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Kündigungsfrist bei Mietvertrag, wenn Vermieter seine Pflichten nicht erfüllt

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 16.07.2015

Frage:

Mietbeginn sollte am 01.06.15 sein. Nach Rücksprache habe ich mich einverstanden erklärt, erst einen Monat später einzuziehen da er mit den Sanierungsarbeiten nicht fertig wurde und er noch in den Urlaub fahren wollte. Ich habe mine Sachen in den Keller des Nachbarn im selben Haus unterstellen können. Dieser ist allerdings für alle Bewohner frei zugänglich.

Am 01.07. kam ich abends an und wollte einziehen da stand er grinsend und sagte er sei noch nicht fertig, was offensichtlich der Fall war. Er fragte ob ich nochmals für 2 Tage bei Freunden unterkommen könnte. Ich sagte für 2 Tage ginge es, aber danach nicht mehr, da ich dann Nachtdienst habe und tagsüber schlafen müsse. Er war auch dann nicht fertig. Ich musste im Auto schlafen für 2 Tage letztendlich konnte ich am 8.07 in Wohnung. Es war immer noch nicht alles fertig aber zumindest eine Tür zum Schlafraum sodass ich dort erst einmal provisorisch einrichten konnte.

Im Vertrauen, dass er für die Fertigstellung der Restarbeiten einen Termin vereinbart, fuhr ich ein paar Tage weg. Als ich gestern Nacht wieder kam, hatte er die Arbeiten erledigt. Bis dato habe ich ihm weder Kaution noch Miete gezahlt, da er mir nur anbot ab dem 08.07 zahlen zu müssen und ich auch mich dort so unwohl fühle, das ich schnellstmöglich ausziehen möchte. Kann ich frühzeitig aus dem Vertrag und für welchen Zeitraum muss ich Miete zahlen?

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Antwort:

Wenn die Wohnung zum Einzugstermin noch nicht fertig ist, ist der Vermieter nicht in der Lage, den Mietvertrag zu erfüllen. Gemäß § 535 I BGB besteht die Hauptpflicht des Vermieters darin, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.

Dieser Hauptpflicht ist Ihr Vermieter nicht nachgekommen, denn dazu hätte er sie zum geplanten Einzug am 1.6. in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen gehabt. Da er dazu nicht in der Lage war, stehen Ihnen als Mieter vor allem das Mietminderungsrecht und ein Schadensersatzanspruch zu. Da die Wohnung überhaupt nicht zu nutzen war, dürfen Sie nach meiner Rechsauffassung bis zum Einzugsdatum 8.7.2015die Miete um 100% mindern. Danach eingeschränkt. Wie viel hängt von der tatsächlichen Beeinträchtigung ab.

Kann ein Mieter am Einzugstermin nicht einziehen, erweist sich die Situation für ihn oft als unzumutbar. Dann kann er das Mietverhältnis auch fristlos kündigen, da die nicht rechtzeitige Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs einen wichtigen Kündigungsgrund darstellt (§ 543 II Nr. 1 BGB). Bei Ihnen hat sich die Situation aber jetzt verändert. Der Kündigungsgrund ist entfallen, da die Wohnung nunmehr bezugsfertig ist. Wenn Sie kündigen wollen, müssen Sie die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten. Der früheste mögliche Kündigungszeitpunkt wäre daher der 31.10.2015.

Schadensersatzansprüche hätten Sie, wenn Sie während der Wartezeit anderweitige Unterbringungskosten gehabt haben, z.B. in einer Pension oder in einem Hotel. Sie können alle notwendigen Mehraufwendungen, die Sie hatten, von Ihrem Vermieter verlangen.



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