da wir eine progressive Besteuerung haben, kann ich dies so nicht ermitteln. Das Finanzamt wird für die erforderliche Enteldleistung aber den Marktpreis ermitteln. Wird dieser nicht erreicht, gilt dies dann als teilentgeltlicher Nießbrauch.



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Nebenkostenabrechnung

Sind Wartungskosten für nicht genutzten Kabelanschluss umlagefähig? | Stand: 12.08.2015

FRAGE: Meine Wohnung ist mit einer Breitbandantenne/Kabel ausgestattet. Dieser Anschluss wird von mir aber nicht genutzt, weil ich Kunde bei der Telekom bin und meine Medien von diesem Anbieter über meine...

ANTWORT: Das Rechtsverhältnis zwischen dem Mieter und seinem Vermieter wird bestimmt durch den Mietvertrag. Demnach darf der Vermieter nur solche Nebenkosten auf den Mieter umlegen, die im Mietvertrag ausdrücklic ...weiter lesen

Antennengebühr der Hausverwaltung muss bezahlt werden | Stand: 17.06.2015

FRAGE: Meine Hausverwaltung erhebt quasi eine 2. Fernsehgebühr (Antennengebühr) als Umlage über die jährliche Nebenkostenabrechnung - nach Grundsteuer und Sachversicherung der 3. größt...

ANTWORT: Leider kenne ich Ihre Wohnsituation nicht genau, d.h. ich weiß nicht, ob Sie Mieter sind oder in einer Eigentumswohnung leben. Die Rechtslage ist hier unterschiedlich.Sollten Sie Mieter sein, dan ...weiter lesen

Mietkaution wird einbehalten | Stand: 22.09.2014

FRAGE: Der Vermieter will für die restliche Nebenkostenabrechnung 01.01.2014 - 30.04.2014 meine Mietkaution von 300.-€ bis zur nächsten Abrechnung (September 2015) einbehalten trotz Zahlung de...

ANTWORT: Ihr Vermieter ist erst dann zur Rückzahlung der vollständigen Kaution verpflichtet, soweit für ihn kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht. Dies ist erst der Fall, soweit er keine Ansprüch ...weiter lesen

Berichtigung einer drei Jahre alten Nebenkostenabrechnung | Stand: 26.05.2014

FRAGE: Ich habe die letzte Nebenkostenabrechnung (von 2013) meiner Mietwohnung reklamiert, da die monatliche Vorauszahlung falsch angerechnet wurde.Bei dieser Gelegenheit musste ich leider feststellen, dass auc...

ANTWORT: Die regelmäßige Verjährung ist innerhalb des BGB gesetzlich geregelt und beträgt im Mietrecht gemäß § 195 BGB 3 Jahre, beginnend mit Ende des Jahres, in dem der Anspruc ...weiter lesen

Heizungsstände monatlich ablesen und dem Mieter zur Verfügung stellen? | Stand: 02.01.2014

FRAGE: Die Sammelheizungsanlage sowie die separaten Wärmemengenzähler für 4 vermietete Wohn- und Geschäftsräume befinden sich in einem verschlossenen Technikraum; die Funkablesung de...

ANTWORT: Es ist durchaus zu verstehen, und entspricht im übrigen auch meiner Wahrnehmung in meiner Tätigkeit als Anwalt, dass Mieter mit der fortschreitenden Technisierung im Haushalt Probleme haben ...weiter lesen

Verursachungsgerechte Verteilung der Nebenkosten | Stand: 02.08.2009

FRAGE: Aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels sehe ich mich veranlasst mein Haus zu vermieten. Einen Mieter haben wir bereits gefunden, nun geht es um die Festlegung der Verteilung der Nebenkosten. In unserem Hau...

ANTWORT: Wie Sie richtigerweise festgestellt haben, soll eine verursachungsgerechte Verteilung der Nebenkosten erreicht werden, dies ist insbesondere bei den verbrauchsabhängigen Kosten auch notwendig, u ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Beiträge zu Nebenkostenabrechnung

Fristen der Nebenkostenabrechnung
| Stand: 30.11.2015

Abrechnungsfrist für den Vermieter muss bei mntl. Vorauszahlung der Nebenkosten jährlich geschehen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums ...weiter lesen

Nicht genutzte Tiefgarage
Nürnberg (D-AH) - Verfügen einige Mieter eines Wohnhauses über keinen Stellplatz in der gemeinsamen Tiefgarage, steht ihnen bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung ein Abschlag von in der Regel 10 Prozent zu. Darauf hat ...weiter lesen

Heizkosten für nicht beheizbare Räume
Nürnberg (D-AH) - Werden die Heizkosten der einzelnen Mieterparteien eines Wohnhauses in der jährlichen Nebenkostenabrechnung unter anderem auf der Grundlage der jeweils bewohnten Fläche ermittelt, dürfen in den Verteilerschlüssel ...weiter lesen

Wärme- und Wassersperrung nach Mietkündigung
Nürnberg (D-AH) - Hat ein Mietvertrag nach Recht und Gesetz seine Gültigkeit verloren, darf der Hausbesitzer ab diesem Zeitpunkt dem gekündigten Mieter die Heizung und das Wasser abstellen - selbst wenn letzter die Räumlichkeiten ...weiter lesen

Hohe Heizkosten sind kein Mietmangel
Nürnberg (D-AH) - Kalt erwischt: Fällt die Rechnung für die Heizung nach einem frostigen Winter ungewöhnlich hoch aus, ist das keinesfalls ein Mietmangel, für den der Vermieter aufzukommen hat. Se ...weiter lesen

Keine Nebenkostenabrechnung für Hausmeisterleistungen
Nürnberg (D-AH) - Nur jene Kosten eines Hausmeisters dürfen über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter der Wohnungen abgewälzt werden, welche aus Tätigkeiten entstanden sind, die nichts mit de ...weiter lesen

Nebenkostenabrechnung an überholte Adresse geschickt
Nürnberg (D-AH) - Erreicht die jährliche Abrechnung der Nebenkosten einen Mieter zu spät, weil er inzwischen umgezogen ist und dem Wohnungseigentümer nicht seine neue Adresse mitgeteilt hat, muss dafür ni ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zum Autor des Beitrages:
Rechtsanwalt Hanno Hoffmann   |Hier klicken

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

20.295 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 25.11.2017
Vielen, vielen Dank für ihre Hilfte, Herr Böckhaus.

   | Stand: 23.11.2017
Ich wurde gerade von einer sehr freundlichen Anwältin zum Thema Rückforderungsrecht / Verwaltungsrecht beraten. Meine Fragen wurden vollständig und präzise beantwortet. Vielen Dank

   | Stand: 23.11.2017
Vielen Dank für die schnelle und verständliche Beantwortung meiner Fragen bezüglich Mietrecht. Kann es nur weiterempfehlen.

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Allgemeine Rechtsfragen | Mietrecht | Wohnungseigentumsrecht | Abrechnungen | Abrechnungsfehler | Abrechnungsfrist | Abrechnungsschlüssel | Abrechnungszeitraum | Endabrechnung | Hausabrechnung | Hausnebenkosten | Hausnebenkostenabrechnung | Heizkostenverteilung | Jahresabrechnung | Kostenabrechnung | Mietkostenabrechnung | Mietnebenkosten | Nachforderung | Nebenkostenrechnung | Umlageschlüssel | Verbrauchsabrechnung | Verteilungsschlüssel | Wasserkostenabrechnung

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen