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Schönheitsreparaturen bei Auszug aus Mietswohnung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Karl Heinz Lehmann
Stand: 30.06.2015

Frage:

Frage: In welchem Umfang sind die Schönheitsreparaturen bei dem Auszug aus einer Mietwohnung durchzuführen?

Die Wohnung ist ab 16.05.2012 gemietet und wurde zum 15.07.2015 fristgemäß ordentlich gekündigt.

Laut Mietvertrag: "Der Mieter ist verpflichtet die während des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen ... in folgenden Zeitabschnitten erforderlich: a) in Küchen Bäden und Duschen - alle 3 Jahren, b)in Wohn-und Schlafräumen , Fluren, Dielen- alles 5 Jahren, c) in andere Nebenräumen - alle 7 Jahren. Bei besonders starker Beanspruchung oder gar Substanzschädigung können die Schönheitsreparaturen auch schon früher auszuführen sein. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter alle unterlassene Schönheitsreparaturen nachzuholen. Waren ... Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter bei der Beendigung des ... die Teile der Schönheitsreparaturen, die nicht nachgeholt werden müssen fachgerecht auszubessern."

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Antwort:

Enthält Ihr Mietvertrag keine Regelung über Schönheitsreparaturen, gilt die gesetzliche Regelung zur Beschaffenheit der Wohnung. Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der V e r m i e t e r die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten! Die Instandhaltung der Wohnung ist also gesetzliche Pflicht des Vermieters. So versteht sich das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.09.2007, Akten-
zeichen VIII ZR 316/06.

Der Leitsatz lautet: Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei
Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.


Auch wenn Ihre Wohnräume gestrichen waren, kann man nicht von einer renovierten Wohnung aus-
gehen. Insoweit hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 22. Januar 2014, Aktenzeichen VIII ZR 352/12, entschieden, daß die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht auf den Mieter übertragen werden können. In dem Verfahren VIII ZR 185/14 hat der Bundesgerichtshof erklärt, die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter sei unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, sodaß die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Für die Abgrenzung renoviert oder unrenoviert kam es dem BGH letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, daß die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.


Für Ihren Fall könnte man allenfalls den Standpunkt einnehmen, daß Sie zum Anstreichen – mehr aber auch nicht – nur dort verpflichtet sein könnten, wo der Anstrich im Lauf der Zeit an Ansehen verloren hat, etwa verschmutzt worden ist o. ä.



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