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Grunderwerbssteuer beim Wohnungskauf

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 05.06.2015

Frage:

Ich verkaufe ein Baugrundstück mit 1.500 m² an einen Bauträger für 200.000,- EUR der dann 12 Eigentumswohnungen darauf errichtet und mir davon im Gegenwert von. 200.000,- EUR eine Eigentumswohnung errichtet bzw. zurück verkauft.

Nun die Frage:

Ist das BMF-Schreiben dazu so zu verstehen, dass der Teil meines Grundbesitzes für die Eigentumswohnung eigentlich grunderwerbsteuerfrei ist bzw. wie muss das Vertragswerk zwischen mir und dem Bauträger aussehen, damit man eine Grunderwerbsteuerbefreiung für die Errichtung der Eigentumswohnung eigentlich auf dem eigenen Grundstück erhält?

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Antwort:

Rechtlich gesehen ist der Erwerb Ihrer Eigentumswohnung wie folgt gestaltbar:
1. Durch zwei voneinander unabhängige Kaufverträge zum Kaufpreis von jeweils 200.000 Eur.

Oder 2. Durch einen Tauschvertrag Erwerb des Grundstücks im Tausch gegen eine noch zu errichtende Eigentumswohnung, also den Erwerb beider Immobilien in einem Vertrag.

Beide Vertragsgestaltungen führen dazu, daß für den jeweiligen Erwerb Grundsteuer gezahlt werden muß. Die einzelnen grunderwerbssteuerpflichtigen Erwerbsvorgänge sind in § 1 des Grunderwerbssteuergesetzes (GrEStG) bezeichnet. Der wesentlichste Vorgang hierbei ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufvertrag. Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Grundstück zu übereignen, § 433 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen und das gekaufte Grundstück abzunehmen, § 433 Abs. 2 BGB.

Die Grunderwerbssteuer knüpft an das Vorliegen eines rechtswirksamen Verpflichtungsgeschäfts an. Sie entsteht, wenn ein notarieller Vertrag vorliegt, in dem sich der Verkäufer verpflichtet hat, dem Käufer ein Grundstück zu übereignen, und der Käufer sich andererseits verpflichtet hat, das Grundstück abzunehmen und den Kaufpreis zu zahlen. Die Grunderwerbssteuer entsteht unabhängig davon, ob der Kaufpreis bereits entrichtet worden ist.

Das gleiche gilt für den Tausch. Hier wird die Grundsteuer fällig, wenn zwei Vertragspartner Immobilien tauschen. Geregelt wird dies in § 1 Abs. 5 GrEStG. Hier auch für beide Erwerbsvorgänge, einmal für das Grundstück, einmal für das die Wohnung.

Nun zu dem von Ihnen genannten Schreiben. Hier wird ein anderer Fall geregelt. In diesem Fall geht es darum, daß die Grunderwerbssteuer im Rahmen einer Realteilung entfällt. Ein solcher Fall wäre z.B. dann gegeben, wenn 3 Erben im Rahmen einer Erbschaft ein Grundstück erworben haben und dieses Grundstück nun in 3 Teile aufteilen. Dann entfällt für alle die Grunderwerbssteuer.

Dies übertragen auf Ihren Fall bedeutet: Sie gründen mit dem Erwerber Ihres Grundstücks eine Gesellschaft zur Bebauung Ihres Grundstücks mit Eigentumswohnungen. Als Kapital bringen Sie Ihr Grundstück ein. Der Erwerb des Grundstücks durch die Gesellschaft ist grunderwerbssteuerpflichtig. Nach Errichtung des Gebäudes teilen die beiden Gesellschafter, das Grundstück der Gestalt real auf, daß Sie Ihre Wohnung erhalten und der Rest beim Vertragspartner verbleibt. Technisch geht dies nur wenn es sich um Reihenhäuser handelt, da bei einer Wohnanlage das Gebäude und der Grund immer im Gemeinschaftseigentum verbleiben und eine Realteilung technisch nicht möglich ist.

Aber auch in einem solchen Fall rate ich davon ab, weil hier unübersehbare Haftungsrisiken lauern (Probleme mit Behörden, Handwerkern und Käufer). In dieser Fallgestaltung haften Sie generell mit Ihrem gesamten Vermögen.



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