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Mieterhöhung muss gerechtfertigt sein

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Karl Heinz Lehmann
Stand: 05.06.2015

Frage:

Wohne seit dem 1.7.2009 in einer Altbauwohnung (Baujahr ca. 1950) Die Wohnung ist 51,75 qm groß. Vor meinem Einzug sind alle Elektroleitungen erneuert und unter Putz gelegt worden. Beim Einbau der eigenen Küche ist von mir berücksichtigt worden, dass ein späterer Einbau der Wasseruhr erfolgen soll; im Zuge der Instantsetzung und Modernisierung des Gebäudes. Die Wohnung selbst hat keinen Balkon, hat noch Holzfenster mit Doppelverglasung, alte Wasserrohre, z.B. kein Wasserkasten in der Toilette. Unser Haus hat auch keine Schließanlage, sodass die Haustür abends abgeschlossen werden muss.


Einen Mietspiegel gibt es in unserer Stadt nicht.
Nun habe ich zum 1.9.15 eine Mieterhöhung von 5,00€ auf 6,00 € pro qm erhalten. Es wurden vom Vermieter 3 angebliche Vergleichswohnungen angegeben. Alle Wohnhäuser sind annährend zur selben Zeit entstanden und liegen in direkter Nachbarschaft. Alle diese Wohnungen haben aber Balkons. 2 Häuser sind in den letzten 7-10 Jahren modernisiert worden. Nicht nur die Innenausstattung (neue Küchen, Bäder u.a. mit Wasserkästen für die Toilette und natürlich Wasseruhren) sondern auch die Fassaden, Dächer mit Solaranlagen (für die Heizungs- und Warmwasseranlage), und auch die Heizungsanlagen wurden auf den neusten technischen Stand gebracht. Außerdem wurden die Wohnungen mit Balkons ausgestattet.

1 Mietshaus ist zwar auch noch nicht modernisiert worden; die Wohnungen sind aber alle mit Balkon ausgestattet. Alle anderen Wohnhäuser in unserer Gegend wurden in den letzten Jahren abgerissen und durch Neubauten ersetzt.


Ich soll mein Einverständnis bis zum 15.6.15 erteilen. Liegt bis zum 31.8.15 mein Einverständnis nicht vor, würde der Vermieter dies einklagen.

Meine Frage: Habe ich eine Chance gegen diese Mieterhöhung vorzugehen? Wenn ja, wie? Soll ich Widerspruch einlegen oder auf die Klage warten.

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Antwort:

Nach § 558 BGB kann Ihr Vermieter die Erhöhung der gegenwärtig bezahlten Miete an die „ortsüb-
liche“ Miete verlangen, wenn sich die Miete für Sie seit dem 01.07.2009 nicht geändert hat. Wenn er sich nicht auf einen Mietpreisspiegel oder ein Sachverständigengutachten berufen kann, muß er
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen angeben, wobei die Benennung von
drei Wohnungen genügt. Ihre Anfrage enthält leider keine Angaben über die vergleichbaren Fakten,
wie Größe der Wohnungen, Lage derselben im Gebäude (Erdgeschoss oder welches Obergeschoss),
Mietpreis/qm, sodaß ich insoweit keine Aussage treffen kann. Was Sie aber im übrigen hinsichtlich der unterschiedlichen Beschaffenheit angeben, läßt bei mir die Überzeugung aufkommen, daß diese Wohnungen nicht vergleichbar sind. Infolgedessen sollten Sie Ihrem Vermieter schreiben, daß Sie
die von ihm benannten Wohnungen nicht für vergleichbar halten und deswegen seinem Mieterhö-hungsverlangen nicht zustimmen möchten. Um zu vermeiden, daß er Klage gegen Sie auf Zustim-
mung zur Mieterhöhung erhebt, könnten Sie ihm anheimstellen, daß er drei andere vergleichbare Wohnungen benennt; Sie könnten sich aber auch erbieten, die Miete um 0,50 €/qm zu erhöhen,wenn
Sie dazu bereit sind. Die Mieterhöhung um 20% ohne sachliche Begründung halte ich aber nicht für
vertretbar. Sie müssen sich jedoch auch Gewissheit darüber verschaffen, daß die benannten Woh-nungen wirklich nicht vergleichbar sind. Klagt der Vermieter mit Erfolg, fallen Ihnen die Kosten des Rechtsstreits zur Last, die Sie dann zusätzlich zur Mieterhöhung tragen müssen. Der Bundesge-
richtshof hat in seinem Urteil vom 01.10.1997 – XII ZR 269/95 – entschieden, daß ein auf die Be-
wertung von Vergleichsobjekten gestütztes Gutachten nur dann überprüfbar und demgemäß ver-
bindlich ist, wenn die Vergleichsobjekte, ihre Wertmerkmale und die Vergleichspreise mitgeteilt
werden. Schon das Fehlen eines Balkons in Ihrer Wohnung ist ein Makel. Erst recht kann man mit
energetischer Modernisierung nicht aufwarten und mit Häusern vergleichen, die so ausgestattet sind, daß eine höhere Energieeinsparung möglich ist. Auf diese Unterschiede sollten Sie in Ihrem
„Widerspruch“ ausdrücklich hinweisen.


Ob Sie mit Ihrem Widerspruch Erfolg haben werden, kann ich nicht beurteilen. Das hängt allein
davon ab, ob die Vergleichsobjekte verwertbar sind. Nach Ihrer Beschreibung sind sie das nicht.
Gerade zur Abwendung einer Klage empfehle ich, einen Kompromiss anzustreben. Der Prozeß ist
nun einmal mit einem Risiko und höheren Kosten verbunden. Ich wünsche viel Erfolg!



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