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Sonderkündigungsrecht gegenüber einem Mieter bei einer Zwangsversteigerung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 05.07.2015

Frage:

Mein Mann und ich wollen kommende Woche an einer Zwangsversteigerung eines Hauses teilnehmen. Das ist schon der zweite Versteigerungstermin.
Falls wir den Zuschlag bekommen, sollen dort unsere Tochter mit Lebensgefährten einziehen. Die Tochter ist schwanger.
In dem Haus wohnt zur Zeit noch ein Mieter und es ist ein kleiner nicht mehr genutzter Laden vorhanden dessen Pächter bis Ende des Jahres noch einen Vertrag hat.
Gilt bei beiden Mietern auch hier das Sonderkündigungsrecht, soll ich das von einem Rechtsanwalt aufsetzen lassen?
Darf ich nach Erwerb des Hauses mit einem Bausachverständigen die Wohnung des Mieters betreten bzw. schon Baumaßnahmen ergreifen (neue Leitungen verlegen, Müll entsorgen u.s.w.) Muß ich dem Mieter Wohnungen anbieten, damit er auszieht.
Übernehme ich bei der Zwangsversteierung Mietschulden, Schulden bei der Energieversorung.

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Antwort:

Ja Sie haben ein Sonderkündigungsrecht hinsichtlich der Wohnung und des Geschäfts nach § 57 a ZVG. Der Ersteher (Ersteigerer) einer Wohnung, eines Hauses oder einer Geschäftsimmobilie ist befugt, einen bestehenden Mietvertrag, in den er durch den Zuschlagsbeschluss eingetreten ist, aufzukündigen. Grund dafür ist, möglichst hohe Gebote für das zu versteigernde Objekt zu erzielen. Daher müssen bestehende Mietverträge aufgelöst werden können.

Der Ersteher ist danach berechtigt, das Miet- und Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 57a Satz 1 ZVG). Bitte beachten Sie aber, daß Satz 2 dieser Vorschrift die Kündigung ausschließt, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Bitte beachten Sie daher die unterschiedlichen Kündigungsfristen:
1. Ein Mietvertrag über den Geschäftsraum kann nach § 57a Satz 1 ZVG i. V. m. § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs gekündigt werden.
2. Der Mietvertrag über die Wohnung hingegen kann nach § 57a Satz 1 ZVG i. V. m. § 573d Abs. 2 Satz 1, 1. Halbsatz BGB außerordentlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden.
Dies bedeutet für Sie, sollten Sie am 4. August die Wohnung ersteigern, muß noch am selben Tag gekündigt werden. Der Laden muß spätestens am 5.Oktober zum 31.3. gekündigt werden. Hier ist es aber unschädlich wenn die Frist versäumt wird, denn der Vertrag läuft sowieso zum 31.12.2015 aus. Überprüfen Sie aber, ob der Alteigentümer nicht verlängert hat.

Nach Erwerb und Kündigung der Räume haben Sie auch ein Recht, diese zu betreten. Dieses Recht ist aber schonend auszuüben. Was schonend ist, bestimmt sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls.
Wenn der Gebrauch der Räume nicht behindert wird, dürfen Sie auch mit Arbeiten beginnen. Dem Mieter müssen keine Angebote hinsichtlich einer neuen Wohnung gemacht werden. Auf eine Eigenbedarfsbegründung bei der Kündigung kommt es nicht an. Der Kündigungsgrund ist der Erwerb der Wohnung in der Zwangsversteigerung.
Schulden des Voreigners übernehmen Sie nicht, weder Mietschulden noch Kosten der Energieversorgung.



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