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Steuerlich optimale Übertragung einer Wohnung an Begünstigte

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 08.07.2015

Frage:

Meine Tante besitzt eine Eigentumswohnung. Sie möchte diese Wohnung gerne zu Lebzeiten verschenken an mich, meinen Sohn sowie meine beiden Eltern (vier Personen als Begünstigte). Mein Sohn bewohnt diese Wohnung und bezahlt nur die Betriebskosten, d.h. keine Miete.
Wie kann so eine Übertragung der Wohnung steueroptimal gestaltet werden?
Ist eine "etappenweise" Übertragung von Teilen der Wohnung über Jahre hinweg seitens der Schenkerin möglich bzw. sinnvoll? Können meine beiden Eltern just nach der Schenkung ihre Anteile sofort und ohne Gegenleistung an mich übertragen (durch Ausnutzung der höheren Freibeträge), ohne ins Grundbuch der Wohnung eingetragen zu werden?
Welches Verfahren kommt zur Wertermittllung bzw. zur Bestimmung des Übertragungswertes zum Ansatz?
Ich gehe ganz vorsichtig von einem (Verkehrs-) Wert von ca. 200.000 € aus.

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Antwort:

1. Wie kann so eine Übertragung der Wohnung steueroptimal gestaltet werden? Ist eine "etappenweise" Übertragung von Teilen der Wohnung über Jahre hinweg seitens der Schenkerin möglich bzw. sinnvoll?

Eine Übertragung in Etappen ist generell möglich. Ob dies sinnvoll ist, hängt aber maßgeblich vom Alter Ihrer Tante ab. Im Schenkungs- und Erbschaftssteuerrecht stehen den Beschenkten und Erben Freibeträge pro Übertragungsvorgang zu. In Abständen von 10 Jahren können die Freibeträge der Schenkungsteuer wieder erneut in Anspruch genommen werden (vgl. § 14 ErbStG mit dem Titel "Berücksichtigung früherer Erwerbe"). Für einen derart langen Zeitraum hilft es daher manchmal sogar einen Schenkungsplan für Zuwendungen zu erstellen, um so Steuer zu sparen. Da es sich mit den 10 Jahren um einen sehr langen Zeitraum handelt, muß für eine solche Konstruktion die Lebenserwartung der Tante berücksichtigt werden.

Sollte auf einmal übertragen werden, sollte man unter Steueroptimierungsgrundsätzen wie folgt verfahren:

Jeder der genannten Personen hat einen Freibetrag von 20.000 EUR. Ein Elternteil von Ihren Eltern ist aber mit der Tante nur verschwägert und fällt in die Erbschaftssteuerklasse III. Alle anderen Personen fallen in die Erbschaftssteuerklasse II. Bi einem über dem Freibetrag liegenden Erwerb bis zu 75.000 € fällt in der Steuerklasse II ein Steuersatz von 15 % an. In der Steuerklasse III wäre dieser Erwerb mit 30 % zu versteuern.

Bei einem Wert der Wohnung von 200.000 EUR empfehle ich folgendes Vorgehen: Der nicht verwandte Elternteil erbt einen ideellen Anteil von 1/10 der Wohnung, alle anderen einen Anteil von jeweils 3/10 der Wohnung. Der Erwerb des nicht verwandten Elternteils bleibt steuerfrei, da nur im Wert des Freibetrages vererbt wurde. Bei den übrigen Beschenkten fällt eine Steuer von 15 % auf jeweils 40.000 EUR an = 6.000 EUR.


2. Können meine beiden Eltern just nach der Schenkung ihre Anteile sofort und ohne Gegenleistung an mich übertragen (durch Ausnutzung der höheren Freibeträge), ohne ins Grundbuch der Wohnung eingetragen zu werden?

Dies ist zivilrechtlich möglich, steuerrechtlich jedoch nicht relevant, da die Schenkung ein obligatorischer Vertrag ist und es auf die Eintragung ins Grundbuch insoweit nicht ankommt.


3. Welches Verfahren kommt zur Wertermittlung bzw. zur Bestimmung des Übertragungswertes zum Ansatz?

Der Wert einer Immobilie bestimmt sich für die Erbschafts- und Schenkungsteuer nach dem Bewertungsgesetz. Dem Steuerpflichtigen bleibt aber vorbehalten, einen niedrigeren Wert nachzuweisen, wenn ihm der Wert nach dem Bewertungsgesetz zu hoch erscheint.



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