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Vorgehen als Alleinerbe gegenüber Pflichtteilnehmern


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 26.05.2015

Frage:

Meine Mutter ist am 20.04.2015 verstorben. Sie hat mich in einem notariellen Testament als Alleinerben bestimmt. Mein Bruder wurde auf den Pflichtteil gesetzt.

Meine Mutter hinterlässt eine Eigentumswohnung, die verkauft werden soll. Die Wohnung wurde seitens 2er Makler eingestuft. Mein Bruder will die Wohnung zu einem deutlich höheren und unrealistischen Preis veräußert wissen. Kann ich die Wohnung auch ohne Zustimmung meines Bruders veräußern und zwar durch einen Makler meines Vertrauens? Wenn ich die Wohnung doch vermieten wollte, wie errechne ich dann den Pflichtteil?

Ferner fordert mein Bruder seinen Anteil am Schmuck meiner Mutter. Wie gehe ich hier vor?

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Antwort:

Als Alleinerbin sind Sie Gesamtsrechtnachfolgerin geworden.
Als Eingangsnorm des Erbrechts beinhaltet § 1922 BGB Legaldefinitionen der Begriffe Erbfall, Erbschaft, Erben und Erbteil und eine wichtige Grundaussage zur Erbfolge. Mit dem Tod einer Person geht ihr Vermögen als Ganzes, also im Wege der sog. Gesamtrechtsnachfolge, unmittelbar auf eine oder mehrere andere Personen über. Unter Gesamtrechtsnachfolge versteht man, dass die Rechtsnachfolge in das gesamte Vermögen des Erblassers erfolgt. Wer Gesamtrechtsnachfolger wird, hängt davon ab, ob der Erblasser durch Verfügung von Todes wegen (gewillkürte Erbfolge) den bzw. die Erben bestimmt hat, §§ 1937, 1941, oder ob ges. Erbfolge, §§ 1924 ff., eintritt. Die ges. Erbfolge ist ggü. der gewillkürten Erbfolge subsidiär. Sie tritt nur ein, wenn der Erblasser keine, keine umfassende, § 2088, oder keine rechtsgültige Verfügung von Todes wegen hinterlassen hat oder wenn der von ihm eingesetzte Erbe ersatzlos wegfällt, § 2094. Unabhängig davon, ob gewillkürte oder ges. Erbfolge eintritt, gelten die Regelungen der §§ 1922, 1923.

Das subjektive Erbrecht entsteht grds., also unabhängig davon, ob der Erblasser seine Vermögensdispositionsbefugnis durch gemeinschaftliches Testament, § 2271 Abs. 1 oder durch Erbvertrag, § 2290 Abs. 1, eingeschränkt hat, erst mit dem Erbfall, also mit dem Tod des Erblassers.
Gem § 1922 Abs. 1 geht die Erbschaft „als Ganzes“ mit dem Erbfall auf den Erben über. Der damit beschriebene Vorgang wird als Gesamtrechtsnachfolge oder auch Universalsukzession bezeichnet. Der Rechtsübergang des Erblasservermögens auf den bzw. die Erben vollzieht sich kraft Gesetzes unmittelbar und von selbst, ohne dass es einer rechtsgeschäftlichen oder behördlichen Mitwirkung bedürfte. Dies führt bei grundbuchrelevantem Erwerb zur Unrichtigkeit des Grundbuchs, das in der Folge berichtigt werden muss. Ergänzend greift § 857, der unabhängig von der tatsächlichen Besitzlage den Besitz der Erben an den Nachlassgegenständen fingiert und die Erben so gegen den Gutglaubenserwerb dieser Gegenstände schützt, § 935. Die Vermutung des § 1006 gilt zugunsten des Erben fort (BGH NJW 1993, 935), die Erben müssen sich jedoch umgekehrt auch die Nachteile aus §§ 858 Abs. 2 Satz 2, 992 und § 1007 Abs. 3 Satz 2 zurechnen lassen.

Ziel der Universalsukzession ist es, das Vermögen des Erblassers im Interesse der Erben und der Nachlassgläubiger unverändert auf den Erben zu überführen. Die in § 1922 Abs. 1 angeordnete Gesamtrechtsnachfolge ist zwingendes Recht. Deswegen kann auch der Erblasser nicht im Wege der Verfügung von Todes wegen eine Sonderrechtsnachfolge in einzelne Gegenstände, den Ausschluss des Rechtsübergangs überhaupt oder die unmittelbare Nachlassteilung in unterschiedlich zugeordnete Vermögensmassen mit dinglicher Wirkung anordnen. Gesamtrechtsnachfolge bedeutet daher, dass sich in der Person des bzw. der Erben die inhalts- und zustandsgleiche Rechts- und Pflichtenstellung des Erblassers fortsetzt. Alle vererblichen Rechte und Verbindlichkeiten gehen also ungeteilt auf den bzw. die Erben über. Der Nachlass verbindet sich mit dem Eigenvermögen des Erben zu einer rechtlichen Einheit, er stellt kein Sondervermögen dar. Eine Sonderung vom Eigenvermögen ist nur bei dem in § 1975 genannten Verfahren (Nachlassverwaltung; Nachlassinsolvenz) zu erreichen. Geht der Nachlass auf mehrere Erben über, so bildet er schon aufgrund seiner gesamthänderischen Bindung ein Sondervermögen.

Schuldrechtliche Beziehungen zwischen Erblasser und Alleinerben erlöschen mit dem Erbfall (Konfusion). Treffen infolge des Erbfalls ein Recht und eine Belastung dieses Rechts zusammen (Konsolidation), so erlöschen Nießbrauch und Pfandrecht an beweglichen Sachen und an Rechten, §§ 1063, 1068, 1256, 1273. Beschränkt dingliche Rechte an Grundstücken bleiben hingegen bestehen, § 889. Hat der Erbe vor dem Erbfall als Nichtberechtigter über einen Nachlassgegenstand verfügt, so wird diese Verfügung mit dem Erbfall wirksam, § 185 Abs. 2. Infolge des Erbfalls ergeben sich durch die Vereinigung von Eigenvermögen des Erben und Nachlass möglicherweise neue Aufrechnungslagen.
Daraus folgt aber für Sie, dass Ihr Bruder kein Mitspracherecht beim Verkauf der Immobilie hat.

Er hat lediglich Anspruch auf den Pflichtteil.
Hier muss der Wert des Nachlasses errechnet werden. Dazu gehört auch der Schmuck. Das bedeutet, dass Ihr Bruder keinen Anteil am Schmuck hat, allenfalls am Wert des Schmuckes.
Geregelt ist die Ermittlung des Nachlasswertes in § 2311 BGB:
Der Pflichtteilsanspruch besteht gem. § 2303 BGB in der Hälfte des Werts des gesetzlichen Erbteils. Die betragsmäßige Höhe des Pflichtteilsanspruchs hängt daher von zwei Faktoren ab: der Erbquote und dem Wert des Nachlasses. Art und Weise der Ermittlung des Nachlasswertes sind in §§ 2311–2313 BGB geregelt. Dabei ist logischerweise in zwei Schritten vorzugehen: Zunächst muss der Bestand des Nachlasses festgestellt bzw. definiert werden. Es sind also alle zum Nachlass gehörenden Aktiva und Passiva zu ermitteln, die sodann in einer Art Nachlass-Bilanz angesetzt werden. Im zweiten Schritt werden die angesetzten Vermögensgegenstände bewertet. Der Netto-Wert des Nachlasses – buchhalterisch vergleichbar mit dem Eigenkapital in der Bilanz – ergibt sich dann als Differenz aus Aktiva und Passiva.

Für die Pflichtteilsermittlung folgt daraus folgendes Schema:

Nachlassbestand

Feststellung des Nachlassbestandes:

Ermittlung des pflichtteilsrelevanten Aktivnachlasses

Ermittlung des pflichtteilsrelevanten Passivnachlasses

Feststellung des Nachlasswertes:

Wertfeststellung des pflichtteilsrelevanten Aktivnachlasses

Wertfeststellung des pflichtteilsrelevanten Passivnachlasses

Pflichtteilsrelevanter Nettonachlass: Aktiv-minus Passivnachlass

Pflichtteil = Pflichtteilsquote x Nettonachlass.

Bei der Ermittlung des Nachlassbestands sind die vererblichen Vermögenswerte anzusetzen, also alle Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten, die durch den Erbfall im Wege der Gesamtsrechtsnachfolge gem. § 1922 BGB auf den bzw. die Erben übergegangen sind. Hierzu gehören auch solche, die aufgrund einer erbrechtlichen Sonderrechtsnachfolge übergehen, etwa die vererblichen Anteilen an einer Personengesellschaft oder ein landwirtschaftlicher Erwerb nach der HöfeO oder den anderen landesrechtlichen Anerbengesetzen.

Zu berücksichtigen sind auch alle vermögensrechtlichen Positionen und Beziehungen, die der Erblasser noch zu seinen Lebzeiten eingeleitet hat, die aber erst mit oder nach seinem Tode endgültige Rechtswirkungen entwickeln (sog. unfertige Rechtsbeziehungen). Dazu zählt z.B. auch der öffentlich-rechtliche Anspruch aus einem Meistgebot (§ 81 ZVG). Dasselbe gilt auch für Surrogate, wie Lastenausgleichsansprüche für Schäden, die bereits vor dem Erbfall eintraten, auch wenn die Ausgleichsforderung erst in der Person des Erben entstanden ist. Gleiches gilt für Ansprüche des Erblassers auf Rückgabe oder Entschädigung für Grundstücke in der ehemaligen DDR nach dem Vermögensgesetz, wenn der Erbfall nach dem 29.9.1990 eingetreten ist.

Ansprüche aus einer Lebensversicherung gehören zum Nachlass, wenn kein Bezugsberechtigter wirksam benannt ist, oder wenn und soweit sie zur Kreditsicherung unter insoweit teilweisem Widerruf der Bezugsberechtigung an einen Darlehensgeber abgetreten sind. Bei der Sicherungsabtretung reduzieren sich entsprechend dem Umfang derselben andererseits die Nachlassverbindlichkeiten; soweit die Abtretung nicht reicht, erwirbt jedoch der Bezugsberechtigte außerhalb des Nachlasses aufgrund des Versicherungsvertrags, da er nur entsprechend dem Sicherungszweck einen Rangrücktritt erleidet; allenfalls bestehen diesbezüglich dann Pflichtteilsergänzungsansprüche.

Nicht anzusetzen sind Nachlassbestandteile, die nur ideellen Wert haben. Soweit aber das allgemeine Persönlichkeitsrecht auch kommerzielle Interessen (z.B. die Möglichkeit, den Namen oder das Bild einer bekannten Persönlichkeit zu vermarkten) umfasst, gehen diese vermögenswerten Bestandteile mit dem Erbfall auf den Erben über. Die hiermit verbundene wirtschaftliche Verwertungsmöglichkeit ist in diesem Fall dem Aktivbestand des Nachlasses zuzurechnen. Dasselbe gilt prinzipiell auch für Urheberrechte (§ 28 UrhG) und gewerbliche Schutzrechte.

Zum für § 2311 BGB relevanten Nachlass zählen nur diejenigen Schulden, Lasten und Verpflichtungen, die auch beim Eintritt der gesetzlichen Erbfolge bestehen würden. Daher sind all diejenigen Verpflichtungen, die aus einer testamentarischen Verfügung des Erblassers herrühren, auszuklammern. Anzusetzen sind aber die Nachlassverbindlichkeiten, die im Zeitpunkt des Erbfalls bereits entstanden – mit Ausnahme der persönlichkeitsbezogenen Pflichten, die nicht vererblich sind –, oder wenigstens schon im Keim angelegt waren, und die sich nun gegen den Nachlass richten. Dies sind sowohl die Erblasser- als auch die Erbfallschulden.

Da § 2303 Abs. 1 S. 2 BGB, den Pflichtteil als die Hälfte des Werts des gesetzlichen Erbteils definiert, muss für die Bestandsaufnahme unterstellt werden, dass der Pflichtteilsberechtigte im Wege der gesetzlichen Erbfolge selbst Erbe geworden wäre. Alle Verpflichtungen, die ihn bei dieser hypothetischen Betrachtung treffen würden, sind auch bei der Berechnung des Pflichtteils mit zu berücksichtigen. Aus diesem Grunde sind alle vererbbaren und nicht verjährten Schulden zum Nachlassbestand zu zählen, soweit sie i.S.d. § 1967 Abs. 2 BGB vom Erblasser „herrühren“ (sog. Erblasserschulden). Wegen zweifelhafter Verbindlichkeiten vgl. § 2313 Abs. 2 BGB.


Zum Passivbestand gehören auch die sog. Erbfallschulden, also Verpflichtungen, deren Rechtsgrund und Notwendigkeit auf den Erbfall als solchen zurückzuführen ist bzw. die zumindest auch im Interesse des Pflichtteilsberechtigten erfüllt werden oder ihn getroffen hätten, wenn er unbeschränkter und unbeschwerter gesetzlicher Erbe geworden wäre.

Der der Pflichtteilsberechnung zugrundezulegende Wert ist in der Regel der „gemeine Wert“. Auch eine Definition dieses Begriffes enthält das BGB nicht. Nach Auffassung des BGH kann diese Lücke jedoch durch den Rückgriff auf § 9 Abs. 2 BewG geschlossen werden, soweit beide Vorschriften den gleichen Normzweck verfolgen.


Gemäß § 9 Abs. 2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder besondere persönliche Verhältnisse bleiben jedoch außen vor. Die Übernahme dieser steuerrechtlichen Definition führt in der Regel zu zutreffenden Ergebnissen.

Problematisch sind aber Fälle, in denen der bei Veräußerung zu erzielende Erlös vom Vollwert des Vermögensgegenstandes abweicht, z.B. weil sich die abgezinsten, langfristig erzielbaren Mieterträge einer Immobilie infolge einer Flaute auf dem Immobilienmarkt nicht vollständig im marktüblichen Kaufpreis niederschlagen.

In diesem Zusammenhang stellt sich die grundsätzliche Frage, welche Art der Nachlassverwertung durch den Erben der Pflichtteilsberechnung zugrunde zu legen ist.
Normative Festsetzung der für die Bewertung zu unterstellenden weiteren Verwendung

Da die Frage der weiteren Verwendung erheblichen Einfluss auf die den einzelnen Nachlassgegenständen beizulegenden Werte hat, erscheint es unabdingbar, allgemeingültige Kriterien herauszuarbeiten, anhand derer die Frage der (für Bewertungszwecke) zu unterstellenden Verwendung des Nachlasses (normativ) beantwortet werden kann.

Zwei Ansätze kommen hierzu in Betracht:

Zum einen ließe sich argumentieren, es entspreche dem Wesen des Pflichtteilsrechts, für die Bewertung zu unterstellen, dass der gesamte Nachlass in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Erbfall versilbert werde; dann wäre stets auf den tatsächlich erzielten oder – mangels tatsächlicher Veräußerung – auf den zum Stichtag am Markt erzielbaren Erlös abzustellen. Zum anderen könnte man unterstellen, dass der (ideale) Erbe sich stets für die wirtschaftlich sinnvollste, also die den höchsten (langfristig erzielbaren) Gewinn versprechende Verwertungsalternative entscheidet mit der Folge, dass diese auch für die Bewertung maßgeblich sein muss.

Für die Sichtweise, dass im Rahmen der Bewertung grundsätzlich von einer möglichst raschen Versilberung aller Nachlassgegenstände auszugehen sei, spricht bereits die Ausgestaltung des Pflichtteilsanspruchs als Geldanspruch. In den Motiven zum BGB wird ausgeführt, „daß der Pflichttheilsberechtigte durch den Pflichttheil materiell in Geld soviel erhalten soll, wie er erhalten haben würde, wenn er zu dem dem Pflichttheile entsprechenden Bruchtheile Erbe wäre“.

Eine weitere Stütze findet diese Argumentation auch in höchstrichterlichen Entscheidungen, in denen ausdrücklich festgestellt wird, dass der gemeine Wert dem Verkaufswert entspreche. Weiter heißt es, der Pflichtteilsberechtigte sei „wirtschaftlich so zu stellen, als sei der Nachlass beim Tode des Erblassers in Geld umgesetzt worden“.

Schließlich kann auch die sofortige Fälligkeit des Pflichtteilsanspruchs als Indiz herangezogen werden. Da nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden kann, dass der Erbe über ein nennenswertes, zur Befriedigung der Pflichtteilsansprüche heranzuziehendes Eigenvermögen verfügt, könnte man meinen, er sei zur Zahlung ohnehin erst nach einer Versilberung des Nachlasses in der Lage.

Gegen die Unterstellung einer unmittelbaren Versilberung des Nachlasses und gleichzeitig für die Zugrundelegung desjenigen Werts, der sich bei Annahme einer wirtschaftlich vernünftigen Verwendung des jeweiligen Nachlassgegenstandes ergibt, spricht insbesondere der allgemein vorherrschende Gedanke, dass der Pflichtteilsberechtigte wirtschaftlich so gestellt werden soll, wie wenn er selbst (in Höhe seiner Pflichtteilsquote) Erbe geworden wäre. Dieser Sichtweise hat sich auch das BVerfG angeschlossen.

Auch der BGH hat mehrfach auf den „wahren inneren Wert“ von Nachlassgegenständen abgestellt, um auf diese Weise die Zugrundelegung von aktuellen Marktpreisen, die nicht auf der Grundlage eines funktionierenden freien Marktes zustande gekommen waren, zu vermeiden. Im Urt. v. 25.3.1954 hält er den unter Berücksichtigung der Bestimmungen über Stoppreise im Grundstücksverkehr zustande gekommenen tatsächlichen Verkaufspreis eines Grundstücks nicht für maßgeblich und begründet dies damit, dass der Wert i.S.d. § 2311 BGB „in normalen Zeiten“ dem Verkaufswert entspreche, aber nicht notwendig mit ihm übereinstimmen müsse. Wenn beispielsweise kein funktionierender Markt existiere, insbesondere wenn Höchstpreise bestünden, entspreche es „der allgemeinen Verkehrsanschauung, dass der innere Wert des Gegenstands höher ist, als es durch den Höchstpreis ausgedrückt wird“. Bei der Ermittlung des inneren Wertes muss in dieser Situation notwendigerweise unterstellt werden, dass der jeweilige Nachlassgegenstand (jedenfalls vorerst) nicht veräußert, sondern auf andere Weise genutzt wird.

Dieselbe Argumentation liegt auch einer weiteren BGH-Entscheidung zugrunde, die sich mit den Auswirkungen des Chruschtschow-Ultimatums auf den Berliner Grundstücksmarkt beschäftigt und ebenfalls auf den wahren inneren Wert rekurriert.

Teilweise hat die Rechtsprechung sogar darauf abgestellt, ob auf dem relevanten Markt eine (vorübergehende) Flaute herrsche. Soweit der Erbe im Hinblick auf die ihm zur Verfügung stehenden Barmittel nicht auf einen zeitnahen Verkauf der Nachlassgegenstände angewiesen sei, sei auch hier anstatt auf den aktuell erzielbaren Verkaufspreis auf den inneren Wert abzuheben

Im Ergebnis kann die vom Gesetzgeber gewollte Mindestbeteiligung des Pflichtteilsberechtigten am Nachlass nur dann erreicht werden, wenn der Pflichtteilsberechnung ein Wert zugrunde gelegt wird, in den alle für die realitätsgerechte wirtschaftliche Ertragsfähigkeit des jeweiligen Vermögensgegenstandes maßgeblichen Faktoren eingeflossen sind.

Würde zu jedem Zeitpunkt ein aus betriebswirtschaftlicher Sicht idealer Markt bestehen, würden notwendigerweise auch stets alle maßgeblichen Bewertungsfaktoren in eine Kaufpreisfindung einbezogen. In diesem Fall würde ein tatsächlich erzielter Veräußerungserlös dem wahren inneren Wert eines jeden Vermögensgegenstandes entsprechen.

Vor diesem Hintergrund ist die Praxis des BGH, bei Vorliegen normaler Marktverhältnisse für die Wertbestimmung die in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Erbfall realisierten Veräußerungserlöse zugrunde zu legen, an und für sich nicht zu beanstanden. Die Begründung hierfür liegt aber nicht etwa darin, dass der tatsächlich erzielte Verkaufserlös ein besserer Wertmaßstab sei als der innere wahre Wert, sondern folgt vielmehr aus dem Umstand, dass der Verkaufserlös (zufällig) dem wahren Wert entspricht.

Soweit die Veräußerung eines Vermögensgegenstandes die wirtschaftlich sinnvollste Verwendungsmöglichkeit darstellt, bildet der tatsächlich erzielte Verkaufserlös selbstverständlich den sichersten Bewertungsmaßstab. Lässt sich durch eine Veräußerung der wirkliche Wert (z.B. der Ertragswert eines Grundstücks) aber nicht realisieren, würde ein vernünftiger Kaufmann den Gegenstand anderweitig nutzen, um auf diese Weise das wirtschaftlich bessere Ergebnis zu erzielen. Hier würde die Zugrundelegung des Verkaufspreises zu einer mit der Sichtweise des Bundesverfassungsgerichts nicht zu vereinbarenden Benachteiligung des Pflichtteilsberechtigten führen.

Auch die vom BGH als Begründung angeführte Aussage, der Pflichtteilsberechtigte sei wirtschaftlich so zu stellen, als sei der Nachlass beim Tode des Erblassers in Geld umgesetzt worden, ist so nicht vollständig zutreffend. Sie ist vielmehr um das Wort „wenigstens“ zu ergänzen.

Aus der Forderung des BVerfG, den Pflichtteilsberechtigten an der realitätsgerechten wirtschaftlichen Ertragskraft des Nachlasses teilhaben zu lassen, folgt nämlich, dass er „wenigstens“ (!) so zu stellen ist, als ob der Nachlass im Zeitpunkt des Erbfalls versilbert worden wäre. Ein unter dem dabei erzielten Erlös liegender innerer Wert des Nachlasses ist tatsächlich nicht vorstellbar. Kann auf andere Weise als durch Veräußerung aber ein wirtschaftlich besseres Ergebnis erzielt werden, ist dieses durch eine sachgerechte Schätzung zu ermitteln, wobei ein unter dem sich rechnerisch ergebenden Schätzergebnis liegender (aktueller) Normalverkaufspreis als wertbildender Faktor in die Begutachtung einzubeziehen ist.
Für Ihre Fragestellung bedeutet dies, dass Sie zur Ermittlung des Pflichtteilswertes den aktuellen Immobilienpreis ansetzen müssen. Sollte es hierüber zum Streit kommen, wäre letztlich dieser Wert in einem Gerichtsverfahren gutachterlich zu ermitteln.

Das Wertgutachten bildet oft eine ganz erhebliche Weichenstellung im Rahmen der Pflichtteilsauseinandersetzung; es kann sogar über Wohl oder Wehe des Verfahrensausgangs entscheiden. Daher ist auf seine Einholung und Überprüfung besondere Sorgfalt zu verwenden. Dies beginnt bereits bei der Auswahl des Gutachters.

Zu beachten sind auch die beschränkten prozessualen Auswirkungen eines Privatgutachtens, das der Erbe veranlasst: Der Pflichtteilsberechtigte ist hieran nicht gebunden, vielmehr stellt es nur ein substantiiertes Vorbringen des Pflichtteilsschuldners dar. Anders liegt es, wenn im Einvernehmen mit dem Pflichtteilsberechtigten ein Schiedsgutachten erstellt wird, das aber auch dann angefochten werden kann, wenn sich die Unbilligkeit aufdrängt.

Nach der Rechtsprechung ist es grundsätzlich Aufgabe des Tatrichters, unter Zuziehung eines Sachverständigen zu entscheiden, welche von mehreren in Betracht kommenden Bewertungsmethoden im jeweiligen Einzelfall zu einem angemessenen Ergebnis führt. Dabei hängt es von der Entscheidung der Tatsacheninstanz ab, ob diese dem Gutachter die anzuwendende Bewertungsmethode vorgibt. Aufgabe des sachverständig beratenen Gerichts ist dabei, die richtige Bewertungsmethode im Hinblick auf ihre Eignung im konkreten Fall sachverhaltsspezifisch auszuwählen und anzuwenden. Bestehen hinsichtlich der Anwendbarkeit der Bewertungsmethode aus betriebswirtschaftlichen oder juristischen Gründen Zweifel, hat sich der Gutachter mit diesen im Rahmen seines Gutachtens auseinander zu setzen und darzulegen, wieso er einer bestimmten Methode den Vorzug gibt. Die dem Sachverständigen zustehende Wahlfreiheit in der Bewertungsmethode darf im Rahmen der Wertermittlung des Pflichtteilsanspruchs bei der dort festzustellenden Offenheit des Gesetzes bezüglich des Bewertungsansatzes zu keiner Methodenverkürzung in dem Sinne führen, dass der Sachverständige die einschlägigen Befundtatsachen nur nach Maßgabe der von ihm bevorzugten Methode feststellt.

Die Entscheidung des Tatrichters über die Art und Weise der vorzunehmenden Bewertung ist Tatfrage, die im Rahmen des Revisionsverfahrens nur eingeschränkt überprüfbar ist, und zwar im Wesentlichen nur darauf, ob die Tatsacheninstanz von rechtsfehlerhaften Erwägungen ausgegangen ist und gegen Denk- und Erfahrungssätze verstoßen hat. Rechtsfrage ist dagegen das Bewertungsziel; gerade im Bewertungsrecht wird beides häufig miteinander verschwimmen. Diese Frage hat u.U. auch bereits für das Berufungsverfahren erhebliche Bedeutung. Denn die Berufung kann gemäß § 513 Abs. 1 ZPO nur auf eine Rechtsverletzung gestützt werden oder darauf, dass nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Dabei sind auch die weitreichenden Präklusionsmöglichkeiten nach §§ 530, 531 ZPO n.F. zu beachten. Im Einzelnen ist noch vieles offen, und es wird erst die gerichtliche Praxis zeigen können, inwieweit sich die tatsächliche Handhabung des Berufungsverfahrens vom bisherigen Rechtszustand entfernt.
Soweit der gemeine Wert nicht anhand eines tatsächlich erzielten Kaufpreises bestimmt werden kann, kommen für die Schätzung des Verkehrswerts verschiedene Bewertungsmethoden in Betracht. In diesem Zusammenhang differenziert die h.M. zwischen verschiedenen Arten von Grundstücken, deren Bewertung sich jeweils nach unterschiedlichen Grundsätzen richtet. Dies entspricht auch der derzeit in der Literatur favorisierten Vorgehensweise nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die unmittelbar eigentlich zwar nur für das Verfahren nach §§ 192 ff. BauGB gilt und nach der der Verkehrswert des Grundstücks i.S.d. § 194 BauGB bestimmt wird. Nach der Definition in § 194 BauGB stellt der Verkehrswert eine objektivierte Größe dar, die weder durch einen evtl. Verkaufsdruck des Besitzers oder seine Verkaufsunwilligkeit noch durch Sonderfaktoren beeinflusst wird. Er ist mit dem „wahren“, „inneren“, „wirklichen“ Wert eines Grundstücks gleichzusetzen. Sie genügt daher also prinzipiell den Vorgaben des § 2311 BGB.

Die allgemeinen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt nach § 3 Abs. 2 ImmoWertV bilden einen wesentlichen Faktor für die Wertbestimmung. Diese richten sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Regeln von Angebot und Nachfrage erfolgende Preisbildung maßgeblichen Umstände. Somit wirken sich zwar die allgemeine wirtschaftliche Situation, der Kapitalmarkt sowie die örtlichen Entwicklungen auf die Bewertung aus, nicht aber persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse der Beteiligten (§ 7 WertV). Ziel der Wertermittlung ist vielmehr der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Wert.358 Die Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs sind daher – nach § 8 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV – auch bei der Wahl des Bewertungsverfahrens zu beachten.
Daneben kommt gem. § 4 Abs. 2 ImmoWertV dem Zustand des Grundstücks entscheidende Bedeutung zu. Der Zustand, also die Gesamtheit der wertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, wird durch den Entwicklungszustand (§ 5 ImmoWertV) sowie durch Art und Ausmaß der baulichen Nutzung (§ 6 ImmoWertV) bestimmt. Gem. § 6 Abs. 2 ImmoWertV sind auch wertbeeinflussende Rechte und Belastungen zu berücksichtigen. Gleiches gilt gem. § 6 Abs. 3 ImmmoWertV für den beitrags- und abgabenrechtlichen Zustand sowie gem. § 6 Abs. 4 ImmoWertV für die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage und die Umwelteinflüsse (Lagemerkmale).

Weitere relevante Merkmale sind nach § 6 Abs. 5 ImmoWertV schließlich die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße und der Zuschnitt sowie die Bodenbeschaffenheit, bei bebauten Grundstücken zusätzlich die Gebäudeart, die Bauweise und die Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften sowie die Restnutzungsdauer.

§ 6 Abs. 6 ImmoWertV nennt außerdem die Restnutzungsdauer, also die Zahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden kann.

Für verschiedene Arten von Grundstücken sieht die WertV verschiedene Bewertungsmethoden vor. In Betracht kommen nach § 8 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV das Vergleichswertverfahren (§§ 15, 16 WertV), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 WertV) und das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 WertV), die grundsätzlich für folgende Grundstücksarten zur Anwendung kommen:

Das Vergleichswertverfahren wird regelmäßig zur Bewertung unbebauter Grundstücke sowie zur Bestimmung des Werts des so genannten Bodenwert-Anteils bebauter Grundstücke herangezogen. Soweit im Einzelfall taugliche Vergleichspreise verfügbar sind, können auch bebaute Grundstücke, insbesondere Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser nach dem Vergleichswertverfahren bewertet werden. Nach dem Sachwertverfahren werden – soweit keine tauglichen Vergleichspreise verfügbar sind – vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet. Das Ertragswertverfahren schließlich findet vorrangig Anwendung auf die Bewertung von Mietwohnhäusern, gewerblich-industriell genutzten Grundstücken, gemischt genutzten Grundstücken, öffentlich genutzten Grundstücken und Sonderimmobilien (z.B. Dienstleistungs- und Freizeitimmobilien).

Ungeachtet dieser grundsätzlichen Aussagen ist der Grundstücksachverständige bei der Wahl des Verfahrens aber frei.

Belastungen eines Grundstücks mit Rechten Dritter, die die wirtschaftliche Verwertbarkeit als „Vermögenshandelsobjekt“ mindern, können und müssen – auch/gerade im Rahmen der Wertermittlung nach § 2311 BGB – nach allen Bewertungsmethoden durch angemessene Wertabschläge berücksichtigt werden.

Von den so ermittelten Werten sind die Kosten abzuziehen, die bei der Veräußerung einer Immobilie regelmäßig anfallen. Auch eine latente Ertragsteuerbelastung kann hier in Betracht kommen.
Gebäude gehören grundsätzlich zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks (§ 94 Abs. 1 S. 1 BGB). Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes sind auch die zur Herstellung desselben eingefügten Sachen (§ 94 Abs. 2 BGB), so dass deren Wert auch Teil des Grundstückswerts ist. Jedoch sind auch hier Ausnahmen zu beachten: Nach § 95 Abs. 1 BGB sind Scheinbestandteile eines Grundstücks, die somit nicht als seine wesentlichen Bestandteile anzusehen sind, solche, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind, oder Gebäude oder andere Werke, die in Ausübung eines dinglichen Rechts an diesem Grundstück (etwa Erbbaurecht, vgl. § 12 Abs. 1 S. 1 ErbbRVO) von dem Berechtigten hiermit verbunden wurden. Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in das Gebäude eingefügt wurden, sind ebenfalls nicht Bestandteil des Gebäudes (§ 94 Abs. 2 BGB).

Nur soweit für die vorhandenen Gebäude die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen und Erlaubnisse, insbesondere die Baugenehmigung, vorliegen, können diese bei der Ermittlung des Verkehrswertes werterhöhend berücksichtigt werden. Denn anderenfalls droht wegen des baurechtswidrigen Zustands ein Bußgeld, eine Nutzungsuntersagung, eine Stilllegungs- oder im Einzelfall sogar eine Rückbau- oder Abrissverfügung. Zur Überprüfung müssen die entsprechenden Genehmigungsunterlagen eingesehen werden, insbesondere die einschlägigen Bauakten bei den Baugenehmigungsbehörden (Bauaufsichtsbehörden). Echte Schwarzbauten sind zwar selten, jedoch fehlen für nachträgliche Umbauten, Erweiterungen oder baurechtliche Nutzungsänderungen mitunter am Stichtag die erforderlichen Genehmigungen, die sich i.d.R. nach den Bestimmungen der Landesbauordnungen richten. Wird ein solcher Tatbestand festgestellt, so kommt es weiter darauf an, ob ein nur formal baurechtswidriger Zustand vorliegt, weil das Bauwerk zwar so nicht genehmigt, aber immerhin genehmigungsfähig ist, oder aber ob es materiell baurechtswidrig ist, weil es auch nicht genehmigungsfähig ist. Denn bewertungsrelevant sind nach § 16 Abs. 4 ImmoWertV nur irreparable Abweichungen der tatsächlichen von der (rechtlich) zulässigen Grundstücksnutzung. Ohne Einschaltung der Baubehörde steht der Gutachter dabei allerdings oftmals vor einer schwierigen Prognoseentscheidung.

Für die Bewertung bebauter Grundstücke kommen – wie bereits angesprochen – unterschiedliche Bewertungsverfahren in Betracht. Die Auswahl der Bewertungsmethode hängt dabei vor allem von der Art des bebauten Grundstücks sowie den für die Bewertung zur Verfügung stehenden Daten und Informationen ab. Die für Immobilienbewertungen im Rahmen pflichtteilsrechtlicher Fragestellungen praktisch bedeutsamsten Aspekte sollen nachfolgend kurz umrissen und erläutert werden.

Zusammengefasst heißt das kurz:

Ihr Bruder bekommt die Hälfte seines gesetzlichen Erbteils als Pflichtteil. Wenn über die Höhe des Wertes keine Einigung erzielt wird, muss nach den oben dargestellten Kriterien der Wert gutachterlich ermittelt werden.
Ihr Bruder hat kein Mitspracherecht bei Verkauf oder Vermietung der Immobilie. Auch beim Schmuck ist nur der Wert anzusetzen.



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Häufig tritt zwischen Erben die Frage auf, ob Zuwendungen, die der Erblasser vor seinem Tode getätigt hatte, auf die Erbteile anrechenbar sind. Die Grundzüge zur Frage der Anrechenbarkeit bzw. des Ausgleichs ...weiter lesen

Teilweiser Erbverzicht
Nürnberg (D-AH) - Alles oder nichts: In einen Erbverzicht nur ganz bestimmte Gegenstände einzubeziehen, ist rechtlich nicht zulässig. Zwar ist bei Einhaltung der gesetzlichen Formvorschriften auch ein beschränkter Erbverzicht ...weiter lesen

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   | Stand: 04.07.2018
Ich hatte eine E-Mail Beratung gebucht für Mietrecht und habe dann Kontakt mit der Rechtsanwältin Alexandra Pritzsche gehabt.sie ist sehr kompetent nimmt sich auch viel Zeit und hat auf jede Frage die richtige passende Antwort gehabt ich kann die Rechtsanwältin nur weiter empfehlen ein großes Lob und vielen Dank noch.

   | Stand: 29.06.2018
Frau Kuner hat mich kompetent , sehr freundlich und zuvorkommend beraten. Vielen Dank Frau Kuner!

   | Stand: 28.06.2018
Ich war sehr zufrieden mit der Beratung von Herrn RA Hoffmann, der mir, in einem für mich komplexen Fall, weitergeholfen hat. Ich werde mich wieder an ihn wenden. Herzlichen Dank

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