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Mieter nach dem Kauf des Hauses kündigen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Karl Heinz Lehmann
Stand: 03.08.2015

Frage:

Wir beabsichtigen ein Haus zu Kaufen:
- 2 Wohnungen
- die größere Wohnung (120m²) wird von uns bezogen (Familie 2 Kinder 1 und 3 Jahre)
- die kleinere Wohnung (74m²) ist zur Zeit noch vermietet
- wir möchten das Haus komplett nutzen, d.h. der jetzigen Mieterin kündigen

Rahmenbedingungen:
- Mietvertrag ist am 10.10.1995 unterzeichnet, Mietverhältnis startet am 01.12.1995 und ist unbefristet
- "nach Ablauf des Mietverhältnisses kommt eine Vertragsverlängerung gem. § 568 BGB nicht in Betracht"
- Im Anhang des Mietvertrages ist § 564 BGB (Voraussetzungen der Kündigung)aufgeführt:
--} demnach ist eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf erst nach einer Frist von drei Jahren nach Erwerb möglich
--} lt. Absatz 4 (Haus selbst bewohnt, max. 2 Wohneinheiten)
Frage 1: Wie müssen wir der Mieterin kündigen: Eigenbedarf (Fristen? s.o.) oder ohne Angabe von Gründen gem. § 564 Absatz 4?
Frage 2: Kündigungsfristen: Nach Eigentumsübergang 9 Monate, bzw. zusätzlich 3 Monate bei § 564 Absatz 4?
- Wahrscheinlichkeit auf Erfolg? Mieterin ist ehemalige Grundschul- (Kon-)Rektorin und ledig. D.h. hier liegt kein wirtschaftlicher Härtefall vor.

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Antwort:

Eigenbedarf ist fast der einzige Grund für den Vermieter zur Kündigung von Wohnraum. Wenn Sie beabsichtigen, die größere Wohnung von 120 m ² zu beziehen und nach Räumung der zweiten Wohnung auch diese für den Eigenbedarf zu nutzen, gehen Sie zumindest das Risiko ein, daß man die Kündigung der kleineren Wohnung wegen Eigenbedarfs nicht anerkennt, wenn mit der Nutzung
des gesamten Hauses ein überhöhter Wohnraumbedarf angenommen würde. Sollte das streitig werden, wird die Entscheidung wohl u. a. davon abhängen, wie die Raumaufteilung ist, wie Ihre
persönliche Raumnutzung geplant ist, ob die alleinige Nutzung des Hauses purer Luxus ist, etc. Eine Prognose für eine richterliche Entscheidung ist nicht möglich, weil die Beurteilung von einem
Ermessen abhängig ist. Ich kenne nur Entscheidungen in Extrem-Fällen: Single in 8-Zimmer Pent-
house.
Sodann müssen Sie wissen, daß der Mietvertrag überaltert ist. Die im Anhang zitierten Paragraphen
gibt es nicht mehr. Zwischenzeitlich sind die gesetzlichen Bestimmungen geändert worden. Der frühere § 564 b BGB entspricht nur noch von der Tendenz dem heutigen § 573 BGB. Hiernach kann
der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhält-
nisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, etc. Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind.
Die Kündigungsfristen sind ebenfalls geändert. § 565 BGB etrifft heute die gewerbliche Weiterver-
mietung. Die Kündigungsfristen sind in § 573 c BGB gereglt. Generell ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. In Ihrem Fall beträgt die Kündigungsfrist demgemäß neun
Monate, n i c h t 12 Monate, wie im Vertrag angemerkt wird. Ich halte jedoch die gesetzliche Neu-
regelung für den hier in Rede stehenden Mietvertrag für wirksam, weil speziell auf die damals gel-
tenden Bestimmungen Bezug genommen wird und man nun von der heutigen Gesetzgebung aus-
gehen muß. Vertritt man eine andere Auffassung, beträgt die Kündigungsfrist für Sie 12 Monate.
Wenn es heißt, daß nach Ablauf des Mietverhältnisses eine Vertragsverlängerung nicht in Betracht
kommt, so hat diese Aussage nur Bedeutung für einen zeitlich befristeten Vertrag, während Ihr
Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen ist. Die Zulässigkeit einer Kündigung nach einer Frist von drei Jahren nach Erwerb gilt nicht für dieses Objekt, sondern nur für vermietetes Woh-
nungseigentum.
Kündigen wegen Eigenbedarfs können Sie frühestens nach Ihrem Eintrag als Eigentümer im Grund-
buch. Da dieser Termin unbestimmt ist, kann man heute nichts zum Ablauf der Kündigungsfrist sagen. Mit einer Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch kann man normalerweise innerhalb
von drei bis sechs Monate rechnen, je nach Fleiß des Grundbuchamtes.
Wie Sie kündigen müssen, habe ich oben bereits dargelegt. Der Eigenbedarf muß begründet werden.
§ 574 BGB begründet für den Mieter ein Widerspruchsrecht im Härtefall, der aber nicht gegeben sein dürfte, wie Sie bereits zutreffend bemerkt haben. Eine alleinstehende Beamtin dürfte bei gutem Willen schnell eine Ersatzwohnung finden.
Vielleicht können Sie eine Verkürzung der Kündigungsfrist und jeden Streit über den Eigenbedarf vermeiden, indem Sie der Mieterin zur gegebenen Zeit ein Angebot zur Übernahme der Umzugs-
kosten innerhalb eines abgegrenzten Bereichs unterbreiten.



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